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地產新聞

代理:中環甲廈租金 全年跌25%

疫情衝擊商業市場,代理預計,今年中環甲廈租金全年跌幅高見25%,而環球疫情未受控下,調整期持續至明年。

調整期料持續至明年

代理提供的數字顯示,中區甲廈最新呎租約108.4元,跌幅約17%,而整體中環租金較2019年高峰期 (139.4元) 下跌22%。新需求減少而經濟轉差,退租樓面增至62.6萬平方呎,甲廈待租率升至11.6%,為2005年後新高。

代理指,環球疫情未受控,跨國機構乏擴充,後市要視乎疫情走勢。按目前情況,第四季甲廈租金仍跌5至10%,全年中環跌幅達25%。由於疫情加上中美關係緊張,影響甲廈需求,明年甲廈租金跌勢持續。

商舖方面,4大零售核心區空置率,第三季升至13.2至23.6%,而第三季核心區舖租跌幅由5.3至7.9%。該行香港商舖部主管林應威指,封關持續,旅客未重返香港,令核心區今年出現舖租調整。

(經濟日報)

 

第一集團千禧大廈 申建新工廈

工廈重建活躍,第一集團在今年3月疫情期間7.9億元購入的長沙灣工廈千禧大廈,最新向城規會申請放寬地積比率兩成,以興建1幢17.2萬平方呎的新式工廈。

上月申請重建比鄰工廈

該工廈位於長沙灣道924及926號,發展商指因應新推出的活化工廈政策,可申請額外增加2成樓面,故此申請以地積比率14.352倍重建,可建樓面約17.2萬平方呎,將會興建1幢27層高新式工廈,另設1層地庫。

至於該財團曾經在上月申請重建比鄰的長沙灣道916至922號工廈,同樣是重建成一幢27層高的商廈,總樓面約12.92萬平方呎。資料顯示,物業是第一集團於今年初時以6.4億元購入。

另外,活化工廈措施下,工廈收購重建增多。舖王鄧成波家族申請強拍葵涌永基路永昇工業大廈,現時持有逾9成業權,現時估值約3.86億元。

土地審裁處接獲今年第30宗強拍申請,涉及永基路26至30號永昇工業大廈,現為樓高約11層的工業大廈,於1979年落成,至今樓齡約41年,由鄧成波、鄧耀邦旗下的兩間有限公司收購至逾9成業權,並申請強拍。該工廈佔地面積約2.2萬平方呎,若果以放寬地積比率2成至11.4倍計算,即可建樓面約25.1萬平方呎。物業估值3.32億元。

(經濟日報)

 

粉嶺安樂門街工業地 估值最高9.5億

工業地市場需求增多,政府將於下季推出粉嶺安樂村安樂門街工業地,可建樓面約21.7萬平方呎,市場估值最高約9.5億元,每呎樓面地價約4,400元。

近期政府推出的工業地招標反應不錯,早前火炭的大型工業地獲中國移動 (00941) 以約56億元投得,遠高於市場估值5成,反映市場對於能夠作為電訊、數據中心等用途的工業地有相當需求。因此,發展局日前公布新一季度 (10月至12月) 賣地計劃的時候,除了推出住宅地之外,還推出粉嶺安樂村一幅工業地,屬於近兩年之內,同區再度有地皮推出。

可建工業樓面逾21.7萬呎

該幅用地位於安樂門街、安全街與安居街交界,屬於安樂村工業區的邊陲地段,鄰近是勉勵龍中心、有成行等,距離港鐵粉嶺站的位置亦相對較遠。地皮佔地約43,357平方呎,現時屬於「工業」規劃用途,估計地積比率約5倍,可建樓面約21.7萬平方呎。按照市場現時估值,用地估值約6.5億至9.5億元,每呎樓面地價介乎3,000至4,400元。

