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Property News

疫市甲廈需求未反彈 續尋底價

環球疫情未退,令甲廈需求持續疲弱,買賣淡靜而租金向下,業界人士料由於疫情未完結,甲廈租售價格尚在調整。

據代理每月商廈交投數據顯示,9月十大指標商廈買賣仍見淡靜,合共僅錄4宗成交,而港島僅錄1宗。其中康宏廣場低層02室,面積1,201平方呎,以約1,621萬元成交,呎價約1.35萬元。

美國銀行中心傳2.4萬沽 7年新低

另外,近期核心區甲廈呎價回落,消息指,美國銀行中心中層04至07及13室,面積約5,968平方呎,市傳以約1.4億元沽出,呎價近2.4萬元,單位交吉交易。按此呎價計,屬該廈自2013年後新低。據了解,該單位由香港美國商會持有,1996年以5,460萬元購入作會址自用。該商會早前已搬至同區甲廈,面積約2,000平方呎單位,故將美國銀行中心單位放售。若最終以1.4億元售出,持貨24年轉手,獲利約8,540萬元。

代理分析,由於疫情持續,甲廈投資氣氛仍弱,個別業主願降價,惟數目不多,成交偏低,令造價未完全反映。租金方面,代理指業主相對願減租吸客,而近期個別租務成交造價偏低。包括金鐘力寶中心1座中層01室,面積約1,495平方呎,成交呎租約45元,另同座高層7至8室,面積約3,690平方呎,以每呎約41元租出,兩宗成交租金同樣較數月前下跌。

海富中心 每呎38元招租

據了解,目前金鐘商廈業主仍願降租吸客,如金鐘力寶中心2座低層03室,面積約4,541平方呎,意向呎租約40元,涉及月租約18萬餘元。另外,同區海富中心2座低層01室,面積約2,611平方呎,以每平方呎約38元招租,總月租近10萬元。海富中心2座今年暫僅錄得約3宗租賃個案,平均成交呎租約50元,最近一宗為6樓09室,面積約1,155平方呎,於8月底以呎租約43元租出。

後市方面,代理認為,由於環球疫情尚未完結,甲廈需求未能反彈,有意放售甲廈單位的業主,略為調低叫價。租金上,近期成交呎租維持偏低,反映需求向下,業主降租幅度較明顯。他料由於整體市況尚未穩定,相信甲廈租售價續尋底。

(經濟日報)

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第三季大額買賣 僅44億11年新低

疫情下投資市場淡靜,有代理的數據指,今年第三季大額買賣 (7,800萬元或以上 ) 成交僅涉44億元,為2009年以後新低。

代理指,雖然香港金融管理局放寬非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數,上限從40%上調至50%,然而2020年第三季的商業房地產投資交易額跌至2009年第一季以來的最低季度總額,僅完成44億元的交易,而年初至今則錄得180億元交易額,僅佔2019年全年達688億元總交易額的26%。

內地投資者入市 共涉22

成交上,發展商繼續出售非核心零售物業,其中包括會德豐和華懋集團,分別以2億元和4.57億元的價格出售旗下商場。至於沉靜了數個季度的內地投資者,在2020年第三季購入共22億元的商業物業。

代理表示,雖然過去數月有大量資金流入本港市場,但大手物業投資市場仍然疲軟。疫情和地緣政治的不確定性仍然會是投資者在第四季的主要擔憂,因此在年底前能見到交易額明顯反彈的機會較低。然而,較低的融資成本及有限的商業房地產新供應,加上價格已經出現較大折讓,將會繼續吸引投資者對香港物業的興趣。另外,新股市場持續暢旺亦會逐漸產生財富效應,為未來企業物業投資需求帶來潛在增長機會。

工業物業市場上,該行數據指,9月底的倉庫空置率上升0.3個百分點至4.2%,除數據中心和凍倉營運商外,工廈租賃需求仍然疲軟。倉庫租金在2020年第三季按季下跌2.4%,而第一季和第二季度的按季跌幅分別為3%和1.3%。

