疫情没完没了，拖累营商环境转差。有外资行代理表示，疫情来势汹汹，甲厦市场观望气氛笼罩，部分业主「变阵」出击，纷提供免租期、装修优惠吸客，力求于疫市下突围而出。

儘管新一波疫情令人措人不及，有代理指出，疫情收紧措施并非首次出现，对甲厦市场不会有立竿见影的影响，惟现时观望气氛，较早前变得浓厚，大多业主及企业均静观其变，大家希望疫情可于短期内平息，惟若疫情持续恶化，议幅及要求减租幅度将逐步扩阔。

部分要求业主减租

该代理续指出，市场于约两年半前已步入调整期，故现今市场整体租金已高位明显回落，故企业不论于承租新址或搬迁上亦希望业主可作出减租，幅度介乎10%至30%，当中九龙东空置率较高，加上主打大面积单位，故该区整体减租幅度相对较高。

东九龙为重灾区

事实上，部分商厦业主于疫市下早以主动变阵出击，并向商户提供装修补贴及免租期等优惠，当中免租期最长达半年，以留住具质素的优质租户，若租户的规模愈大，可提供的优惠愈高；另外，受空置率持续高企影响，部分业主亦会考虑将旗下物业分拆出租，当中以「一拆二」的形式最为常见，该案例主要于较低层的甲厦较为普遍.

料撤出中环化持续

儘管中环区甲厦租金已高位回落约3成，惟该代理认为，企业撤出中环仍会持续，该代理强调「中环传统商业区一綫地段，其地位属不可取替，惟受疫情等因素打击，近期市场频录大型会计师行及银行等企业撤出核心区，主因为可节量大笔租金，料部分保险及银主业后勤部门将持续撤出核心区，惟投资银行及中资企业则择居于中环及金鐘区。

据该行资料显示，现时甲厦空置楼面约910万方呎，创历来新高水平，惟冯慧诗指出，市场最差时间已过，去年市场交投已见改善，中环区甲厦租金亦已「见底」，但九龙东则属疫市重灾区，料租金仍有轻微下调空间。

该代理亦指出，受多项不明朗因素困扰，中资企业近年承租步伐明显放缓，令市场出现滞后 (Pent-up demand) 状态 ，中港两地可通关，中资企业势将「回归」，并为甲厦市场的承租主力，环顾现今租金明显处于低水平，对中资企业甚具吸引力，故料中环区甲厦租金于明年可率先回升。

(星岛日报)

九龙湾亿京中心全层1.45亿沽

受疫情打击，市场观望气氛笼罩，惟商厦市场仍录大手成交。消息指，九龙湾亿京中心全层，为银主盘，以约1.45亿易手，呎价约1.14万。

市场消息指出，九龙湾亿京中心B座高层全层，为银主盘，建筑面积约12678方呎，以约1.45亿连5车位易手，呎价约11437元。

平均呎价1.14万

亿京中心近期频录买卖，其中，较瞩目为A座31楼全层，于去年10月以1.8亿连车位售出，以建筑面积约13851方呎计，平均每呎约1.3万。据悉，原业主隆滙国际投资有限公司相关人士，于2017年购入全层，作价约1.32亿，持货4年后沽货，帐面获4800万，物业升值36%。

四年升值36%

至于租赁方面，据代理行资料显示，该厦近期成交为B座高层E室，面积3208方呎，于本月以70576元租出，平均呎租约22元。

工厦市场亦频录买卖，消息指，同区工厦创豪坊低层15至17室，面积约2016方呎，以约2581.9万售出，呎价约12807元；同区景发工业中心亦录成交，为中层1及8室，面积约2100方呎，以约900万售出，呎价约4285元。

(星岛日报)

