中環中心呎租叫85元 高位挫35% 整幢盤源80個 優質戶覓客

商廈市場仍然疲弱，租金下跌之餘，空置率未見顯著改善，個別優質單位要比高位大幅折讓放租。中環皇后大道中99號中環中心現時最少有80個放租盤，當中一個建築面積逾1.4萬方呎的極高層單位，正以每方呎85元放租，較該廈呎租高位低近35%。

市場人士指出，中環中心目前放租單位約80個，與去年同期相若，未有明顯回落，當中有兩個放租盤單位呎租叫價為85元。

位於極高層的7至13室，建築面積14019方呎，享全海景，目前連裝修及傢俬放租，意向呎租約85元，涉及月租逾119萬元。

另一個極高層的1至3室，建築面積約4948方呎，同樣擁有海景，每方呎叫租85元，月租逾42萬元。

資料顯示，中環中心77樓11至13室，建築面積約5807方呎，於2019年2月曾以每方呎130元租出，涉及月租約75.5萬元，創該廈歷來新高。

上述兩個現時放租的單位，樓層及景觀與歷史最高呎租的單位接近，可作直接比較，而叫租較5年前高位大幅下調34.6%。

低層最平單位 每呎僅35元

至於全層單位亦不乏租盤，市場透露，中環中心最少有3層正在放租，全部位於中至低層，建築面積由約24858至25412方呎，意向呎租介乎55至58元，意向月租則約136.7萬至147.4萬元。

其中一個低層全層單位，建築面積約24858方呎，2019年1月曾以每月約220萬元租出，呎租高達88元。目前，該單位每月叫租約136.7萬元，呎租55元，較上一份租約低37.5%。

近期亦有個別單位減價放租，如中高層7至9室，建築面積約6605方呎，原先意向呎租為78元，近期減至每方呎75元，減幅為3.8%，涉及月租約49.5萬元。

中環中心目前叫租最貴單位為頂層79樓2室，建築面積約9602方呎，意向呎租100元，涉及月租逾96萬元。至於放租叫租最低單位則位於低層的5室，建築面積約2852方呎，每方呎叫租35元，月租約10萬元。

本港經濟復甦緩慢，企業依然以節省成本為目標，令商廈空置率高企，租金持續下滑，不少測量師行俱看淡今年商廈租金走勢。有外資代理行認為，空置率高企，業主會調低租金保持競爭力，2024年甲級商廈租金將再下降5%至10%。

業界估甲廈今年跌租一成

該行指出，龐大供應將令空置率及租金受壓，估計整體甲級商廈租金今年下跌5%至10%。另一外資代理行憂慮到全球和本地經濟形勢，在沒有任何正面因素下，預期2024年甲級商廈租賃需求保持低迷，租金全年下跌最多3%。

(信報)

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甲廈去年租金跌約6% 今年料再降

有外資代理行指，2023年甲級寫字樓租賃活動主要由搬遷和整合需求推動。租賃勢頭在2023年第四季度回落，至恒常季節性的緩慢勢頭。總租賃量按季度下降39%至754,000平方呎，全年租賃量成交量達400萬平方呎，按年增加8.7%。

受惠於九龍區部分非甲級寫字樓用戶的強制搬遷及升級需求，全年淨吸納量連續第2年保持正位數，達216,000平方呎。由於九龍區一系列租賃交易，以及早前對新落成的長沙灣瓊林街83號「PORTAS」的預租活動，第四季淨吸納量達318,600平方呎。

金融市場復甦 需求溫和增長

盡管一些新項目出現延誤，但2023年新增供應130萬平方呎的預租活動緩慢，令空置率於2023年底達到1,430萬平方呎的歷史新高。整體空置率在過往12個月內增加了1.1個百分點，至16.4%的歷史新高。

空置率過剩導致2023年第四季租金較第三季下跌2.3%，全年跌幅達6%。

該行代理表示，隨着空置率再創新高，寫字樓市場新租賃量依然錄得輕微增長。雖然九龍區出現一些寫字樓升級的租賃交易，但節省成本依然為企業去年的主調。由於搬遷租戶尋求有效地減少開支，因此設備齊全的辦公空間受到追捧。