另一代理表示,物流營運商在2020年第三季繼續尋求可以節省成本的選擇。由於租戶的營運規模縮減或選擇搬遷至成本較低的空間,因此有車路直達樓層的倉庫物業項目尤其受壓。但是,隨着科技公司、電訊營運商、食品和網上零售商的業務擴張,市場對數據中心和凍倉的需求仍然強勁。鑑於在可預見的將來,大多數歐美經濟體能完全控制新冠疫情的機會率比較低,預期物流營運商在第四季將保持非常謹慎態度,而第四季的倉庫空置率將進一步上升。

(經濟日報)

第三季補地價涉38.4億 增5.7倍

全港首宗工廈建骨灰龕 補15億元

地政總署公布今年第三季補地價涉及38.4億元,按季增加5.7倍,惟首三季仍只有44.21億元,較去年同期跌7成,包括多宗工業地補地價,如葵涌永立街工廈補地價15億元作骨灰龕。

另外,嘉民亞洲的荃灣沙咀道地皮則補地價3.87億元,作數據中心。

首3季44 按年跌7

據地政總署公布,2020年7月至9月季度內在土地註冊處共註冊了23宗契約修訂及1宗換地個案,地價收入總額約38.47億元,相較第二季的5.74億元,按季大增5.7倍,不過整體而言,今年補地價仍然不算活躍,累積首三季合共只有44.21億元,較去年同期的152.57億元,按年大跌7成。

值得留意的是,近期錄得的補地價大部分涉及工業地重建,而且用途廣泛,除了傳統常見的重建作商廈外,還出現重建成數據中心,甚至骨灰龕大樓個案。

當中屬於全港首宗工廈重建骨灰龕大廈的葵涌永立街2至6號項目,補地價金額近15億元,項目由經營屯門龕場「善緣」的財團提出,將重建成12層高大廈,總樓面9.7萬平方呎,以補地價金額計算,每呎樓面地價高達1.53萬元,相較目前全港最貴的商業地補地價,每呎5,334元高1.9倍。

不過,按照項目將提供約2.3萬個骨灰龕位,每個龕位補地價約6.5萬元。

此外,由嘉民亞洲重建的荃灣中央紗廠項目,再有一個地盤批出補地價3.87億元。涉及荃灣市地段第436號,地盤面積2.5萬平方呎,將會重建成數據中心,以可建樓面23.75萬平方呎計算,每呎補地價約1,631元。另外,億京就沙咀道37至43號文迪工業大廈重建,補地價4.93億元。

(經濟日報)

洋松街舊樓強拍底價3.26億

疫情持續發酵,惟市區舊樓依然為財團併購目標,宏安持有大部分業權的大角嘴洋松街舊樓獲批強拍,底價為3.26億。

據土地審裁處資料顯示,上述為洋松街56至62號與菩提街6及8號,現址為1幢9層高商住大廈,該廈樓齡已達56年,因維修問題,認為該廈作重建屬合理做法,故頒令將該廈進行強拍,底價3.26億,並指有關重建工程需於成交後6年內完成;該項目1樓至8樓合共提供48伙住宅,另設6個鋪位,總樓面約27125方呎。

宏安持逾八成業權

資料顯示,宏安早年已對該廈進行收購,於2018年底時已收購該廈逾80%業權,僅餘數伙尚未購入。是次強拍底價3.26億,較2018年底申請時估值3.01億、高約8%。

另外,由雅居樂收購逾九成業權、位於鰂魚涌栢架山道2至8號公務員合作社舊樓物業,於今日進行強拍,底價4.52億。收購財團尚餘最後1伙未收購,惟該名小業主曾開價8000萬賠償、及獲得項目重建後逾5000方呎單位。

首個公務員合作社今強拍

拍賣行指出,是次為首個公務員合作社物業進行強拍,對於日後同類型重建有啟示作用。

東涌商業地今截標

疫情下零售及商廈市道備受壓力,東涌市地段45號商業地皮,於今日截標,地皮可建逾126萬方呎。

業內人士指出,樓市觀望氣氛密布,預料發展商出價會趨保守審慎,料樓面呎價約3250至4000元,成交價約41億至約50億,更不排除會有流標風險。

(星島日報)