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尖沙咀新港中心交通配套齐全

新港中心位于尖沙咀的核心商业区，是油尖旺区的商厦指标之一，而物业大堂附近设有美食广场，方使商客进行商务餐饮。

新港中心位于九龙尖沙咀广东道30号，属于分散业权的商厦，目前物业可提供出租及出售，在租务成交较买卖成交较为平稳。

新港中心于1983年落成，楼龄约39年，由新港中心商场及两座甲级写字楼组成，楼高共13层。

该物业单位面积约由500至22,800平方呎，景观主要以城市景及开扬景观为主，滙集不同企业进驻，例如医疗、会计及金融等行业进驻。

过往，新港中心亦受不少财团欢迎，更买下该物业的单位作总部，其中中药保健品制造和零售商维特健灵创办人陈曦龄于上年6月分别购入3个单位，新港中心一座5楼1、11及12室，面积分别为2,587、2,565及2,053平方呎，成交价分别为4,028万、3,993.7万及3,196.5万元，成交总值约1.12亿元。

大堂下层设美食广场

交通配套方面，该物业的地理位置优越，物业邻近天星码头，方便商客透过码头前往港岛进行商务会议，同时亦设有不同巴士路綫来往各区。

另一方面，该物业步行至港铁尖沙咀及尖东站约5分鐘路程，相信可以为商客提供不同形式的商务体验。

餐饮配套方面，位于大堂的下层设有美食广场，提供不同形式的餐饮体验，除了美食广场之外，该商场亦提供高质素的中西餐厅，为商客提供完善的商务餐饮。若该商场的美食选择不足，亦可以从商场的天桥，步行至海港城，相信可以提供更优质的商务餐饮。

(经济日报)

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新港中心中层意向呎价1.6万

新一波疫情急升温，市场观望气氛笼罩，部分业主议幅亦逐步扩阔。尖沙嘴新港中心中层相连单位以意向价6300万放售，呎价约1.6万，较早前叫价下调约15%。

有代理表示，尖沙嘴广东道30号新港中心一座中层07至08室，总面积约3915方呎，意向呎价约1.6万餘元，涉及总额约6300万，以交吉形式出售。该代理称，项目于2020年底起一直以每方呎约1.9万放售，最近业主眼见工商铺市况趋旺，期待通关会进一步刺激写字楼市场，因此调低价格约15%，增加物业竞争力。

叫价下调约15%

该代理指，今番物业为大单边相连单位，望海防道及广东道开扬市景，附有写字楼装潢及傢俬，方便即买即用。物业现时市值呎租约30餘元水平，待日后正式通关后，甲厦租赁需求将会回升，有机会重返约45元水平，适合租予保险、银行及金融等行业，提升物业价值。

该代理续称，新港中心坐落尖沙嘴心臟地带，交通四通八达，为一綫地段指标商厦，因此大多业主持货力强劲。资料显示，现时新港中心一座仅有约10个放售盘源，当中相连单位仅有4个；其中该厦低层06至08室，面积约5804方呎，现以呎价约2.4万放售，相比之下，今番项目位处中层，意向呎价更具竞争力。同时，尖沙嘴受惠西九文化区发展，现时文化区内第3B区商业项目正招标，将会兴建3幢商厦，预料会引起发展商一轮激烈投标，有助进一步巩固尖沙嘴核心商业区地位。

(星岛日报)

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尖区柯士甸道商厦意向2.5亿

受疫情打击，商厦市场阴霾密布，市场亦罕现全幢银主盘标售。尖沙嘴柯士甸道28号全幢银主盘以招标形式放售，意向价为2.5亿，呎价约1.39万，截标日期为本月28日。

市场人士表示，尖沙嘴柯士甸道28号全幢商厦，属银主物业，以意向价2.5亿放售，项目地盘面积约1531方呎，总楼面约17927方呎，平均呎价约13945元，该项目于1999年落成，楼龄约23年，楼高19层，地下至3楼为商铺、4楼至18楼则为写字楼。

地盘面积约1531呎

该人士续指出，上述放售物业平均呎价约1.4万，与同区商厦相比，实属偏低水平，故料对用家及投资者均具吸引力。资料显示，原业主于2012年以2.12亿购入，若以上述意向价售出，物业于10年间升值约3800万，涨价幅度约18%。

有代理表示，太子弥敦道749A号爱都婚纱中心全幢，物业为一幢楼高15层的商业大厦，地下及阁楼为铺，1至13楼则为写字楼用途，总楼面约15877方呎，现以约3.88亿放售，平均呎价约2.44万。

