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地產新聞

港島區商廈租務淡靜 價格跌

疫情下商廈需求下降,而整體港島區租務相當淡靜,租金亦向下,預計未來短時間內情況不變,租金尚有下調空間。

據代理十大指標商廈報告顯示,港九指標物業8月份僅錄3宗買賣,港島區更是零成交,反映疫情下投資氣氛淡靜。據該行資料顯示,8月份港島區整體甲級商廈空置率為7.41%,對比7月僅輕微遞增約0.04個百分點,升幅有所收窄。當中中環區最新甲廈空置情況更見下跌,由7月約5.57%下降0.37個百分點,至8月約5.2%;而其他港島區包括銅鑼灣、灣仔、上環及金鐘甲廈空置率則持續上升,幅度約0.03至0.53個百分點。

遠東金融中心呎租55 下跌3

租務方面,近期多幢商廈錄得低價成交,如金鐘遠東金融中心32樓全層,由中資機構承租,月租逾58萬元,以全層面積10,552平方呎計,平均呎租55元。資料顯示,前租客為韓國銀行,由2016年10月至2019年10月,當時月租約84.41萬元,新租金較4年前下跌約3成。事實上,該廈高峰期最高呎租達130元,最近已明顯回落。

信德中心每呎28元租出 十年低

另外,近日信德中心招商局大廈低層11室,面積約1,057平方呎,以每月約3萬元租出,呎租約28.4元。按此水平計,屬信德中心呎租近10年新低。對上一宗呎租低於30元成交,為2010年6月,中層單位以每呎約26元租出。據了解,該單位業主於去年10月起放盤,最初叫租每呎約47元,直至今年疫情出現,6月份調低至42元,如今累減39.6%租出。

至於尖沙咀新文華中心B座中層18室,面積約885平方呎,以每平方呎約18元租出,創該廈過去十多年以來新低。

代理表示,受環球疫情影響,甲廈租務甚為淡靜,據統計指,上月港島區1萬平方呎以上租務成交僅6宗,而5,000至1萬平方呎的租務為5宗,均屬極低水平,反映疫情下,機構欠擴充意慾,加上封關效應,外資未能來港視察,故租務淡靜。至於後市,代理指不少業主願意減租吸客,相信租金年內尚有1成以上跌幅。買賣方面,代理指願大幅減價放售的業主並不多,而踏入9月份疫情放緩,投資者較之前積極睇盤,相信成交或輕微上升,價格跌幅料較租金小。

(經濟日報)

 

尖沙咀寫字樓空置率 近15年新高

目前商廈需求向下,空置率上升,其中尖沙咀空置率升至7.5%,為近15年新高。

有代理的每月報告指出,隨着7月份香港新型冠狀病毒確診病例再次增加,更多企業廣泛實施在家工作,加上一些企業通過裁員縮減公司規模,愈來愈多公司正着力檢討其寫字樓租賃策略,特別是透過提高公用辦公桌的共用比率,而不再是採用傳統的固定辦公桌,從而縮小寫字樓的租賃面積和減低每張辦公桌的開支。

港島租金跌幅調整至15%

在現時市場低迷和不確定因素日益加劇的情況下,預計業主在租約談判時將更靈活,並願意提供更大的租金減免。該行調整了全年港島區整體寫字樓租金預測,由先前的10至12%跌幅,下調至15至18%。

7月份,九龍區寫字樓租賃活動依然持續低迷,大部分寫字樓成交為面積不到5,000平方呎的中小型單位續租個案。在經濟不景的環境下,不少公司都在市場上尋找價錢合理的優質單位,而一些租金有大幅調整的寫字樓,錄得數宗全層新租務成交。

隨着租戶搬離核心區的趨勢持續,值得注意的是,尖沙咀的寫字樓空置率在一年內從2.9%升至7.5%,創15年以來的新高。相比之下,在九龍東等非核心區,其寫字樓空置率保持在雙位數。該行預期,九龍區的寫字樓租金將會繼續下跌,但由於受到企業搬離核心區的趨勢持續,相信租金的調整幅度會因地區而有顯著的差異。

中環皇后大道中 現14空置舖位

商舖市場方面,由於7月中旬以來新型冠狀病毒的感染數目激增,香港零售業的經營環境依然困難。自去年年中以來,零售業受到重創,作為香港核心零售區之一的皇后大道中,出現了前所未有的高空置率的情況。根據代理的研究,皇后大道中現有14間空置商舖,這個情況過去沒有在這類核心零售區發生過。隨着愈來愈多的奢侈品牌關閉門店,皇后大道中吸引更多大眾品牌落戶,租戶組合發生了變化。