事實上,該幅安全街工業地在2018年7月由億京以約7.3億元投得,項目在去年獲屋宇署批出建築圖則,可興建1幢15層高 (1層地庫上) 新型工廈,涉及總樓面約30.18萬平方呎,若以中標價計算,每平方呎樓面地價約2,430元,估計主要作工業物流等用途,近年中、港兩地運輸及物流往來增多,預計落成後用戶來往上水、落馬洲及皇崗口岸等甚為方便。按用地的賣地地契條款,在不扣減可建樓面面積下需提供約118個車位的公眾停車場,估計地庫部分將用作公眾停車場,預計可為項目帶來額外的商業價值。

佳明兩地皮 擬發展數據中心

至於近期亦有發展商進駐買地發展數據中心,佳明公布,旗下兩間接全資附屬公司分別以約1.68億及約1.88億元,買入粉嶺安居街3號地皮及粉嶺安福街7號地皮。兩幅地皮面積分別約1.79萬及1.91萬平方呎,如果以地積比率5倍發展,經補地價之後,分別可以興建約8.95萬及約9.55萬平方呎樓面的工廈。據了解,佳明購入地皮後,將補地價發展數據中心。

(經濟日報)

 

銅鑼灣Oliv呎價2.06萬沽「物流張」持貨七年蝕3000萬

疫情重創鋪市,資深投資者亦減磅蝕讓沽貨。由「物流張」張順宜持有的銅鑼灣銀座式商廈Oliv中層全層,以約4000萬成交,持貨7年帳面勁蝕逾3000萬,創區內歷來同類最大金額蝕讓個案,幅度為44%。

市場消息指出,上述為霎東街15至21號Oliv中層全層,面積約1933方呎,以買賣公司形式,作價約4000萬成交,呎價約20693元。據土地註冊處資料顯示,原業主於2013年以7152.1萬購入,以公司名義佰立有限公司 (MEGA STANDARD LIMITED) 持有,註冊董事為張順吉及張順宜,故持貨7年帳面蝕讓約3152萬,期間貶值約44%。

作價4000萬跌幅44%

代理指出,上述成交價貼近區內寫字樓水平,並創區內樓上鋪歷來最大額蝕讓個案,該廈於鋪市高峰期開售,當時已屬高於市價開售,惟及後市場經歷多番起伏,核心區鋪價從高峰期回落約60%,樓上鋪價格亦備受壓力,故上述蝕讓成交反映現今市況。

據代理指出,上述成交價屬市價水平,上址由髮型屋以8.6萬承租,料買家享回報約2.5厘。

創區內同類最高蝕讓

事實上,該銀座式商廈早前已錄大幅蝕讓個案。資料顯示,該廈中層全層,面積約1809方呎,於2016年以4100萬成交,呎價22664元,原業主持貨約3年,帳面勁蝕2864萬,貶值幅度達4成;同區銀座式商廈THE SHARP低層全層,面積約1580方呎,於今年7月以3000萬成交,呎價約18987元,創該廈歷來呎價新低,原業主於2013年1月以5688萬購入,持貨7年帳面勁蝕約2688萬,物業期間貶值約47%。

市場知情人士透露,受本港經濟前景欠佳影響,張順宜近期紛放售旗下物業,其中,旺角彌敦道724號至726號漢英大廈中層,面積1933方呎,以4280萬放售,呎價約22412元。

(星島日報)

 

銅鑼灣鋪空置率13.2% 代理:屬歷來新高

受疫情衝擊,鋪市大受影響。據代理指出,銅鑼灣鋪位空置率於今年第3季達13.2%,創歷來新高水平,該區租金今年以來累跌逾40%,惟隨租金錄大幅調整,該行預測鋪市已離谷底不遠。

代理發表最新的統計報告指,受疫情及封關影響,訪港旅客近絕迹,消費力疲弱不堪,各區鋪租於今年第3季持續下跌,幅度介乎3.5%至7.9%,惟跌幅已較上季放緩,當中以銅鑼灣跌幅「最傷」,按季跌幅7.9%,該區今年至今租金累跌約41.3%,惟隨租金已錄大幅調整,料下季租金將逐步回穩,並稱市場已接近「見底」。

