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Property News

上月整體樓宇註冊量7596宗升4.9%

土地註冊處公布上月樓宇買賣合約,共錄7596宗,按月上升4.9%,並錄連升2個月;其中,住宅買賣佔6067宗,則按月下跌0.05%。業內人士指,有關數字主要反映去年11月中下旬、第四波疫情未爆發時市況,料疫情衝擊表現將在今個月反映,將令註冊量有明顯回落。

住宅買賣輕微回落

在新盤海量滯後登記,及撤銷非住宅雙倍印花稅刺激下,造就上月整體樓宇買賣登記量出現超強抗跌力,代理指出,上月樓宇註冊量企穩7000宗水平,惟踏入去年12月中下旬,第四波疫情持續纏繞,新盤推售放慢腳步,以零星貨尾銷售為主,料今個月整體樓宇買賣登記量將萎縮25%、回落至5700宗水平。

另一代理表示,上月住宅註冊錄6229宗,雖較11月的6263宗微減約0.5%,但仍連續2個月錄逾6000宗水平。

全年錄7.3萬宗

有分析指出,去年樓市在疫情陰霾下,整體註冊量雖創4年新低,但按年實際僅錄輕微跌幅。據土地註冊處資料顯示,全年整體共73322宗,較2019年74804宗僅減少約2%,整體僅輕微下跌,主要因為二手住宅註冊量在疫市下交投上升帶動。去年二手住宅註冊量錄46903宗,較19年41278宗上升約13.6%,並創6年新高。究其原因,放寬按揭保險成數帶動逾600萬至1000萬二手宗數按年急升約五成,令整體二手得以按年向上。

代理指出,去年整體住宅錄59880宗及5482.3億,同樣與去年59797宗及5488億相若。

(星島日報)

 

永倫統一銅鑼灣新安業權作價14.5億每呎1.78萬

 

市區大型地皮供應罕有,再有財團出手購入舊樓重建,永倫集團昨透過強拍,以底價14.5億統一銅鑼灣景隆街新安大廈業權,料將重建作商業項目,以可建樓面8.13萬方呎計算,樓面呎價約1.78萬。

是次強拍舊樓為銅鑼灣景隆街20至28號新安大廈,由永倫集團於無對手下,以一口價的底價14.5億統一業權,項目地盤面積約5388方呎,可作商廈發展,地積比率約15.1倍,可建樓面約81359方呎,呎價約17822元。

永倫集團於銅鑼灣區持有大批零售物業,包括銅鑼灣伊利莎伯大廈地下至6樓商場、與及謝斐道近銅鑼灣段多個鋪位,現時將版圖進一步擴至景隆街一帶。

擴版圖至景隆街

項目現址為11層高舊樓,位於銅鑼灣景隆街、謝斐道及告士打道之間。新世界於2015年開始透過駿富盈有限公司及信昌國際貿易有限公司收購單位,而2家公司於2018年底轉換公司董事,由倫耀基及許潔慧接任董事,前者為永倫集團主席,代表物業以買賣公司形式易手。集團去年4月申請強拍,當時已擁有物業98.61%的業權,並於年底獲土地審裁處批出強拍令,經估算重建價值後將拍賣底價定於14.5億,較項目現狀估值約7.67億高近一倍。

料重建為八萬呎商廈

本報就該項目向倫耀基查詢,他指,集團仍未決定該地段重建後的用途。

大廈設有兩道公用電梯及兩道公用樓梯,建築事務監督於1964年11月28日允許物業地下用作店鋪及上層用作住宅。物業規劃在「商業 (1)」地帶上。消息指,該項目將重建作1座26層高商廈。

有拍賣行人士表示,隨着內地資金流入舊樓買賣市場,預期強拍的申請會增多,達至每年約30至40宗。而疫情對於經濟的影響不見得能在今年內消散,商廈,尤其地鋪的商業價值下降,包括尖沙嘴,以及是次拍賣的銅鑼灣地段。這導致商廈戶的營運壓力增大,收購的阻力減少,也提高了申請強拍的機會。