代理預計第三季食肆的收入將進一步下跌。該代理認為,由於消費氣氛依然疲弱,零售市場不太可能在2020年餘下的時間復甦,預料至本年底,整體空置率有機會攀升至11%以上。

(經濟日報)

 

銅鑼灣THE SHARP全層 3528萬售

疫情下各類商舖價明顯下跌,資料顯示,銅鑼灣霎東街11至13號THE SHARP樓上舖錄得全層成交,涉及物業32樓,面積約1,579平方呎,以3,528萬元成交,呎價約22,343元。

翻查資料,金朝陽 (00878) 於2013年展開拆售,當時正值工商舖投資高峰期,銷售甚理想,該層樓面曾獲投資者以5,052.8萬元承接,呎價高見3.2萬元,惟其後零售轉差,舖位租售價下跌,而買家於2017年取消交易。如今業主重新推售,價格較7年前跌3成。

(經濟日報)

 

葵涌全幢工廈 15億獲洽至尾聲

料中資買入自用 樓面達41萬呎

今年投資市場淡靜,工廈相對較多財團留意。葵涌安全貨倉全幢工廈,獲財團15億元洽購至尾聲,若最終落實,將成今年第二大金額物業成交。項目總樓面達41萬平方呎,消息指中資財團洽購作自用。

市場人士透過,葵涌國瑞路132至140號安全貨倉全幢,正獲財團洽購至尾聲。該物業建於1975年,及後擴建為一幢樓高12層的貨倉大廈,地盤面積47,750平方呎,總樓面約41.2萬平方呎。

目前大廈租出情況理想,包括名車法拉利官方售後服務及經典車維修中心,佔約7萬平方呎。據了解,近日物業獲中資財團洽購,出價達15億元,貼意向價。按洽購價計,呎價約3,640元。

倘落實 今年第二大額買賣

今年投資市場淡靜,若項目最終以15億元易手,不僅為今年最大額工廈成交,單以金額計,更屬第二大手物業買賣,僅次於信德中心商場部分權益23.6億元成交。

消息人士透露,最積極洽購財團為中信集團或有關人士,該集團有意購入物業,作旗下大昌行集團使用。大昌行持有九龍灣啟祥道20號大昌行集團大廈,年初向城規會申請放寬兩成密度和高限,重建成2幢商廈。項目現為一幢工廈設多層停車場,佔地約10.26萬平方呎,料可興建2幢32層高商廈,作辦公室、商店、服務行業和食肆用途,商用樓面多達約147.75萬平方呎。若最終落實,集團需要另一幢大廈作總部,故正洽購葵涌全幢工廈。

大額市場價量 高位回落8

物業多年前亦傳出獲財團洽購消息,由於位處地段規劃為住宅戊類,新買家購入後可透過補價重建成住宅;2014年項目傳出獲財團出價9.3億洽購,惟最終未有易手。

受環球疫情影響,今年整體大額市場淡靜,單計成交量及金額,較高峰期跌8至9成。甲廈、商舖大手成交甚少,相比之下,工廈因呎價較便宜,並有活化等概念帶動,承接力較理想。如首季第一集團斥14億連購長沙灣兩工廈,將作重建。

另外,華潤物流或有關人士,上月以逾8億元向舖王鄧成波購入粉嶺開達工業大廈全幢,總樓面20.2萬平方呎。

(經濟日報)

 

前怡東酒店重建商廈 今審議

文華東方國際旗下的銅鑼灣告士打道281號地盤,早前向城規會提交重建商廈修訂方案,但因為未能證明不會對交通構成不良影響而被否決,公司申請覆核並提出改善方案,規劃署不予反對,重建申請今日審議,有機會獲城規會通過。

擬重建34層高商廈

現已拆卸的銅鑼灣怡東酒店,業主早前申請重建1幢34層高商廈,可建樓面約68.98萬平方呎,早前業主向城規會申請,將酒店涉及的商業地段,以及部分告士打道劃分為道路的地段計入地盤面積及發展。但之前規劃署認為申請未能證明將涉及的道路地段納入新發展物業中的改劃不會對附近交通造成影響,故不支持申請。

申請人現提交改善方案,包括在地庫層提供多24個車位,擴闊地下的上落客區及改善交通管理措施以提升整體效率,規劃署表示不反對有關覆核申請。

(經濟日報)

 