展望2024年，該行預期香港金融市場將復甦，並支持寫字樓需求溫和增長。然而，大多企業將仍謹慎控制成本。高空置率將令業主保持競爭力，租賃將繼續有利於租戶，預計2024年租金將再下降5%至10%。

(經濟日報)

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名店棄租The One兩萬呎 零售遇挑戰

市場估月租200萬 迪生近月撤中環尖沙咀據點

零售環境仍具挑戰，有大型美容零售商收縮。尖沙咀 The One 商場高層地下全層約2萬平方呎樓面，原由 Harvey Nichols 旗下 BEAUTY BAZAAR 租用，惟該商戶於日前已正式遷出，舖位暫時交吉。分析指，因內地客消費模式轉變，令相關零售售在通關後仍有收縮。

尖沙咀 The One 商場高層地下，原為 Harvey Nichols 旗下 BEAUTY BAZAAR使用，售賣不同國際品牌的化粧品。該大型店舖近期正式結業，最近適逢節日，商場方面暫擺設樹木及人氣公仔供遊人打卡影相。

需求降 大型美容零售商結業

BEAUTY BAZAAR 早前於官方專頁宣布，「BEAUTY BAZAAR The One」結業，並感謝大家一直以來對該店的支持和關注。

翻查資料，該店早於2010年，亦即商場開幕時租用該層，當時屬嶄新美容概念專門店，引進超過50個國際知名化粧、護膚及香水品牌。店舖面積約2萬平方呎，佔用商場高層地下的大部分樓面，市場估計月租約200萬元。除了售賣多個名牌化粧品，以及專區供客戶試用等，故一直以來受本地及內地遊客歡迎。據了解，因涉及樓面大，業主暫仍在招租中。

品牌所屬的迪生創建 (00113)，近兩年不少動作，包括關掉個別租用多年的核心一綫據點。

迪生轉租旺角舖 6年涉逾2.1億

如2021年，決定不續租使用9年的朗豪坊 BEAUTY BAZAAR Harvey Nichols，隨即向招商永隆銀行，租用旺角彌敦道銀行中心廣場地下地下01至03、06至19號舖及1樓17號舖，租期由2021年8月至2027年，為期6年，涉及租金約2.1626億元，拆合月租約300萬元，成為疫情爆發一年多來市區錄得最大手租務成交。

去年底，集團表示鑑於更多港人選擇在假期期間出遊，故不再需要在鄰近地區內經營關聯的大型百貨店，決定於本財政年度完結後，關閉在置地廣場的 Harvey Nichol 分店，並把 Harvey Nichols 的業務整合到太古廣場店。該店樓高5層，佔地約6萬平方呎。換言之，集團於短短數月內，先後決定放棄中環及尖沙咀兩大據點。

有外資代理行代理指出，過往大型美容零售商生意強勁，除了內地客來港消費強勁外，亦有不少生意來自化粧品代購公司。自從疫情後，內地客消費模式改變，既自行網上選購產品，加上不少品牌亦在內地設店，故來港買化粧品的需求亦有所下降，故他預計相關經營模式未來亦將有結構轉變。而該行另一代理表示，通關後旅客消費模式改變，以往大手購入的化粧品、體育用品等，去年明顯減少。該代理指，現時出現兩極化商戶擴充，一方面為一綫奢侈品牌，另一類為平價餐飲，反而中價貨品零售商，較為缺乏興趣擴充。

(經濟日報)

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內地客消費模式變 商戶擴充審慎

近月港人外遊持續，北上消費更成風，反觀內地客消費仍未回復，令各大傳統零售商取態非常審慎。

聖誕及新年假期為消費旺季，據入境處數字顯示，去年12月22至26日的總出入境人次超過482萬，共有約257萬人次出境，當中約74%、191萬人次是香港居民。入境方面則共有約225萬人次，但當中只有不足三分一、近70萬人次為大陸訪客及其他訪客，反映在通關後首個聖誕假，港人外遊相當踴躍，而訪港旅客數字則僅平穩。