(星島日報)

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銅鑼灣商業地料掀財團爭奪

儘管疫市下商廈造價持續反壓,惟正當中環臨海商業地王尚在招標階段,政府緊接安排推出銅鑼灣加路連山道商業地,將於今季招標,為同區近年罕有大型商業地供應,市場預期,將吸引本地及內地大中型財團爭逐,惟在疫情重擊本地經濟、商廈租售價受壓下,料財團出價趨審慎,估值約150億,每呎地價約1.4萬。

處加路連山道建逾百萬呎

上述項目為銅鑼灣加路連山道商業地,地盤面積15.9萬方呎,以地積比率約6.76倍計,可建樓面約107.6萬方呎。有測量師表示,近期疫情及環球經濟下,料對競投意欲亦將受影響,加上同期中環商業地王亦推出招標,攤分市場焦點,預期市場反應會較審慎,料成交呎價約1.4萬,估值逾150億。

估值達150億每呎1.4

另一測量師指出,儘管受疫情衝擊,市場觀望氣氛濃厚,惟銅鑼灣區內罕有大型商業地供應,料各大財團仍會積極競投,同時亦視乎政府於疫市下能否「隨行就市」,整體而言,該項目價值較早前錄流標的東涌及啟德商業地價值為高,故不能直接比較。

該地皮早於10多年前,由規劃署將前機電工程署舊總部、前民安隊大樓等組成的大型用地重建發展,直至今個財政年度才放入賣地表,為同區罕有大型供應。

(星島日報)

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通關無期 舖市上半年難見曙光

業界:小型食肆撑場 租金跌幅料收窄

疫情下舖市成最受衝擊對象,去年核心區舖租急跌3至4成,核心區如羅素街等吉舖處處,空置率升至兩成。零售界、旅遊業界人士指,由於疫情未緩和,通關無期,上半年旅客訪港無望,舖市料淡靜。

另業界分析,上半年核心區仍乏零售商擴充,租金將續下跌,惟可望收窄,只有個別中小型食肆進行擴充。

去年環球疫情肆虐,各國封關,缺乏商務及遊客下,零售業自然受最大衝擊。政府數據顯示,去年11月零售業總銷貨價值的臨時估計為287億元,按年跌4%,連跌22個月,臨時估計去年首11個月累計跌25.3%。

銅鑼灣呎租870 去年跌42.8%

零售轉差,各大零售商去年為減成本紛紛關店,導致商舖空置率急升。代理數字顯示,2019年第二季整體空置率甚低,銅鑼灣、尖沙咀兩大核心區更是零空置,其後社會事件爆發,2019年空置率有所上升。而去年受疫情嚴重衝擊,限聚令、晚市禁堂食等措施先後出現,目前4大核心區空置率全綫突破10%,而旺角空置率更高見23.6%。租金方面,去年跌幅相當驚人,4大核心區錄得至少3成跌幅,而銅鑼灣最新呎租約870元,年內跌幅高見42.8%,若與2015年高峰期2,094元呎租計,跌近6成。

去年核心區大批鐘錶、藥房及化粧品店約滿遷出,更有多個國際時裝品牌原租用複式旗艦店,去年出現「逃亡潮」,現時核心區吉舖處處。以全世界最貴舖租、銅鑼灣羅素街為例,目前地段上有多達10組舖位乏長租客,現時僅以短租或交吉,情況前所未見。租金上,以往逾百萬元月租舖位,近期則由利市封、手機零件店等以10餘萬元短租。另外,尖沙咀廣東道、中環皇后大道中等,吉舖亦隨處可見。

