今年最大手扩张租务 德意志弃租楼面获承接
本港推出「3+4」检疫安排，市场憧憬通关措施可获放宽，中资机构趁机扩充。中资中金公司 (03908) 租用九龙站环球贸易广场 (ICC) 高层一层半楼面，涉约5万平方呎，呎租约75元，为今年市场上录得最大手扩充业务个案。
该批楼面原由德意志银行租用，去年弃租；而另一层弃租楼面，由内地飞机租赁公司瑞禾航空资本租用作扩充。
九龙站指标超甲厦环球贸易广场，录得一宗大手租务，涉及55楼逾半层楼面、以及56楼全层，总面积约5万平方呎，以每平方呎约75元租出。按该厦高层单位高峰呎租达100元计，如今租金水平已回调约25%。
呎租75元 较高峰低25%
新租客为中资金融机构中金公司，机构成立于1995年，现为内地最大投资银行之一，业务包括资产、财富管理，而主要业务为协助公司集资上市、包销等。过去两年，多间内企来港IPO上市，令该行生意提升。
业界人士预计，香港下半年将有3至4隻集资过100亿港元的超大型新股上市，涉及中概股回归，中金公司业务料进一步扩大，有需要租用更多楼面。事实上，今年整体甲厦租务大手成交，几乎全为搬迁个案，是次属今年最大手扩充楼面个案。
中金公司为过去1年，市场扩充最积极的金融机构，去年澳洲基金麦格理弃租中环国际金融中心一期5.3万平方呎楼面，而一直设总部于国际金融中心一期的中金公司，即承租该批楼面，连同集团原租用的7万平方呎续租，合共涉及约12万平方呎，成为该厦最大租户。若连同是次租用环球贸易广场，1年内便新租10万平方呎超甲厦楼面，属疫情以来极罕见金融机构扩充情况。
瑞禾航空资本 中环搬迁扩充
环球贸易广场同时录得另一宗中资机构租务，涉及物业高层大半层楼面，约2.8万平方呎，以每呎约75元租出。新租客为瑞禾航空资本，该机构主要业务为飞机租赁，以及资产管理等，并获平安集团及日本瑞穗银行等大型机构投资，总部设于香港。公司目前租用中环国际金融中心一期低层单位，涉及约4,000多平方呎，如今搬至环球贸易广场，作大幅扩充。
翻查资料，是次录得两宗中资机构扩充个案，楼面均原由德意志银行租用，该银行早年曾租用环球贸易广场 12层楼面，其后有所缩减，是次涉及3层楼面，德意志银行曾寻求顶租，最终合约完结而迁出。
疫情冲击下，甲厦空置率持续上升，而租金亦回调，不过租金跌势已喘定。据一间外资代理行资料显示，目前全港甲厦呎租平均为55.1元，今年跌幅约1.8%，而中环最超甲厦呎租为111.6元，年内跌幅约2.7%，相信因2019及2020年租金已作大幅调整后，近一年多租金跌幅在收窄。
另一代理认为，「3+4」措施下，相信商务活动可增加，惟整体中资及欧美机构，尚未出现大幅扩充情况。该代理预计，今年整体租金仍相对平稳，或年尾轻微回升。
(经济日报)
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新供应Vs新需求 租金料见底难升
本港检疫措施进一步放宽，商厦新需求可望受带动。但同时间，大批商厦新供应，料抵销需求上升因素，令租金触底后仍反弹乏力。
长达两年多疫情，在物业市场上，商厦可算是在各地产类别中首当其冲，因商厦租务需求来自内地及欧美机构，而严谨的入境措施下，欧美及内地机构，实在难以来港进行业务考察，新需求极为疲弱，甚至有个别机构，选择暂时迁出香港。
现约千万呎甲厦楼面待租
扩充及新来港开办公室减少，今年大手商厦租务绝大部分为搬迁，如最大手的中信银行预租太古坊二座15万平方呎楼面，属搬迁个案，并未有楼面上扩充，因此空置率持续向上。
直至近日，本港终于放宽海外入境隔离政策，推出「3+4」措施，普遍相信现时朝向放宽措施，直至完全与海外及内地通关，故相信商务往来将会回升，新需求可望重新出现，对商厦市道是正面消息。
租务预期有所增加，理应可令租金从低位回升。不过，目前商厦市场另一大问题，是空置率偏高，特别正值今明两年为商厦供应高峰期。
据统计，现时市面上约有千万平方呎甲厦楼面待租，而今年将有约400万平方呎楼面落成，换言之要消化大批楼面需时，而业主亦会以较相宜租金吸客，故租金上升亦较为乏力，料见底并在低位横行，直至全面通关，同时整体环球经济前景转理想，租金才出现明显上升动力。