爱都婚纱中心3.88亿放售

该代理称，大厦租户主打婚礼服务，现时全幢出租率逾九成，主题概念吸引人流，为项目增值。大厦採一梯一伙设计，每层均设有两个洗手间，单位为独立冷气，令租客享有高私隐度，营运上都更具弹性，吸引力上涨。资料显示，业主早于2005年斥资约4680万买入，持货多年加上近期市况慢慢好转，遂决定放售重整投资组合。

该代理续称，该项目现时总月租收入约39万，平均呎租约24元，比市值略低。当日后落实通关及市况陆续回復，预计呎租可回升至市值约40餘元水平。参考位于毗邻的弥敦道759至761号蓝马之城低层02室租赁成交，单位面积约1636方呎，于今年9月份以呎租约42元租出。

另外，大厦每层外墙均设有广告位置，现时该批广告位并未有租金收入，顶层天台亦可租予电讯商等行业作发射站，全方位为项目提升租金收入。同时，由于项目为全幢大厦，投资方向具灵活度，新买家亦可考虑将物业打造为其他主题大厦，例如医务、美容或教育等，为项目增值。

(星岛日报)

上环全层商厦放售市值两亿

商厦物业上环永安祥大厦一篮子全层单位，市值约2亿，呎价由1.33万起。

代理表示，是次独家放售物业为上环永乐街5号永安祥大厦共8个全层单位，市值总额约2亿，可以整个项目或以分层形式出售。

共八个全层单位

该代理称，该批放售物业分别位处大厦1楼、3楼、14楼、18楼、19楼、20楼、22楼及顶层24楼，每层面积约1680至2103方呎，分层出售意向呎价由约1.33万起。上述单位有两层以交吉形式放售，其餘则为连租约，租客大多从事金融及贸易行业，现时平均呎租约31元，让準买家可按自身需求入市，投资自用皆宜。

女续称，放售的全层物业空间宽敞，间隔四正，内设洗手间，灵活度及私隐度十足。大厦除了备有中央冷气系统，新买家亦可自行安装分体式冷气机，适合行业范围更为广泛及具弹性。永安祥大厦坐落于核心商业区域，与上环港铁站只是一步之遥，上环区内又有港澳码头、多条电车及巴士路綫，交通便捷。今番放售项目佔尽核心区黄金地段优势，而且物业採一梯一伙设计，对用家更具吸引力，不论自用或投资都相当有潜力，预料项目洽购反应会见理想。

(星岛日报)

邓成波家族沽银城广场 全层单位作价5909万

「铺王」邓成波家族于疫市下连环沽货，最新售出旺角银城广场中层全层，作价5909万，每呎造价约1.35万，物业于14年间升值约1.5倍。

市场消息指出，由邓成波家族持有的旺角银城广场16楼全层，面积约4357方呎，以约5909万易手，呎价约13564元。据悉，原业主于2008年以约2352.78万购入，持货14年帐面获利约3556万，物业期间升值约1.5倍。

平均呎价1.35万

据业内人士指出，该家族持有该厦逾十层楼面等一篮子物业，早前于市场上已暗盘形式放售，是次成交亦为该批单位首宗买卖，惟成交呎价高见1.35万，稍高市价约5%。

14年间升值1.5倍

本报昨日就上述消息向邓成波家族作出查询，惟于截稿前未获回覆。自邓成波于去年中离世后，该家族累沽约47个物业，套现逾108亿，上月，邓家沽售深水埗鸭寮街旧楼以及大角嘴工厦，作价分别为2.18亿及2.88亿。

星光行呎租23元低10%

另外，指标甲厦亦录低市价承租个案。市场消息指出，尖沙嘴星光行低层34至35室，面积1740方呎，以约40020元租出，呎租约23元；据地产代理指出，上址坐向区内一綫街广东道，并坐享开扬景致，上址旧租金为每呎27元，惟于去年7月交吉至今达半年，最新租金下跌约15%，亦较市价低约10%。

(星岛日报)