美政府沽壽山村豪宅大淡友恒隆25.6億得手 政治色彩下開標地價兩年跌近四成

中美兩國關係持續緊張,由美國政府持有的南區壽山村道豪宅以招標形式售出,由「大淡友」恒隆地產以二十五億六千六百萬爆冷奪標,每呎樓面地價五萬四千多元,地價相較兩年前毗鄰地皮跌近四成,由於是次投標具政治色彩,財團亦紛紛褪軚,加上去年反修例政治事件,以及今年初出現疫情,豪宅市況急速回落,港資出價亦「手緊」,更沒有中資入標,促使地價大幅下跌。本報地產組

恒隆地產發言人指出,集團成功投得壽臣山項目,認為地皮屬市場罕見,作價合理,是次購地是公司對香港前景投下信心的一票,該地皮將會重建成多間獨立式豪華大宅,預計於二○二四年落成,總投資額約四十億。

恒隆:建獨立式豪宅 總投資40億

負責招標的代理發言人昨指,項目成交價為二十五億六千六百萬,以可重建樓面四萬七千三百九十七方呎計,每呎樓面地價為五萬四千一百三十八元。

據知情人士指,壽山村道豪宅於中美兩國關係緊張時推出,令是次投標充滿政治色彩,財團亦紛紛褪軚,最終只有約兩份標書,分別為中標的恒隆,以及長實。受制於豪宅市況轉趨淡靜,港資出價亦「手緊」,據悉,長實出價更低於二十億。同時有中資發展商指出,入標競投項目屬「政治不正確」,故此最終沒有中資財團入標。

中資:入標競投「政治不正確」

有測量師指出,是次每呎樓面地價五萬四千多元,相較於兩年前華潤置地以樓面呎價約八萬六千元,涉資約五十九億購入毗鄰的壽山村道三十九號,低出約三成七,但目前豪宅市況難以與當時相提並論,始終去年出現反修例政治事件,加上疫情夾擊,本港經濟情況轉差,內地豪客幾近絕迹,不少豪宅新盤急煞停推售,價格難免受壓。

就算項目於五月底以暗盤形式推出時,有發展商對本報指,由於疫情持續,豪宅市況低迷,項目每方呎估值約四萬二千至五萬四千元,涉資約二十億至二十五億。

長實出價低於20億

不得不提,兩家財團「對壘」爭地早有前科,政府於九八年二月、招標推出馬鞍山酒店地,僅得兩份標書,正是由上述兩家財團角逐,結果,長實以最高標價一億二千萬投得,樓面呎價只一百九十八元。

壽山村道豪宅地盤約九萬四千多方呎,現有建築樓面四萬七千三百二十八方呎,可以地積比率達零點五倍重建,可建樓面約四萬七千三百九十八方呎。

兩財團九八年曾「對壘」爭地

土地註冊處資料顯示,上址第一手業主ERIC GRIMBLE,於一九四一年以三萬三千元購入地皮,及後於一九四八年,美國政府以約三十一萬多元購入,並持有至今。

(星島日報)

 

「波叔」放售軒尼詩道商住樓 投資者疫市連環減磅 陳秉志4300萬沽比華利山

疫情走勢反覆,經濟亦受影響,資深投資者紛減磅沽貨,其中,「鋪王」鄧成波年內先後放售旗下多個物業,最新放售灣仔軒尼詩道商住樓,意向價約4億;另外,「磁帶大王」陳秉志等持有的跑馬地比華利山中層戶,則以4300萬易手。

投資市場淡風吹襲,投資者紛連環減磅。鄧成波年內先後放售旗下多個物業,最新出售灣仔商住物業,負責銷售的代理稱,為軒尼詩道168至170號煥然樓,意向價4億,地盤面積約1915方呎,可重建樓面約28725方呎,以意向價計,每呎樓面地價約13925元。

意向價四億

現址為一幢14層高商住大樓,地下至閣樓為商鋪,1樓至12樓為住宅,總樓面約22368方呎。

資料顯示,今年以來,鄧成波頻放售旗下多個重磅物業,包括旺角豉油街地盤及九龍城衙前塱道項目八成業權,市場估值分別為4.5億及6.5億。

同時,西貢康定路5座工廈亦推出市場放售,包括實惠集團大廈、中華製漆大廈1及2座等。

接連沽出豪宅

另一方面,「磁帶大王」的陳秉志亦加入沽貨行列。據代理指出,其持有的比華利山C座中層2室,面積1417方呎,以4300萬易手,呎價約30346元,屬市價水平。

據土地註冊處資料顯示,以公司名義FIDELITY INSURANCE COMPANY LIMITED持有,註冊董事包括陳秉志等人,並於01年以900萬購入,持貨19年間,帳面獲利3400萬,物業期間升值約3.78倍。