(经济日报)
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另一商业区港岛东，亦录得全层租务成交，会计公司租用新世界 (00017) 旗下北角 K11 ATELIER King's Road 作办公室升级。
会计諮询服务公司升级
市场消息指，北角英皇道 K11 ATELIER King's Road 录租务成交，涉及物业8楼全层，面积约2万平方呎，以每呎约40元租出，属市价水平。
据了解，新租客为天职香港 (Baker Tilly)，为本地会计諮询服务公司，该机构目前租用同区甲厦 Foyer (英皇道625号)，楼面同约2万平方呎。相信该公司有见同区租金有所回调，搬至质素较新的 K11 ATELIER King's Road ，作为办公室升级。
K11 ATELIER King's Road 于2019年尾落成，总楼面约44万平方呎，近期相继吸引同区搬迁客，如上月设计顾问公司Leigh & Orange Architects租用该厦中高层全层，该租客原租用鰂鱼涌太古坊多盛大厦。由于目前整体甲厦新需求疲弱，楼龄较新的甲厦项目因设备理想，成功吸引公司搬迁。
轩尼诗道28号 呎租65元
商厦租务方面，消息指，湾仔轩尼诗道28号低层01室，面积约1,330平方呎，以每呎约65元租出。另铜锣湾广场二期高层06室，面积约1,030平方呎，成交呎租约38元。
(经济日报)
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金鐘海富中心近日录低价成交，而业主放售低层单位，叫价约2,700万元。
面积1058呎 呎价2.55万
有代理表示，有业主放售金鐘海富中心二座低层08室，单位面积约1,058平方呎，业主意向售价约为2,700万元，折合每平方呎约2.55万元。业主指，上述售价仍可有一定幅度的折让空间。
该代理指，是次放售单位间隔四正实用，景观开扬，採光度高，外望公园景，配备全新写字楼装修，买家可即买即用。
近日该厦录买卖，涉及二座13楼全层，面积约10,627平方呎，去年9月份沦为银主盘，由接管人推出放售，当时每呎叫价高达2.9万元。直到最新由汤臣集团以1.93亿元购入，呎价仅18,161元，较最初叫价低37%，亦是该商厦近5年呎价新低。原业主伟俊集团控股股东林清渠等，早于2004年10月以6,800万元购入，18年升值1.83倍。
(经济日报)
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力宝太阳广场位于尖沙咀广东道，属商业及零售核心，配套一流。
力宝太阳广场位于广东道28号，于1988年落成，至今楼龄约34年。项目最大卖点，是配套非常充足，物业位于广东道，属尖沙咀最核心零售地段，而大厦基座为商场，地库连接尖沙咀及尖东港铁站，故非常便利，由物业步行至天星小轮码头不过10分鐘的步程，可前往中环及湾仔等商业中心。另物业自设停车场，方便驾驶人士。
邻近海港城 生活配套一应俱全
饮食及生活配套方面，该厦位处尖沙咀最繁华地段，物业基座商场主要由免税店租用，地库设茶餐厅，1楼有人气咖啡室，上班人士更可选择前往海港城、新港中心等，甚至亚士厘道，餐厅选择多不胜数。另外，物业连接朗廷酒店，适合商务人士午餐。由于对面为全港最大型购物中心海港城，故生活所有配套一应俱全。
大厦大堂与街道分隔，需经由扶手电梯连接，私隐度充足。电梯以楼层分隔，每边设有4部升降机，有效分散人流。
物业楼层每层面积约25,860平方呎，分间成多个单位方便使用，每层最多可分间成14个单位，单位面积由305平方呎起。单位内未有设来去水位，故每层设有共用的茶水间，方便业户。
景观方面，个别楼层的2至6号单位，望向朗廷酒店及梳士巴利道，景观颇为开扬，而9至13号单位望向新港中心，部分单位望向九龙公园一带景致，相当开扬，而另一边则望尖沙咀广东道。大厦租户多元化，包括不少贸易公司、航空公司，亦有医疗中心等。