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油麻地旧楼低一成拍出

疫情爆发，加上临近新春，拍卖场交投亦大受影响；昨日有拍卖行举行拍卖，现场承拍41项物业，惟仅沽出1项。该行发言人指，受疫情打击，昨日拍卖出席人数大减，气氛淡静。

拍卖行负责人表示，该行昨拍出油麻地上海街194号唐楼高层单位，属银主盘，396方呎，楼龄56年，开价224万，获2组客竞争，以248万成交，呎价6263元，低市价约一成。

两组客竞投 248万成交

该物业曾数次流拍，最初开价306万，银主逐步减价至今。据悉，单位上手业主为投资者，内笼已划分3间房，新买家毋须大花装修费即可放租，预计每间房月租约1.1万至1.2万，租金回报率约5至6厘，同时，该单位具收购潜力，该座唐楼大厦地铺早前获投资者黄海明购入。

此外，西半山宝翠园5座高层F室，1109方呎，开价2500万，获竞价一口后未及底价收回。另佐敦新填地街29号唐楼中层单位，481方呎，起拍价338万，经两口竞价至343万，仍未到底价收回。

市场人士指，近期楼市转静，加上疫情爆发，无论睇楼及拍卖出席人数均偏少，昨日拍卖场只有约20至30人出席，较平时40至50人，大减三至四成，气氛淡静。

(星岛日报)

民生区消费较稳 商场成投资之选

疫情有所变化，而民生区消费相对稳定，近月民生区商场亦获投资者注视，预计在疫市下仍是稳阵投资之选。

去年商铺市场因疫情渐趋稳定，市民留港消费，加上食肆限制放宽及部分处所恢復营业，铺市气氛回暖，铺位买卖共1,819宗，为自2017年以来最高，成交金额约401.0亿元。核心区租金大幅回落，饮食业纷纷扩充，成为租务市场的主力，2021年第三季4核心区街铺空置率轻微回落至10.9%。疫情下民生需求大幅增加，令民生区商铺投资气氛畅旺，2021年铺位大手成交中，不少为民生区的基座商场成交个案，去年全年共录8宗。

去年尾两项较大手民生区商场成交，为西环出现两宗基座买卖，分别是嘉里沽出縉城峰地下至2楼，面积约1.58万平方呎，以3.5亿元成交；另同区恒地亦沽出浚峯地下至1楼，面积约1.1万平方呎，以4亿元易手。两项商场合共以7.5亿元沽出，据悉由同一买家承接。

尚．珒溋基座商铺 2.85亿售

另外，合景泰富及龙湖集团旗下啟德沐泰街11号尚．珒溋基座商铺，以2.85亿元成交，涉及物业地下及1楼铺位，地铺面积约6,719平方呎，而1楼面积大约5,498平方呎，合共面积约12,217平方呎，成交呎价约2.3万元。据悉，新买家为建华集团。近日亦出现大手民生区基座商场买卖，涉及荃湾杨屋道138号乐悠居基座2层高商场，地下面积17400平方呎，1楼31,800平方呎，合共面积约49,200平方呎，铺位以6.5亿元易手。租客包括超市及食店等民生行业，目前月租逾60万，另有2层停车场共135个车位。据悉，该物业由邓成波家族持有，波叔于2012年斥约3.6亿向华置购入，持货10年，帐面获利约2.9亿，升值逾80%。

荃湾乐悠居商场 6.5亿易手

后市上，有代理行预计，直至中港恢復通关之前，民生类消费及需求保持平稳，加上民生区商铺租售价跌幅未有如核心区大，因此预计今年租售价将会保持平稳，波幅预料在5%以内。另外，该行指去年施政报告提出北部都会区规划，提供约92.6万伙，可容纳250万人居住，并提供约65万个工作职位。政府更有意针对「北都」展开多个铁路项目，在北区连接打通多个边境口岸缩短「北上南移」的时间，吸引内地人才以及本地居民迁入北区。上述措施若能落实，将进一步为北区注入人流，带旺该区消费。其中粉岭、元朗及上水是新界北区的传统民生消费区，商铺料受带动。

(经济日报)

