中环核心商业区租金向下，吸引不少机构回流，甚至持续有外资租用写字楼。在新加坡设立的数字资产金融服务公司Antalpha首度在港租用写字楼单位，以每月45万元租用中环陆海通大厦 (LHT Tower) 低层全层作为本港办事处，呎租80元，较高位下跌36%，重返该厦2011年入伙时的水平。
市场消息指出，中环皇后大道中31号陆海通大厦9楼全层，面积约5611方呎，最新以每月45万元租出，呎租约80元，租期3年。
较4年前高位滑落超过三成
资料显示，陆海通大厦重建后于2011年入伙，当时呎租约80元起，其后在2018年呎租最高曾攀至125元，现时最新呎租较高位大挫36%，并重返11年前该厦入伙的水平。
据了解，是次承租陆海通大厦9楼全层的租户，是从事数字资产金融服务的公司 Antalpha。Antalpha 在去年成立，总部位于新加坡，是虚拟货币矿机制造商比特大陆 (Bitmain) 的战略合作伙伴，今次首度在港承租写字楼作为办事处。
事实上，近期都有海外公司来港承租中环核心区写字楼，如在新加坡成立的共享办公室营运商 The Great Room 租用中环长江集团中心45楼全层，作为该公司在香港第二个据点，该层可租用面积约21334方呎，估计月租约320万元，呎租约150元，较2018年呎租212元回落近三成。
长江集团中心45楼原由虚拟货币衍生产品交易所 BitMEX 租用，据知 The Great Room 进驻上址后，BitMEX 将会向该共享办公室营运商租用部分办公室及办公桌，继续在该层营运。
此外，亦有公司在租金出现明显跌幅下，把办公室从九龙搬到港岛区。市场人士透露，现时租用观塘宏利金融中心高层单位的纬邇拓税务諮询 (Vialto Partners)，预租铜锣湾利园二期25楼1室，租用面积约9660方呎，月租约56万元，呎租约58元。
据资料顥示，利园二期在2019年时，呎租一度高见80元，目前租金已大幅下调27.5%，吸引部分机构从外区搬迁。
会财局156万预租太古坊二座
另边厢，会计及财务汇报局 (会财局) 亦预租稍后入伙的鰂鱼涌太古坊二座一层半楼面，涉及租用面积约31100方呎，以市值呎租约50元计，月租达155.5万元，将由湾仔合和中心迁至该厦。日本三井住友银行则租用太古坊二座两层共41200方呎，月租约206万元。
有外资代理行发表的报告显示，第三季香港甲级写字楼租赁市场录得约18.3万方呎的净吸纳量。惟本港的经济表现和商业气氛转坏，第三季甲级写字楼整体租金较第二季下跌2.3%，年初至今累挫4%。
(信报)
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甲厦买卖静 售价9月跌0.9%
踏入今年第三季，受疫情及未放宽的防疫措施影响，加上营商情绪转趋低迷，写字楼市场表现仍然疲弱。有本地代理行发表的商厦市场报告指出，商厦成交量持续于低位徘徊，其中50大甲厦上月仅录4宗买卖，较8月份的2宗稍微上升。
报告指出，受经济增长放缓、内地及国际企业需求降温等因素影响，写字楼租金走势持续向下，甲厦租金按月跌0.5%，今年以来累积挫5.5%。整体甲厦售价亦录得轻微跌幅，按月回落0.9%，今年以来累积跌4.2%。
商厦空置率10% 1年新高
面对多重利淡因素，连同市场上大批商厦新供应，潜在投资者或租户承租商厦取态审慎，商厦空置率维持高企，最新见10%，创近一年新高。当中东九龙空置率更升至16.2%，创2020年6月有纪录以来新高。
报告又指出，上月连续录4宗过亿元成交。最瞩目的商厦买卖为辗转放售多时的九龙湾高银金融国际中心全幢，成交价约65亿元，平均呎价7,625元，暂为今年以来最大额工商物业成交。大买卖亦包括新世界 (00017) 沽售长沙湾永康街商厦项目逾51%业权，作价近31亿元。
该行代理表示，虽然政府已推出「0+3」入境政策，但预计该措施在短期内未能明显带动物业市场。除非政府能够推出迈向全面通关的具体详情及利好政策，否则商厦市场将继续受压，復甦之路依然漫长。他估计投资者及企业对承租甲级写字楼保持观望态度，未来交易倾向以细面积及低呎价为主。若能进一步放宽入境及防疫政策，料能促进企业来港进行商业活动，重新带动写字楼需求。