成交方面，2019年顶层1B室单位，面积4,359平方呎，以8,280万元成交，呎价约18,995元。对上一宗买卖为去年6月，物业15楼5室，面积约771平方呎，以约1,193万元成交，呎价约15,471元。
(经济日报)
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中高层单位 每呎叫租30元
力宝太阳广场受用家欢迎，现物业中高层单位，以每呎约30元放租。
面积8691呎 月租26万
有代理指，力宝太阳广场10楼1至6室，面积约8,691平方呎，现以每月约26万元放租，呎租约30元，单位原由旅行社租用，而单位景观开扬，亦设基本装修。
租务上，该厦颇受用家欢迎，租务颇旺，7月至今该厦录4宗租务，上月物业803室，面积约1,153平方呎，成交呎租约33元。最近一宗成交为本月，物业1401室，面积约2,639平方呎，以每呎约26元租出。
同区租务方面，比邻的新港中心近日录租务，涉及1座中高层08室，面积约1,424平方呎，成交呎租约45元。至于同地段星光行，日前录得租务成交，涉及中高层12室，面积约920平方呎，以每呎约30元租出。
(经济日报)
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太子砵兰街商厦放售
有业主放售九龙太子砵兰街450至454号HQ，截止日期为今年10月6日中午12时正。
HQ为一座15层高的商业物业，于1991年落成，业主于近年为物业的外墙、大堂及多层楼面进行大翻新，把物业打造成一站式教育大厦。该物业地下为商铺，而上面楼层则用作办公室，该物业设有2部载客升降机及1条内部楼梯，总建筑面积逾3.6万方呎。
有代理指出，该物业现时出租率逾97%，租客涵盖多个领域，包括教育机构、宗教团体及美容中心等，租金回报稳定。另外，该厦已获屋宇署批准酒店改建图则，可提供84间客房。该物业的发展和升值潜力无限，投资者或用家应作考虑。
(信报)
邓鉅明12.5亿放售香港仔冻仓
太子珠宝鐘表主席邓鉅明出售位于香港仔田湾海旁道9号兴伟冰厂冻房全幢物业，该项目于下月底截收意向书，市场估值12.5亿，以总楼面约200081方呎计，呎价约6247元。
「获逾4组準买家冾购」
邓鉅明昨日接受本报查询时指，近期收到约4至5组準买家对该项目作出查询洽购，故放售该物业，强调属商业决定，并指儘管美国联储局连番加息，但认为加息幅度始终有限，故对后市仍感乐观。据悉，邓鉅明早于2007年以1亿购入此项目。
有代理表示，过去市场对高价值冷存商品之需求强劲，疫情亦导致杂货零售、餐饮业新鲜及冷冻进口货品的需求大，令冷链市场迎来巨大发展空间。
蔡志忠4250万沽美孚地铺
另一方面，资深投资者蔡志忠拆售荔枝角美孚新邨铺位再录成交。亚洲地产控股董事蔡家莉表示，最新买卖为第一期基座平台33号铺，建筑面积约3969方呎，以约4250万售出，呎价约1.07万，买家为投资者，该铺由连锁家品店以约10.6万承租，租金回报近3厘水平。
(星岛日报)
ESR伙拍华懋发展葵涌物流项目
上月以约52.57亿投得葵涌物流地的外资基金ESR，昨日公布引入华懋作合作伙伴，以合营模式发展该物流项目，ESR旗下全资附属公司将持有项目51%权益，至于华懋旗下两家公司分别持有项目30%及19%，合共佔项目49%权益，项目料于2027年落成。
蔡宏兴：物流冻仓需求大
华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴昨日接受本报查询时回覆指，本港对物流空间及冻仓储存需求大，十分高兴有机会和ESR合作拓展新经济资产投资，令集团业务多元化，项目位于葵涌美青路和货柜码头南路交汇处，是物流产业中心位置，潜力无限。
料2027年落成
ESR执行董事、联合创始人兼联席首席执行官沉晋初及ESR执行董事、联合创始人兼联席首席执行官Stuart Gibson指，项目存在增值空间，将打造成现代化先进冻仓物流项目；本港物流业前景乐观，预计今年第二季本港物流空置率约1.4%，属2014年以来新低。