2.8亿沽荔枝角道商厦 兴胜持货4年赚七成

虽然新冠变种Omicron蔓延，但无阻全幢商厦物业成交。兴胜创建 (0896) 公布，该集团以2.8亿元沽出旗下邻近太子的荔枝角道99、101号全幢商厦予香港天主教方济会，兴胜创建持货4年多，帐面获利1.14亿元或68%。

上述荔枝角道99、101号，原为一幢15层高旧式商厦，兴胜创建2017年中以逾1.66亿元购入，并于2020年中完成翻新并推出招标，当时估值约3.7亿元，物业最终以2.8亿元售出，虽然成交价低1年多前估值24%，但对比4年多前购入价，未计及翻新成本，帐面仍获利1.14亿元或68%。物业总楼面24,271方呎，呎价约11,536元。

此外，已解散的教协早前低价出售多个物业，带挈投资者享高租金回报。消息称，新蒲岗万廸广场一个低层H室，面积约979方呎，近日以约3.1万元租出，呎租约32元。

上述物业原由教协持有，连同相邻的F及G室共4534方呎楼面，于去年11月以3860万元售出，当时教协劲蚀2082万元，平均呎价8513元，若以呎价计，新买家最新租出的部分，租金回报达4.5厘。

屯门工业中心地下单号5960万售

另资料显示，屯门新平街屯门工业中心A座地下单号单位，建筑面积8479方呎，上月以5960万元售出，呎价约7029元，买家为音音饮食有限公司。

据大家乐 (0341) 资料显示，音音饮食为大家乐集团旗下附属公司。原业主1979年以221.32万元连一个车位购入该物业，未计车位帐面已获利约5738.68万元或约26倍。

(明报)

金朝阳葵涌新式工厦拆售 传400万起 独立厕所酒店园林配套 疫下撤非住宅辣税发展商变阵

新冠病毒变种Omicron肆虐，打乱发展商推盘步伐，多个新盘暂缓推出市场，部分发展商趁机推售早前政府撤辣的非住宅物业。多年来未有在港推售新盘的金朝阳 (0878 )，将会短期内拆售楼花期近2年的葵涌新式工厦楼花项目iCITY，市传项目约400万元入场，呎价约9000餘元起。据代理流传资料，项目除户户设有洗手间外，更设约1.8万方呎酒店式园林设施，媲美住宅新盘。另新地 (0016) 荃湾W212，近日亦推出6个挞订单位，售价约467万元起，与2018年楼花推售时相若。

上述iCITY位于葵涌打砖坪街105至113号，据代理提供资料，物业楼高20层，提供601个单位，指定作工业用途，每伙建筑面积335至510方呎，代理又指，项目低层单位呎价约9200元起，中层约9500元，高层则约9800元，部分细面积单位呎价相对较高，入场费约400万元。

但亦有消息人士称，发展商暂未正式推出发售或供买家预留，料本月底将正式公布项目资料及销售部署。

涉逾600伙 建筑面积335呎起

事实上，虽然iCITY属新式工厦，但其配套可媲美不少住宅项目。有代理行表示，iCITY项目用料优质，绿化园林、大型水池配套及多项高级豪华娱乐设施均由名师设计，项目集合工作及休閒于一身，标準楼层高约4.2米，空间极具灵活性，并设有罕有独立洗手间，可独立开啟窗户，景观开扬、採光度十足，项目亦採用全玻璃幕墙设计。

另代理称，项目料于明年第四季落成，楼花期近2年，发展商提供的付款方法，首60日分3次共付楼价15%，其后分5次每次付1%，餘下之楼价80%入伙时支付。资料显示，金朝阳早在2015年以4.5亿元购入项目所在的捷德工业大厦，以重建楼面19万方呎计，每方呎楼面地价仅约2382元。虽然iCITY一带为传统工业区，但亦邻近知名屋苑雍雅轩，该屋苑最新平均成交实呎约1.5万元水平。

新地荃湾W212现楼重推6挞订货

正当金朝阳準备推售iCITY之际，市场消息称，同为新式工厦、同样户户设独立洗手间的新地荃湾德士古道现楼项目W212，项目共提供257伙，近日推售6个挞订单位，全部位于低层，据悉，有关单位建筑面积548至795方呎，售价467.6万至683万元，呎价8380至9286元，与2018年推售时成交价相同，发展商亦同样提供印花税回赠及按揭优惠。

(明报)

Hong Kong’s lived-in home prices will drop 5 per cent in 2022 as people, capital head for the exit, UBS says

UBS is the second investment bank to forecast a decrease in the world’s most expensive property market, after Morgan Stanley.