事實上,陳秉志早前已連環沽出旗下多伙物業,其中原由他持有的東半山嘉雲臺7座中層B室,早前以4500萬易手,單位面積1507方呎,屬3房間隔,呎價29861元,持貨17年帳面獲利3562萬,升值約3.8倍。

另外,曾由他持有的九龍塘又一居,以及比華利山另一單位,早前亦分別沽出。

(星島日報)

 

銅鑼灣怡和街鋪平50%短租平均每呎286元散貨場進駐

受疫情衝擊,令核心區鋪租備受壓力,銅鑼灣怡和街地鋪獲散貨場以短租形式10萬元承租,取代藥房進駐,平均呎租約286元,租金急挫50%之餘,並重返10年前水平。

市場消息指出,上述為銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下F號鋪,面積350方呎,附設入則閣約350方呎,以短租形式獲手機配件散貨場以10萬承租,平均呎租約286元,該鋪舊租戶為藥房,舊月租20萬,故租金急挫約50%。

每月租金10萬

據土地註冊處資料顯示,上址業主於2017年以7380萬購入,以公司名義LA GONDOLA LIMITED持有,註冊董事為羅姓人士及余姓人士,以最新租金計,享租金回報率約1.6厘。

舊租客藥房

代理指出,受疫情等不明朗因素衝擊,令核心區鋪位承租力非常疲弱,雖然近期疫情稍稍放緩,亦未能為市場挽回頹勢,市場觀望氣氛揮之不去,儘管商戶以短租方式承租,取態仍相當保守審慎,現時銅鑼灣區內吉鋪處處,足見市場風聲鶴唳,故對鋪位租金持續下滑不感意外,並指上述租金重返10年前水平。

事實上,受去年中反修例事件及今年初新冠肺炎影響,各核心區鋪位租金均備受壓力,銅鑼灣為當中「重災區」,於今年以來已頻錄鋪位減租個案,資料顯示,怡和街2至6號英光大廈地下03號鋪,面積約500方呎,消息指,該鋪早前以每月約22萬租出,呎租約440元,較舊租客許留山月租約44萬,租金下跌50%。該鋪位位處怡和街最旺地段,附近設有紅綠燈位,面對崇光百貨,人流不斷,鄰鋪於鋪市高峰期呎租高達2250元。

THE SHARP每呎2.2萬售

同區銀座式商廈THE SHARP亦錄全層成交。據土地註冊處資料顯示,上月27日該廈高層全層3528萬成交,以樓面面積1600方呎計,每呎造價約22050元,同時,資料亦顯示,上址於2013年曾以5052.8萬沽出,惟於2016年取消交易,是次再度售出,售價較早前低約30%。

銅鑼坊鋪五年貶值58%

另外,市場消息指,同區銅鑼坊Red Mall 2樓單號鋪以108萬沽出,原業主於2005年以258萬購入,持貨5年帳面蝕讓150萬,期間貶值約58%。

另一方面,代理表示,天后英皇道2至4A號地下A號鋪,面積約749方呎,以約3950萬放售,呎價約5.27萬,項目連租約出售,現租客為地產代理公司,月租約11萬,租金至明年中,料買家可享租金回報約3.3厘,屬不俗水平。李氏續表示,該鋪位設有洗手間,同時備有三相100A電,該鋪位處港鐵天后站出口,人流量不俗,料推出市場洽購反應不俗。

(星島日報)

 

紫滕路屋地2.38億沽

土地註冊處資料顯示,九龍塘紫滕路單號屋地,在上月中以2.38億售。資料顯示,物業佔地約6265方呎,可建約10337方呎,樓面呎價約23025元。原業主為已故長江製衣創辦人陳瑞球,於2年前去世,物業現由其家族成員持有,執行人為其子陳永奎。

市場消息指,中半山君珀高層B室,約1452方呎,以約6000萬沽,呎價約41322元。據土地註冊處資料顯示,原業主於2012年以6844.8萬購入,與內地一家從事石油經銷公司的高層名字相同,持貨8年帳面虧蝕844.8萬,貶值約12%。

君珀6000萬蝕讓

代理表示,西半山俊傑花園低層D室,783方呎,以1560萬售,呎價19923元。原業主於2009年7月以717萬買入,帳面獲利843萬,升值約118%。

另一代理表示,何文田雅利德樺臺中層A室,949方呎,零議價以1500萬成交,呎價約15806元。原業主於2015年6月以約1338萬購入,帳面獲利約162萬,升值約12%。

代理表示,火炭御龍山5座高層B室,764方呎,以1418萬售,呎價18560元。原業主於2014年以980萬購入,帳面獲利約438萬。

(星島日報)