(经济日报)
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加息影响 第三季投资市场未见活跃
受加息影响，整体投资物业市场表现未见活跃，而成交数字主要倚靠数宗数十亿元大额买卖支撑。
有外资代理行数据显示，2022年第三季度的投资气氛继续受美联储加息影响，仅录得26宗大手交易。尽管市场出现一些大额成交及更多接管资产，但整体成交宗数仍按季跌16%，按年则跌49%。
大额买卖金额上，主要因市场录得数字巨额成交，其中九龙湾高银金融国际中心全幢，以约70亿元易手。此外，新世界出售长沙湾永康街商厦项目51%业权，涉资30.788亿元，总楼面约274,547平方呎的，新买家为新加坡基金Ares SSG。
至于市场上最大额买卖，为长实旗下 21 BORRETT ROAD，获新加坡基金以约208亿元购入。
该行指，市场对冻仓及数据中心的需求殷切，令工业物业于2022年成为投资者的宠儿，但第三季度亦仅录得26亿元的总成交价，按季下挫73%。
检疫措施放宽 商铺更具吸引力
另一外资代理行指，第三季度商业地产投资额达按季增长5.7%至181亿元 (只计算交易额超过7,700万之物业，不包括净地或关联交易)。本季度仅登记了20宗交易，少于去年第二季度总数的一半。交易量与2019年第四季度至2020年第三季度的低位持平。该行指，年初至今的投资额达486亿元，仅为去年全年总额的60%。
有代理认为，第三季加息初期令买卖非常淡静，直至最近基金并重投市场，该代理指外资基金会把加息风险计算在内，故要求回报率近4厘。后市走势上，随着检疫措施逐步放宽，商铺资产对投资者更具吸引力，民生商场可以提供稳定的收入来源，而当关口重开时，核心区一綫街铺则会有强劲的升值潜力。同时，工业资产将继续备受机构投资者的青睞。
随着市场逐渐消化加息消息，加上酒店隔离结束，此两项因素将吸引外国投资者重新物色物业，预测2022年整体成交量按年增长15%。
至于另一代理则表示，由于加息周期开始，投资需求在第三季度减弱。虽然房地产基金的投资意慾不减，但本地投资者变得愈来愈谨慎。随着跨境旅游恢復，香港的营商气氛及经济增长前景将有所改善，但中国内地边境长期关闭及人民币兑美元/港元贬值，将为中国投资者需求復甦带来挑战。第四季投资量可能会维持普遍低位。
若果明年中国内地跨境旅游恢復，预计2023年投资势头将明显回升。该代理分析，加息将令投资者审慎，惟物业价格过去已累积一定跌幅，因此仍有基金、本地投资者趁机入市。物业类型上，他料随着旅客陆续重临，酒店入住率势改善，故具投资价值。
(经济日报)
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气氛转弱 罗素街8号录挞订
近月投资气氛转弱，市场不时录大额工商铺物业取消交易个案，并以商厦为主。
据资料显示，铜锣湾罗素街8号录得一宗取消交易，涉及物业19楼全层，原于6月以1.1亿元成交，单位面积约4,718平方呎，呎价约23,315元，上月尾相关交易已告取消。
新买家马时亨长女 失1成订金
翻查资料，上述物业原由港铁前主席马时亨长女刘马露明于6月份购入，当时新买家登记公司为全仁健康产品有限公司 (TM WELLNESS LIMITED)，刘马露明为公司董事。据悉，新买家曾透露购入该层楼面作自用，主要售卖健康产品，是次挞订离场，料损失约1成订金，涉及约1,100万元。
另外，今年初廖伟麟以约1.38亿元，购入上环南和行大厦地下1号铺，以及1、2楼两层写字楼，平均呎价约10,220元。据悉，相关交易近日亦宣告取消。
(经济日报)
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受惠于会展站开通，告士打道商厦交通上更便利，而海外信託银行大厦位置理想及单位景观佳。
告士打道为湾仔商厦集中地，交通上，由港铁湾仔站步行至该厦约10分鐘，大厦门口亦有多条巴士綫可到达。今年中港铁会展站通车，而大厦一大优势，是楼下有接驳天桥，前往湾仔新鸿基中心，邻近港铁会展站，交通比以前更便利。