该外资基金于上月以约52.57亿、楼面呎价约3539元投得葵涌市地段第531号物流地，略高于市场估值上限，ESR早前指出，集团首度进军本港物流市场，有意发展成7层高现代化物流设施。
(星岛日报)
强拍申请估值逾百亿 2年新高 土地审裁处今年暂录16宗 追平去年纪录
近月楼市回软，财团併购旧楼申请强拍步伐明显加快；据土地审裁处资料，今年迄今接获16宗强拍申请个案，已追平去年全年16宗个案；而今年期内涉及物业总市场估值约114.42亿，创近2年新高纪录。
近年住宅土地供应渐减少，不少发展商加快旧楼併购步伐，藉以增加土地储备；据土地审裁处资料，今年迄今接获16宗强拍申请个案，已追平去年全年16宗个案；今年期内涉及物业总市场估值约114.42亿，创近2年新高纪录，而去年全年的物业总市场估值约37.7亿。
总估值共涉逾114亿
上述强拍申请个案市场估值金额介乎约1540万至45.05亿，当中有3宗是逾10亿个案，估值最高为今年5月底、由新世界申请强拍的铜锣湾波斯富街一系列旧楼群，当时市场估值约45.05亿，若单以强拍申请金额计属历来银码新高纪录，更打破2018年同样由该公司申请强拍的北角皇都戏院大厦、当时强拍申请时市场估值约31.17亿的旧纪录，并多出44.5%。
资料显示，上述旧楼群横跨波斯富街、利园山道及罗素街等街道，共涉3个地盘，新世界持有80.09%至90.32%业权。该项目坐落铜锣湾核心一綫购物地段，邻近希慎广场及时代广场，极具重建价值；地盘面积约1.98万方呎，若以地积比率15倍重建发展，预料可建一个总楼面达29.75万方呎的商业项目。
而今年迄今录16宗强拍申请，当中有4宗申请于第1季度录得，政府于4月公布放宽社交距离措施后，第2季强拍申请个案随即急升，次季共录9宗强拍申请个案，是目前暂时最多申请的季度，至于今季则暂录3宗申请。
若以区域划分，有9宗来自港岛区，其中鸭脷洲佔4宗以单一地区计佔最多，湾仔亦有2宗，而黄竹坑、铜锣湾及鰂鱼涌则各有1宗；九龙区亦有6宗，来自尖沙嘴、佐敦、观塘及油塘等地；餘下1宗则来自葵涌区。
港岛共佔9宗
而今年提出申请的已知财团，不乏本港大型发展商，如会德丰地产、太古地产、新世界等，亦有中小型发展商亦涉足该市场，如宏安地产、永伦集团及有关人士、乐风集团等；而内房方面仅有万科香港。
有测量师表示，今年楼市依然反覆向下，除4月差估署楼价指数录得上升外，其餘时间都是录得跌幅，加上美国加息持续，令楼市倍添压力，有不少旧楼业主叫价明显软化，吸引财团加快收购；另一方面，发展商并不会因楼市下跌而暂缓併购步伐，反而会加快收购，以集齐8成业权或以上，藉以申请强拍，均令今年首8个月强拍申请个案较去年增加。
另一测量师指出，近年市区土地供应短缺，今年至今强拍宗数已追平去年全年纪录。另外，零售业为疫情下的重灾区，旺区的商铺业主愿减价出售，亦令财团易于收购商铺物业。
(星岛日报)
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Hong Kong developers sweeten financing terms for luxury homes after deals tumble in July
Deals for lived-in homes worth HK$12 million to HK$20 million recorded a 45 per cent drop last month
More aggressive financing plans can be expected if market sentiment does not improve, property agent said
Hong Kong’s property developers are extending favourable finance terms to luxury home deals, after big-ticket sales declined by up to almost half in July.
