銅鑼灣TOWER 535半幢傳20億售 涉逾13.5萬方呎 每呎1.48萬
儘管經濟不景，地產界卻不乏矚目新聞，昨日市場消息盛傳，銅鑼灣銀座式商廈TOWER 535業權有變動，有指由豐泰將持有該廈的50%業權 (即相等於半幢物業)，以約20億出售，買家為同廈業主韓國基金，趁淡市統一大廈業權，不過，相關消息仍有待證實。
位於銅鑼灣謝斐道535號的銀座式商廈TOWER 535，為區內一座地標零售大廈，內里有食肆，美容健康行業，亦有寫字樓，市場消息盛傳，持有該廈50%業權的豐泰地產，將其股權售予拍擋韓國基金，作價約20億，以該廈全幢樓面270473方呎計算，半幢涉及面積約135236方呎，平均呎價約14788元。本報昨日向豐泰查詢，惟直至截稿時未獲回覆。
市傳韓國基金接貨
TOWER 535是由甲廈及零售組成的建築物，樓高25層，前身為總統商場及中央樓，私募基金豐泰地產早於18年前透過代理收購，其間花費很多心思，再加上歷經2009年金融海嘯低潮，才能成功將業權複雜的商場及舊樓一統，該廈總投資約40億，2012年開始發展，2016年5月8日開幕。
前身舊樓 豐泰統一業權重建
而大廈更於2015年8月，獲一間韓國基金購入50%業權，當時市場估計涉資約35億，屬豐泰其中一項成功的投資。
而該廈最矚目租客，
WeWork在2016年7月起租用11樓至20樓，作為共享辦公室用途，為期10年，租約期至2025年6月底，月租近506萬，惟早於2021年已退租，該廈巨舖亦曾獲來自深圳、全球知名的無人機航拍公司大疆創新進駐，惟在疫情期間遷出。近年經過疫情後，零售業走下坡，舖位及商場表現一般，作為銀座式商廈的TOWER 535，租賃情況亦不復高峰期。
(經濟日報)
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教育機構租宏天廣場全層 呎租20
教育行業積極擴充，消息指，一家教育機構，租用宏天廣場全層，呎租約20元。
市場消息稱，九龍灣宏天廣場5樓全層，面積約24,198平方呎，以平方呎約20元租出，屬市價水平。
皇后大道中9號中層呎租約50元
據悉，新租客為愛培自閉症基金，屬教育機構，該機構早年亦租用該廈2樓單位，設校舍、圖書館等，為自閉症學生提供雙語課程，現時擴充業務，同廈租用全層單位。此外，該機構於港島區亦設校舍。
另消息指，中環指標甲廈皇后大道中9號錄租務，涉及中層07室，面積約1,896平方呎，以每呎約50元租出。
另同區中央廣場中層03室，面積約2,341平方呎，成交呎租約40元。至於尖沙咀力寶太陽廣場中高層11室，面積約1,302平方呎，以每呎約31元租出。
乙廈買賣方面，九龍灣南豐商業中心低層07室，面積約1,205平方呎，以約480萬元沽出，呎價僅約3,983元。
(經濟日報)
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上環文咸東街Strand 50最大優勢是地點便利，而近年在軟件及硬件上均提升，屬區內高質素乙廈。
Strand 50位於上環文咸東街，鄰近中遠大廈、皇后大道中181號新紀元廣場核心商廈群，由上環港鐵站步行至該廈僅數分鐘，而附近有巴士、小巴站，前往上環信德中心僅約10分鐘，來往澳門亦方便。
飲食配套上，物業地下設越南餐廳，而附近蘇杭街、永樂街等，有大量餐廳，由廉價至特色餐廳亦有甚多選擇，此外亦可前往信德中心，或步行約10分鐘至中環。
Strand 50前身為寶恆商業中心，業主陽光房地產基金 (00435) 於2019年斥資5,000萬元為大廈翻新部分樓層，2020年完工。業主翻新涉及大廈外牆、中低層樓面、地下大堂等。地下入口具氣派，設計甚時尚，掛上「Strand 50」全新名字。另外，2021年更換冷氣機組，整體設備更完善。