代理料鋪市離谷底不遠

代理續指出,傳統四大核心區空置持續持續高企,當中銅鑼灣空置率今年第3季新報13.2%,較今年第2季的7.9%,按季急升逾6成,創歷來新高水平;中環及尖沙嘴區鋪位分別新報16.9%及16.7%,數字較今年第2季明顯擴闊,惟旺角區空置率新報23.6%,雖為核心區中最高,惟數字已與上季相若,反映該區空置情況已見「登頂」。

料甲廈租金持續調整

代理表示,甲廈租金連跌六個月,中區租金從去年首季回落約22%,料該區今年全年租金跌幅約25%,屬過去12年以來按年跌幅新高,頂租率於今年第3季錄62.6萬方呎、待租率更錄11.6%,後者創過去15年以來新高水平。代理稱,受多項不明朗因素困擾,跨國機構擴充步伐審慎,企業遷出核心區已成大趨勢,故料甲廈租金持續調整。

(星島日報)

 

鄧成波等申強拍葵涌工廈收逾90%業權 市場全幢估值逾3.8億

近年不少財團密密收購舊樓,以增加土地儲備。其中由鋪王鄧成波家族收購多年的葵涌永昇工業大廈,新近申請強拍,統一業權,目前已收集約90%業權,市場全幢估值逾3.86億。

葵涌永昇工業大廈位於永基路26至30號,佔地面積約2.2萬方呎,早年獲鄧成波家族收購,目前集齊90%業權,餘下7個物業未成功收購,當中包括2個車位,是次申請強拍的公司為Day Lucky Enterprises Limited及Jumbo Fair Limited,公司董事分別為鄧成波、鄧耀邦,物業市場全幢估值逾3.86億。

尚餘七伙待收購

現為樓高約11層的工業大廈,於1979年落成,至今樓齡約41年。鄧成波家族曾於2011年斥資約1.4億,購入該廈約8成業權;而連同上述申請屬今年第30宗強拍申請,與去年同期的31宗相若,可見不少發展商積極收購具重建價值的舊樓。

本報昨日向鄧成波家族作進一步查詢,發言人指,不作回應。

今年第30宗強拍申請

事實上,鄧成波近年不時參與強拍項目,如本來7月強拍的尖沙嘴加連威老道61至73號舊樓,因有小業主向高等法院申請覆核,令該強拍程序未能展開;9月時土地審裁處處理有關強拍令期限問題,指由於案件仍在上訴中,故決定待上訴庭有結果再處理,押後3個月再作聆訊。

雖然波叔正申請強拍葵涌永昇工業大廈,但近日卻接連推出物業放售,當中包括推出深井服務式住宅汀蘭居全幢,意向價23.8億。同時亦包括西貢工廈項目包括實惠大廈、四洲食品網匯中心、四洲集團大廈、中華製漆大廈1座和2座、葵涌光輝凍倉2期全幢、九龍城衙前塱道3至13號80%業權等。

千禧大廈申放寬地積比

另外,第一集團就旗下長沙灣千禧大廈,向城規會申請略為放寬兩成地積比率,以重建成1幢樓高27層的新式工廈發展,涉及樓面約17.2萬方呎,將重建成1幢樓高27層物 (包括地下和1層地庫停車場) 的新式工廈。

申請人指,擬議發展仍然符合現時「其他指定用途」 註明「商貿」地帶的規劃意向,而提供「新」樓面面積作非污染工業用途,可支援及加快長沙灣工商貿區的轉型。

(星島日報)

 

鄧成波葵涌工廈申強拍 估值3.86億

近月多次傳出財困的舖王鄧成波,其家族最新向土地審裁處入紙,就葵涌永基路26至30號永昇工業大廈申請強拍,為今年市場上第30宗強拍申請。資料顯示,項目佔地約2.2萬方呎,現為一幢落成於1979年之物業,申請人現持有不少於90%業權,整個項目估值逾3.86億元。

7月底強拍尖沙嘴舊樓觸

資料顯示,上述申請為鄧成波家族今年首個入紙申請的強拍項目,對上一次申請,則於去年11月,鄧成波或相關人士持有超過85%業權的大角嘴廣東道1163號、鴉蘭街5B號中華漆廠大廈,向土地審裁處申請強拍,項目估值超過3.3億元。中華漆廠大廈佔地約8000方呎,現為一幢9層高的工廈。