The number of transactions for lived-in homes worth HK$12 million (US$1.5 million) to HK$20 million dropped last month with just 181 deals completed, a 45 per cent drop from June, according to analysis of Land Registry data by a property agency. The sales of homes costing between HK$20.01 million and HK$50 million dropped by 33 per cent to 71 deals.
“Home sales have been dominated by end users who have bought flats at between HK$4 million and HK$6 million. Sales of luxury homes will continue to retreat this month,” an agent said. Homebuyers will be more cautious when investing in bigger homes, because of the higher borrowing costs involved, the agent added.
Demand for such property is driven by deep-pocketed investors, who will stay away if the market sentiment is not right. A slowdown in Hong Kong’s economy is behind the current down trend. The city’s property sector was already reeling from the impact of 2019’s anti-government protests and the outbreak of Covid-19, which has been affecting business since early 2020. The economy then contracted 4 per cent in the first quarter of this year because of its anti-pandemic measures during the fifth wave of coronavirus infections.
Developers have also been pricing new projects competitively after the total value of housing transactions declined by a quarter in July amid an uptrend in the city’s interest-rate cycle.
“In the absence of investment demand, luxury homes in this price category are facing the biggest pressure. Upgrades to bigger homes from 1,000 to 2,000 sq ft have also been limited,” another agent said.
“Developers have to offer different kinds of schemes to boost sales. They can provide plans that allow buyers to defer their mortgage repayments, as Hong Kong developers have strong financial positions,” the agent said. “More aggressive financing plans are expected to be launched if the overall market sentiment does not improve.”
HKR International, for instance, will offer 57 units and two villas at Villa Lucca, a luxury residential project in Tai Po that it has developed with Hysan Development, for tender on Thursday. The developers, according to the tender document, will offer three-year mortgage loans through a local financial institution of up to 85 per cent.
They will also allow buyers to defer the repayment of mortgage loans of 85 per cent of a flat’s value plus interest to the third year.
The 57 units on offer range in size from 1,078 sq ft to 2,344 sq ft, while the villas range in size from 3,245 sq ft to 3,322 sq ft. The project, which will be completed in June next year, will have 262 units, villas and houses.
Of these, 160 standard units will have sizes ranging from 1,078 sq ft to 2,526 sq ft and 66 special units will have sizes ranging from 1,010 sq ft to 3,760 sq ft. Thirty-six villas will come in sizes ranging from 3,245 sq ft to 5,341 sq ft, while two houses will range in size from 6,268 sq ft to 8,030 sq ft.
Elsewhere, Li Ka-shing’s CK Asset Holdings said it would offer buyers three-year mortgage loans of up to 90 per cent of a flat’s value without requiring proof of income for the remaining units at El Futuro, its luxury project in Kau To Shan. The project has obtained an occupation permit.
Buyers will also be allowed to defer the 90 per cent loans, including interest and principal, for 36 months. A 1,053 sq ft unit at El Futuro is being offered for HK$16.99 million, or HK$16,135 per square foot after factoring in a 19 per cent discount. CK Asset said more than 150 units at the 266-unit project had been sold for more than HK$2.2 billion.
Such projects are targeting well-off clients from both Hong Kong and mainland China, a mortgage broker said. The favourable financing schemes represent “another option in case the rich have cash-flow issues”, the broker added.
Other developers are, however, taking the opposite approach. The V Group, for instance, plans to offer its deluxe project on 20 Peak Road at a target price of about HK$100,000 per square foot. Ranging from 3,722 sq ft to 4,740 sq ft, each house comes with its own swimming pool, a private lift and four to five en suite bedrooms each.
“It is an optimal time to release the Peak Road project,” Vivien Chan, the founder and chairwoman of The V Group, said earlier this month.
(South China Morning Post)