最細單位數百呎 合中小企
基座部分現由24小時健身中心租用，故可供大廈上班人士於公餘時做運動，令配套更完善。另外，物業低層其中一層，提供共享辦公室，並附設平台花園，供租戶使用。
該廈樓高28層，提供12萬平方呎樓面，每層面積約4,000至5,000平方呎，最細單位面積由數百平方呎起，適合中小型公司。景觀上，單位主要望向上環樓景，至於極高層單位，可享有維港海景。
除了硬件提升外，業主在軟件方面亦升級，獲取多項具影響力的綠色建築認證，包括綠建環評既有建築
(2.0版) 自選評估計劃 (用材及廢物管理範疇和室內環境質素範疇) 之卓越評級、能源與環境設計先鋒評級 (LEED)
4.1版「運營與維護：既有建築」金評級等，以及室內空氣質素檢定證書，故符合目前租戶對辦公室質素的需求。
項目出租率9成 平均呎租30元
上環Strand 50現時出租率約9成，平均呎租約30元。
資料顯示，目前Strand 50出租率約9成，租戶種類上，包括有公關公司、會計師樓、共享辦公室、律師行、醫務所等，可見不乏專業行業。
部分出租單位 配備室內裝修
現時大廈呎租約30元，而現時尚有全層及分層單位放租，業主為部分出租單位配備室內裝修或傢俬 (包括細及大單位)，適合不同行業使用。
陽光房地產 (00435) 於中上環區，合共持有及管理4項物業，除了Strand 50外，鄰近Strand 50的文咸東街135號商業中心，及永樂街235號商業中心的單位，均設置分體式冷氣機，適合彈性辦公時間的租戶選用。
此外，基金於中環持有雲山大廈，租客主要為服務性及金融行業，如瑜伽及私人教練、基金管理公司，亦有外籍人士租用單位。
(經濟日報)
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英皇鐘錶棄租羅素街長情舖
17年前進駐地下連1樓 不敵逆境
奢侈品銷售數字大幅下滑，不少相關零售商戶決定棄守，減少分店。英皇鐘錶珠寶
(00887) 自2008年開始承租同系公司英皇國際 (00163)
旗下銅鑼灣一線地段羅素街的複式舖經營，近日亦不敵逆市，宣告離場。舖位近17年以來首度丟空，並將其中地下舖位以每月51.8萬元放租，呎租500元，每呎租金較高峰期低逾一半。
英皇鐘錶珠寶原由2008年7月起租用羅素街50至52號德發大廈地下A舖及1樓A室，合共建築面積約1807方呎，毗連金朝陽中心，舖位面向時代廣場，早年以英皇鐘錶珠寶品牌經營，約9年前起改為名錶百達翡麗 (Patek Philippe) 的專門店，但有關零售店已在今年5月結束營業，意味英皇鐘錶珠寶租用接近17年後亦放棄續租。
地舖招租 每呎較高位削半
綜合代理消息指出，現時只有羅素街50至52號德發大廈地下A舖重新推出招租，建築面積約1036方呎，在英皇鐘錶珠寶撤出前以55萬元放租，呎租約531元。而近期舖位交吉後，放租叫價下調5.8%至51.8萬元，呎租約500元。
資料顯示，上述德發大廈地下A舖在2006年由日本化妝品牌DHC以每月38萬元租用，呎租約367元。英皇國際於2007年6月斥資2.038億元購入德發大廈地下A舖、1樓A室及2樓A室共3層物業，一年之後便收回地下及1樓的物業，將其轉租予系內的英皇鐘錶珠寶。據當年租約條款顯示，英皇鐘錶珠寶在2008年7月起承租德發大廈地下A舖及1樓A室，月租為70萬元，按建築面積約1807方呎計，呎租約388元。至2011年續租時，租金增至130萬元，呎租增加85.7%至約719元。
受惠自由行大手購置奢侈品的效應下，羅素街舖租急劇飆升，據一間外資代理行的調查報告顯示，羅素街在2012年以每方呎1710元租金，取代美國紐約第五大道
(Fifth