An emigration wave and an exit of capital because of tightened mainland regulations will contribute to the drop, says the Swiss bank.

UBS predicts a 5 per cent drop in Hong Kong’s lived-in home prices, becoming the second investment bank to forecast a decrease in the world’s most expensive property market after Morgan Stanley.

A mass emigration wave, the slowdown in mainland China’s economic growth, an exit of capital because of tightened mainland regulations and an imminent interest rate rise in the United States will all contribute to the drop, said John Lam, head of the China and Hong Kong property team at UBS Research.

“We hold a prudent view on the prospects for Hong Kong’s property market,” Lam said in a speech as the 22nd annual UBS Greater China Conference kicked off in Hong Kong on Monday. “The lived-in home prices will drop 5 per cent this year.”

Hong Kong is suffering an alarming population drop – nearly 90,000 citizens left in the year to August 2021, according to the latest data from the Census and Statistics Department.

Many left in the wake of the national security law imposed by Beijing, fearing mainland China’s tightening grip was eroding some of the city’s freedoms.

The exodus has had an impact on the market, as some owners lower their prices in their rush to leave.

A 469 square-foot, two-bedroom flat in Tuen Mun was sold for HK$5.18 million (US$660,000) recently, after the owner decided to emigrate and cut the original asking price of HK$5.7 million by 9 per cent, according to a Many Wells Property regional director.

Another flat spanning 388 sq ft at St Barths in Ma On Shan, changed hands for HK$7.3 million earlier this month, after it was bought for HK$7.55 million in 2018, a property agent said.

However, a survey conducted by UBS Evidence Lab in November polling 1,000 Hongkongers found a marked improvement in the city’s household finances and an increasing willingness to invest or spend. That reversed the trend identified by the survey a year earlier.

“New Hongkongers,” or residents who have acquired permanent residency in the city, account for 12 per cent of second-hand home apartment sales, said Lam.

“Although this number is expected to rise even further, [this alone] can’t offset the aforementioned negative factors.”

Analysts are divided on the prospects for 2022, given the stock market slump of recent months.

JP Morgan Chase said home prices in Hong Kong are likely to increase 5 to 10 per cent, extending a multi-year rally as the city’s economic rebound brightens the employment market and offsets the dampening effect of emigration.

Morgan Stanley last month predicted a 2 per cent drop in lived-in home prices that will halt a 13-year bull run, due partly to the stock market losses. One of the property agency with city’s biggest network of sales agents, sees a 10 per cent gain.

Hong Kong’s lived-in home prices fell to a seven-month low in November after peaking in August, according to an index published by the Rating and Valuation Department.

Lam was more optimistic about the retail property market, especially shops selling mainly to local people and therefore unaffected by the huge drop in tourism. Retail rents will rise 6 per cent, Lam predicted, though sales will remain under pressure.

“Border reopening remains key to the recovery of the sector,” said Lam.

Over the past two years, the Covid-19 pandemic has steered consumers’ demand more towards mainland China. More luxury brands have opened new flagship stores in Shenzhen and Guangzhou.

Moreover, shoppers have flocked to the Hainan duty-free trade zone as the pandemic limits travel abroad and Hong Kong’s stringent quarantine controls make it difficult for mainlanders to visit the city. Duty-free sales in Hainan surged to 50.49 billion yuan (US$7.9 billion) in 2021, growing 83 per cent from a year earlier.

“Even if the border reopens, shoppers won’t necessarily come to Hong Kong as before,” said Lam. “Retail sales won’t return to the high level of 2018. Maybe 10 per cent lower.”

Office space is the most undervalued property asset, Lam said. He estimates that overall rents will increase at most 3 per cent in 2022.