此外，物业设有多层停车场，驾车人士可从大厦谢斐道入口进入停车场。
饮食配套上，可到附近谢斐道及骆克道，有多间茶餐厅以及酒楼可供选择，价钱上更相宜。另外，有天桥连接湾仔北新鸿基中心及华润大厦，不仅有酒楼、特色餐饮等，并有5星级酒店，提供商务午餐。
物业于1978年落成，楼高29层，大厦设两个入口，分别位于告士打道正门及谢斐道，均可前往物业电梯大堂，四通八达。大厦虽然楼龄略旧，早年物业进行大翻新，入口、电梯大堂等质素新，加设电子水牌，观感胜同区乙厦，稍为不足为地下大堂有数级楼梯出门口，而大厦提供升降机亦颇为充足。
间隔四正 实用率达8成
标準楼面全层面积由6,999至7,344平方呎，该厦主要为全层用家为主，间隔颇四正，而实用率高达8成，楼底则不算高。
单位另一优点为景观，告士打道普遍商厦景观亦开扬，惟部分因前方物业遮挡影响景观，物业位处单边，未来前面亦没有大型建筑，可享优质海景。
买卖方面，过往不乏投资界名人入市，包括2007年投资者罗家宝购入最顶5层楼面，其后沽货获利。2015年中原地产创办人施永青沽出物业20楼连车位，涉约1.16亿元，呎价15,797元，持货5年帐面获利逾半亿元。
2019年，物业全层单位连车位，以7,800万易手，平均呎价1.13万，买家为上市公司海峡石油化工控股 (00852)，期后物业再未录得买卖成交。
(经济日报)
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两层楼面放租 意向呎租约20
湾仔告士打道商厦为传统商业地段，现海外信託银行大厦两层楼面放租，意向呎租约20元。
每层月租14.7万
有代理表示，海外信託银行大厦低层两层楼面现正招租，每层面积约7,344平方呎，月租每层为14.7万元，意向呎租仅约20元，属低市价招租。事实上，目前告士打道商厦普遍约25元以上，业主现因应市况，降低叫租。
租务成交上，物业今年录两宗租务，物业2002室，面积约4,090平方呎，成交呎租约26元。另物业15楼全层，面积约7,344平方呎，以每呎约22.5元租出。
同区市况方面，亚洲联合财务中心高层，面积约5,300平方呎，近日以每呎约33元租出。另东美中心中层03至04室面积约1,240平方呎，成交呎租约26元。
(经济日报)
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鼎珮睿峰基座商场招标 估值约8亿
民生区商场今年承接力不俗，鼎珮表示，标售长沙湾睿峰 (前称恆大•睿峰) 基座3层，合共4.5万平方呎商埸，市场估值约8亿元。
鼎珮合伙人马宣义表示，委託三间外资代理行进行招标，出售长沙湾睿峰基座商场，项目于11月18日截标。他指，物业总楼面约4.5万平方呎，涉及30间铺位，项目刚落成。
预计每月租金收入200万
定价方面，鼎珮董事总经理陈玉成表示，未有为项目定意向价，而商场全部租出，预计每月租金收入约200万元。市场人士指出，项目估值约8亿元。
有代理指，睿峰商场地下铺位市值呎租约100元以上，而1、2楼呎租料约30至50元。
对于楼市前景，该代理认为，近期楼价稍调整，即使美国加息，香港加息幅度仍少，而政府亦有降低压力测试门槛。该代理并料政府会在施政报告推有利楼市措施，相信楼市已近见底，第四季可向好，而明年初市况可望完全回復正常。
去年鼎珮接手睿峰项目，该代理指已积极与所有买家沟通，大部分问题已解决，而出现有买家挞订或未能完成交易，是新盘都会有相同情况出现。该代理表示，睿峰尚有224伙待售，预计明年初重推，若政府落实减辣措施，或放宽至「0＋0」入境措施，带动市况向好，最快可于第四季重推单位。
(经济日报)
首3季22宗强拍申请 超去年全年近4成
宏安会德丰最积极 业界料数字弹属追落后
强拍申请步伐加快，今年首3季土地审裁处合共接获22份强拍申请，已超越去年全年16宗近4成，当中以宏安地产 (01243) 及会德丰地产最积极。有业内人士预计，今年的申请逐步「追落后」，估计放宽强拍门槛后，申请才显著增加。
宏安4申请 3宗属鸭脷洲将合併