Avenue)，成為全球最貴舖租的購物街道，故英皇鐘錶珠寶2014年再續租時，月租已急增至186萬元，呎租突破千元至約1029元，較6年前最初承租時累積加幅1.65倍。
另一方面，因內地致力打貪，令內地旅客對本地奢侈品需求大幅減少，導致2015年起個別售賣貴價商品的商戶棄租，租金受累向下。英皇國際決定在2015年10月至2017年6月期間的餘下租期向英皇鐘錶珠寶減租，月租由原先186萬元直接調整至130.2萬元，下調幅度三成，呎租回落至721元。其後租金難復全盛時水平，即使減租期限完成後，英皇鐘錶珠寶再續租時，月租進一步降至110萬元，呎租約609元，較高位挫逾四成。而近年，該舖位亦再沒有披露租金詳情。
英皇鐘錶珠寶由2008年起租用德發大廈地下A舖及1樓A室至今達17年，終於不再向同系公司續租舖位，反映奢侈品零售商繼續透過減少貴租分店對抗零售業逆境。
近期同區都有相同例子，鄰近上址的羅素街58號及波斯富街73至75號全幢舖位，建築面積約7300方呎，由太子珠寶鐘錶租用長達21年，亦在今年4月租約期滿結業。該舖最後一份租約月租110萬元，雖然較2013年最高位290萬元低逾62%，但依然不再續約；而目前舖位叫租160萬元。
消費弱 核心區舖租金難升
另一外資代理行代理認為，過去20多年，香港一直是內地旅客的首選旅遊目的地，隨着消費者改變購物模式，加上內地客對深度體驗遊興趣增加，本地零售格局正由傳統購物逐步演變為多元化的體驗。未來的零售不再僅限於銷售產品，加上本地的消費信心疲弱，導致整體租金水平持續出現下調。由於零售消費表現未如預期復甦，料今年整體核心零售區舖位租金難有升幅。
英皇同街11舖 全盛期八個租予同系
銅鑼灣羅素街舖租一度貴絕全球，英皇國際 (00163) 早已洞悉先機，在21年前起於羅素街購置大量舖位投資或租予同系英皇鐘錶珠寶 (00887)，現時在街內持有11個地舖，高峰期有8個舖位租予英皇鐘錶珠寶，現時僅餘下兩個。
2007起助英皇鐘錶擴版圖
自由行在2003年推出，大量內地旅客來到香港這個「購物天堂」豪買奢侈品，傳統零售旺區銅鑼灣受惠。其中，位於時代廣場對出一段羅素街的零售格局起了翻天覆地的變化，昔日主要由食肆、便利店、時裝店租用的地舖，被國際級名牌、珠寶金行所取代。由於英皇集團有經營珠寶生意，故在2004年起透過英皇國際大舉在羅素街「插旗」掃入舖位。
根據資料，英皇國際在2004年大手購入羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下至3樓商場，涉資5.25億元，為進軍羅素街舖位市場響頭炮。隨後至2011年，單計購入商舖物業的金額，合共超過29億元，令該集團在7年間增持至共有11個地舖。
翻查資料，英皇國際於2007年起，積極把手持的羅素街地舖逐步改由英皇鐘錶珠寶租用，擴大英皇鐘錶珠寶分店版圖，同時亦令其他零售商難以加入羅素街競爭。於2014年時，英皇國際在羅素街內共8個舖位由英皇鐘錶珠寶租用，每月涉及租金超過1500萬元。
不過，2015年時奢侈品市道急速下滑，不少高端零售商出現收縮情況。鑑於零售市道惡劣，英皇鐘錶珠寶同年決定向英皇國際支付320萬元補償金，提早在2015年10月退租英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號舖、原月租276萬元的分店，較原本租期提早兩年離場；餘下6個舖位減租30%。
現僅餘一分店 佔兩舖位
經過多年零售市道起落，英皇鐘錶珠寶目前在羅素街僅餘一間分店，為羅素街54及56號地下兩個舖位，物業屬英皇國際持有。意味英皇鐘錶珠寶之前曾向英皇國際租用的6個地舖，已經全數放棄承租，業主改為租予其他零售商。
(信報)
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