至於零售數據上，本港去年11月零售業總銷貨價值342億元，按年升15.9%，有雙位數增長，較10月進一步擴大10.1個百分點。惟零售業界認為，今年仍充滿挑戰，預期在上半年，零售額或會出現低雙位數跌幅，當中涉及經濟因素、港人北上消費等。

鄧鉅明：聖誕假期生意 非常一般

不少本地餐飲、零售商戶，近期均叫苦連天，表示生意只屬一般。例如太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明透露，旗下鐘錶珠寶生意於聖誕及新年假期旺季仍非常一般，更指生意額仍未及疫情前一半。去年初通關時充滿預期比較，現感到頗為失望。

因內地經濟仍處復甦階段，訪港旅客消費未算強勁，加上消費模式改變，訪港客人以體驗為主，包括打卡影相等深度遊。同時間，港人對北上消費的熱烈程度未有減退，光顧的商戶由餐飲至超市。

在多種夾擊下，不少本地商戶現經營感困難，亦對今年前景不敢抱樂觀態度。正因如此，過去一年大型傳統連鎖鐘錶、化粧品等零售商，普遍對擴充業務上仍頗為審慎，增加分店幅度不多，相信今年亦會較為保守。

(經濟日報)

舖租大跌 通關1年核心區空置率降

核心區舖位租金大幅調整後，帶動租務增加，令空置率下降，惟業界預計，在缺乏利好因素下，舖租今年料表現僅平穩，難有突破升幅。

通關至今剛好1年，核心區舖位空置率從高位回落。據一間外資代理行數據，整體一綫街舖空置率大致呈下跌之勢，明顯比過去3年疫情表現有所改善。其中銅鑼灣空置率跌至2.6%，與2019年水平相約，尖沙咀空置率亦按季回落至10.7%，而中環及旺角空置率則按季持平，分別為8.5%及10.9%，已較疫情前個別地區達2成以上大為改善。

內地餐飲品牌 近期頻攻港

空置率下降，反映通關後租務加快，當中除了因為憧憬旅客重返外，租金大幅調整亦吸引商戶。事實上，近期核心區舖位租務表現仍向好，較大手為旺角宏安大廈多層舖位，面積達2.5萬平方呎，獲東方棕泉老闆及有關人士租用，月租料約120萬元，相信開設消閒及娛樂業務。

至於近期最積極租舖的類別，定為內地餐飲品牌，如銅鑼灣羅素街、波斯富街、旺角彌敦道等，均於近一個月預租舖位，其中銅鑼灣波斯富街一個細舖，近日便獲內地飲品店「茶救星球」預租，月租料約10萬元。上述租務個案，均為核心地段租金較高峰期大跌7至8成，吸引內地品牌趁機進駐。

該行代理分析，去年整體零售市場受環球經濟疲弱、高息環境等影響，而暫時今年市場上未見明顯利好消息，僅市場憧憬下半年減息，可為消費市場帶來刺激作用。該代理認為，按目前市場缺乏利好因素下，租務活動料維持，惟核心區舖位租金，今年仍難有明顯升幅，僅平穩發展。

(經濟日報)

中環大昌大廈 位置優越四正實用

大昌大廈位於中環傳統核心地段，位置上的優越，為物業最大賣點。

中環大昌大廈位於干諾道中，屬區內傳統核心位置，比鄰環球大廈，前面有天橋連接至中環國際金融中心二期、遮打大廈等主要名廈，絕對是四通八達。交通方面，由中環港鐵站及香港站出口步行至該廈，僅數分鐘距離，而大廈門外為巴士站前往西環方向及西隧，後面的德輔道中有巴士及電車，前往港島各區，非常便利。

飲食配套上，大廈基座租客為連鎖壽司店，而干諾道中商廈的地下租戶，不少為快餐店、米綫店等，若想尋找較高檔次選擇，可步行數分鐘前往國際金融中心二期商場，另外，近兩年才開業的中環街市，亦提供大量餐廳。

大廈曾翻新 門口光猛

大昌大廈於1959年落成，至今已有65年，外形上明顯不及同區甲廈，但以舊式商廈來說，外觀不算殘舊，另值得一提，大廈早已進行翻新，包括提升地下大堂質素，門口亦變得光猛，因此質素不俗。