不過,若要數到鄧成波家族有關強拍的矚目事件,就要數到尖沙嘴加連威老道61至73號 (單號) 舊樓,鄧成波等於2017年12月申請,當時估值逾9.13億元,有關申請於今年6月初獲批,當時批出底價19.26億元,惟在今年7月底進行強拍前夕,遭其中一名小業主向高等法院申請禁制令,並獲批出禁制令,令拍賣急煞停。至今年9月有關強拍令期限屆滿,鄧氏家族向土審處申請延期3個月再作聆訊,惟遭第一答辯人反對,指申請人未有提出具體發展方案,反對其延期申請,惟該處當時指,基於當事人及公眾利益作考慮,批准延期3個月再作聆訊,並要求反對的第一答辯人支付申請人兩名律師的費用。

(明報)

 

銅鑼灣Oliv全層4000萬沽 6年勁蝕近半

疫情下銀座式商廈接連錄得多宗大幅蝕讓,其中銅鑼灣Oliv中層全層樓上舖,最新以約4000萬元售出,帳面蝕約3152萬元,為區內最大額同類物業蝕讓個案,若連同使費更實蝕約3500萬元。

上述舖位面積約1933方呎,最新以約4000萬元易手,呎價20,693元。原業主於2014年以約7152萬元購入,帳面蝕約3152萬元或44%,以金額計為區內最大額同類物業蝕讓,若連使費計料實蝕近3500萬元或約49%。物業現由髮型屋租用,月租約8.6萬元,新買家租金回報約2.6厘。

代理料中區甲廈租金全年跌25%

事實上,代理表示,截至今年第三季,銅鑼灣區舖位空置率進一步上升至13.2%,按季增加5.3個百分點,並首度衝破10%;旺角則維持23.6%為各區最高。截至第三季,四大核心購物區今年租金跌幅介乎20.2%至41.3%,最嚴重地區為銅鑼灣,該區舖位平均呎租893元。

商廈方面,代理指,截至今年第三季中區超甲廈平均呎租126.5元,按年跌20.3%,同區甲廈呎租則為108.4元,按年亦跌19.6%,預期該區超甲級及甲級寫字樓租金全年跌幅均可達25%,為2008年金融海嘯後最大跌幅。代理又指,整體甲廈平均待租率亦攀升至11.6%,為2005年有紀錄以來新高。

第一集團申重建長沙灣工

此外,第一集團新近就長沙灣道924至926號千禧大廈,向城規會申請略為放寬地積比率限制。據城規會文件顯示,地盤約1.2萬方呎,第一集團申請發展地積比率由現時的12倍,放寬不多於20%、至14.352倍,擬將該工廈重建為1幢27層高新式工廈,涉及總樓面約17.22萬方呎。資料顯示,第一集團今年3月以7.9億元購入上述物業,以地積比率12倍計,可建樓面約14.4萬方呎,即每方呎樓面地價5,486元。第一集團董事魏深儀曾指,項目將重建成新式工廈,預計總投資金額約14億元,計劃於2023年落成。

(明報)

 

豫港電力發展大廈高層戶叫價766萬

代理表示,北角豫港電力發展大廈高層單位,面積約923方呎,業主意向售價約766萬元,呎價約8300元;意向租金約18460元,呎租約20元。物業以交吉形式租售,屬市場上極為罕有的細單位,投資自用皆適宜。

該代理行指出,物業間隔方正實用,配備24小時獨立冷氣系統,彈性極大,單位景觀開揚,大廈擁有玻璃外牆設計,外形時尚美觀,適合中小企及各機構設立辦公室,作發展業務之用。

物業地理位置優越,位於東區最繁盛的主要幹道英皇道,而且交通便利,只需步行約5分鐘即可到達港鐵北角站,巴士、小巴及電車站近在咫尺,可迅速貫穿港九新界。

(信報)

 

Flat sales jump 15pc, worth $43b in September