舖市今年走勢,最關鍵還是睇疫情,太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為,全民接種疫苗需時,亦未知成效,保守估計要等8至9月份才開始有旅客。他提到,由於疫情衝擊各行各業,營商人士普遍有損失,消費意慾一定下降,故鐘錶、珠寶等奢侈品生意持續受影響,相信核心區舖租無力反彈。另過往多年接待大批旅客的萬通旅行社董事羅啟邦指,首季零旅客是幾可肯定,次季亦難望有起色,上半年旅遊業已「打定輸數」,相信首季舖市仍淡靜。

今年整體舖租 估跌5至10%

代理認為,本港疫情持續,上半年要恢復通關有難度,零售商繼續審慎,此時以收縮為主,預計今年整體舖租仍有調整,惟跌幅收窄,料約5至10%。

商戶方面,去年上半年核心區有本地口罩店等趁機租舖,該代理相信僅屬短暫性質,整體零售商仍缺乏擴充意慾,相比之下,代理預計餐廳租舖會較活躍,但由於限聚令下,涉及飲宴、婚宴等生意大受打擊,大型中式餐廳等經營上仍艱苦,涉及外賣、規模較細的食店,可望今年趁平租開業。

另一代理表示,去年第四季零售租賃繼續由飲食行業所主導,主要商場的業主為了增加商場人流,大多引進飲食業界租戶;但撇除該行業,整體零售市場的租賃成交少之又少。該行預期,商舖租金今年將續跌2至5%,及至明年則有望反彈5至10%。

(經濟日報)

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柴灣利眾街兩項目 重建新式工廈

屬於傳統工業區的柴灣,近年在政府活化工廈政策推動下,吸引發展商進駐,其中興勝創建 (00896) 先後購入利眾街兩幢工廈,並提出重建成新式工廈,總樓面約24.7萬平方呎樓面。

德昌廣場增地積比2

柴灣位於港島北最東面,早在上世紀50、60年代已經興建不少公共屋邨,去到70年代則有大量工廠大廈重建,發展成為新興工業區,其中工業的部分集中在利眾街、祥利街以及常安街鄰近的碼頭區。當中利眾街一帶的工業區鄰近港鐵柴灣站,範圍約44.7萬平方呎,由31幢工廈組成,大部分屬於老齡工廈,業權亦比較分散,只有5至6幢屬於單一業權,近年則至少有4幢工廈計劃全幢改裝或重建,合共涉及47.3萬平方呎樓面。

中小型發展商興勝創建則為最積極的一個,集團於去年先後以合共近17億元購入區內德昌廣場以及美利倉大廈,並陸續申請進行重建。當中以約9.48億元購入的利眾街14至16號德昌廣場,興勝創建夥拍南豐合作發展,將原本的11層高工廈,總樓面面積約9.6萬平方呎,申請放寬地積比率由12倍增加20%至14.4倍,以地盤面積約10,515平方呎計算,可重建1幢28層高,非污染工業用途,即新式工廈,總樓面約15.14平萬方呎,較現有樓面多出58%。

美利倉大廈添4成樓面

至於另一個項目則為利眾街18號美利倉大廈,佔地約6,685平方呎,目前為16層高工廈,於1980年落成,樓齡接近40年,原本於2015年由迷你倉集團以約3.95億元購入作營運,總樓面6.8萬平方呎。該廈同樣在去年由興勝創建以約7.35億元購入,在4年間樓價升86%,並且提出申請放寬地積比率至14.4倍重建,擬興建1幢26層高的新式工廈,作為非污染工業用途,可建樓面約9.6萬平方呎,相較原有樓面6.8萬平方呎,增加4成多樓面。

另外,位於利眾街34號的寶源東丞工業樓,亦已經簽訂特別豁免書,可增加作食肆、展覽廳、辦公室、商店及娛樂場所等10多項用途,大廈地盤面積約9,279平方呎,若作銀座式商廈發展,以地積比率15倍計算,預計可提供逾11.6萬平方呎樓面。

(經濟日報)