物業樓高19層，地下大堂共設3部升降機，非常充足。每層單位面積約3,961平方呎，間隔上，即使有不少柱位，仍非常四正實用。景觀方面，大廈面前為開揚的交易廣場及干諾道中景觀，開揚舒適。

用戶方面，物業不少樓層用戶為教會，包括2、3、16至18樓等，個別樓層作售賣書籍。另有律師樓、證券公司於該廈設辦公室。

買賣方面，由於大廈樓層不多，加上由用家持有，近十多年極少買賣，對上買賣登記為去年8月，物業低層全層，面積約3,970平方呎，以1億元售出，呎價約2.5萬元。對上租務成交已為2018年，物業全層單位，面積約3,961平方呎，以每呎約40元租出，月租約16萬元。

(經濟日報)

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7樓全層放售 意向呎價2.1萬

大昌大廈極少放盤，現有業主放售全層單位，意向呎價約2.1萬元。

面積3961呎 叫價8500萬

有外資代理行表示，有業主放售中環干諾道中15至18號大昌大廈7樓全層，面積3,961平方呎，意向價約8,500萬元，呎價約2.1萬元，單位以交吉放售。該層樓面間隔四正，即使位處低層，仍享開揚交易廣場景觀。

據悉，上址業主持貨達半世紀，多年來先後由瑞典領事館、拍賣行、測量行、船運公司等租用。

同地段近期較大買賣，為去年尾中環永安集團大廈14樓全層，以約3.47億元易手，以面積約15,946平方呎計，呎價約2.18萬元。翻查資料，該層樓面由老牌信興電子集團持有，早於1982年以約5,451萬元購入，持貨41年，帳面賺逾2.92億元，物業升值近5.4倍。

同區租務上，中環皇后大道中9號高層04室，面積約4,000呎，近日成交呎租約45元。

(經濟日報)

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西環香港工廈全層8288萬售 加拿大基金承接料回報逾4厘

淡市下罕有放盤大幅減價易手，西環香港工業大廈全層單位，較兩年前的叫價大幅減60%易手，成交價8288萬元，平均每呎5093元，買家為加拿大退休基金，料回報逾4厘。物業於17年升值12.8倍。

上址為西環香港工業大廈17樓A至H室全層單位，建築面積約16273方呎，連同地下12號車位，原業主早於2020年底放售，意向價2億，每呎約11904元，最終多番減價，以8288萬易手，減幅高達58%，平均呎價5093元，上址現時作迷你倉用途，新買家料回報逾4厘。原業主為長線投資者，於2006年3月以600萬購入上址，持貨17年，帳面獲利7688萬，物業升值12.8倍。

平均每呎5093元

香港工業大廈於2014年至2019年市況高峰期，成交稀疏，僅錄4宗成交，呎價由5650至6727元不等，最新成交價較高位跌逾10%。

市場消息透露，上址新買家加拿大基金 Brookfield，透過 Apatite Hong Kong Storage VIII Holding Ltd 購入上址，該家基金亦於2022年兩度入市，向興勝創建購入沙田工業中心A座4樓1至23號工作間及平台及大廈2樓V49及V55號車位，作價2.11億。

17年升值12.8倍

同年9月，購入柴灣利眾街26號柴灣工業大廈4樓A及B室，涉及5500萬，面積共約1萬方呎，呎價約5500元，原業主同為興勝創建或有關人士。該基金 Brookfield 鍾情迷你倉，沙田及柴灣工廈均作迷你倉用途。

有代理表示，香港多年來落成住宅，以細單位居多，開放式及1房戶大行其道，家居儲存空間有限，對迷你倉需求殷切，迷你倉市場發展迅速，行家鬥資本鬥規模，務求短期內擴張，一些基金成為迷你倉營運者的後盾，基金要求穩定及較高回報，迷你倉極之符合。

新買家加拿大基金 Brookfield，亦於2022年大手購入沙田及柴灣工廈，涉資分別為2.11億及5000萬。

(星島日報)