根据本报统计，今年首3季度土地审裁处已接获22宗强拍申请，已较去年全年接获16宗，多出6宗或约37.5%。若以宗数计，今年首3季接获 (已知财团背景) 的强拍申请中，宏安地产及会德丰地产最为积极，两者分别于期内递交4宗申请，其次为乐风集团，涉3宗，而排名第3的则为本地老牌家族永伦集团，已向土地审裁处提交2宗申请。
事实上，宏安地产今年的4宗申请中，有3宗位于南区鸭脷洲。据发展商早前透露，将会就该3个项目一併重建，以地积比率9倍计算，总楼面约6.3万平方呎。
至于会德丰地产的申请中，则有3宗位于跑马地黄泥涌道，发展商亦表示会将项目一併发展，并重建为豪宅。
以区域划分，港岛区申请最多，涉13宗，佔全数申请约6成，排名第2的为九龙区，佔8宗，而新界区只录1宗申请。
如以收购项目的现况市值计，新世界 (00017) 收购的波斯富街、利园山道一带旧楼，则为历来银码最大申请。项目佔地约19,831平方呎，其现况市值为45.05亿元，料重建后总楼面约29.75万平方呎。
有测量师指，疫情下，去年宗数严重遍低。过往2018至2020年的申请宗数均超过30宗，故今年逐步回弹属于「追落后」。
另一测量师认为，虽然在加息时代下，本港楼价受压，令小业主会较容易卖出自身业权，但鑑于发展商对后市未必过于乐观，因此未必会加快收购步伐。不过，当强拍门槛放宽，估计届时会有一篮子现时未符合门槛的强拍申请成功通过。他又预计政府会于第四季将相关草案提交予立法会。
(经济日报)
西贡全幢工厦意向价4.7亿
邓成波家族旗下西贡全幢工厦放售，意向价约4.7亿，平均呎价约4700元，物业适合物流、冷链冻仓及集团自用等。
有代理表示：西贡康定路1号全幢物业，前身为四洲集团大厦，物业于1993年落成，现为楼高4层的工厦货仓，佔地约3.07万方呎，建筑面积逾10万方呎，另约2万呎停车场未有计入批准面积，实际总面积达12万呎，意向价约4.7亿，平均呎价约4700元 (未计车场)。
该代理续说，该工厦楼底高度最高4.9米，楼板承重最高至30kPa，更设特大起卸区、提供7个货柜车车位及5个私家车车位。此类物业市场渴求，适合物流、冷链冻仓及集团自用等。
平均意向呎价4700元
该代理又说，西贡康定路早年获改划为住宅发展地带，物业具合併发展潜力，相邻4幢工厦正一同放售，分别位于康定路2、6、7及9号，连上述康定路1号共5幅地盘，现规划用途为「住宅 (戊类) 1」，去年底获城规会準准兴建5幢6层高大厦，共1127个安老院舍牀位，总地盘面积约12.55万方呎，涉总楼面约25.1万方呎，当中安老院舍的总楼面佔约23.6万方呎。
(星岛日报)
石门京瑞广场高层银主盘1337万售
受疫情及加息阴霾所影响，市场上出现不少银主盘，类别广泛，据一间本地代理行统计，截至10月13日，涉及工商住铺银主盘有逾209个放盘，创十三年新高，同时，由于银主盘与市价相比存有一定折让空间，因而吸引不少用家及投资者积极寻宝。
平均呎价9300元
新近市场录一宗银主盘易手个案，该物业位于石门京瑞广场二期高层户，成交价约1337万，平均呎价约9300元，较该厦目前平均成交呎价有约一成折让空间。
有代理表示，石门安群街1号京瑞广场二期高层B室，面积约1438方呎，以交吉形式交易，成交价约1337万元，呎价仅约9300元。按目前该厦录平均成交呎价约10049元计算，该物业价格回落约7%。
据了解，原业主于2016年以约1065.7万元买入单位后，于今年初因业主周转不灵而沦为银主盘。该代理分析，石门京瑞广场为区内商贸气氛浓厚，向来受用家及投资者追捧，而今次因叫价吸引，故短时间内旋即获承接。
根据该行资料显示，该厦今年首三季暂录6宗写字楼买卖，对比去年同期约7宗，仅轻微回落约1宗，证明该区近年转型发展，带动投资前景向好，吸引用家及投资者关注，承接力不俗。张氏续指，现时京瑞广场二期写字楼叫价介乎每方呎约10414元至13800元。
(星岛日报)
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栢丽大道铺每呎62元租出 签半年短约 平过沙士价
近期谋求「大变身」的尖沙嘴栢丽购物大道，最新录一宗短租，面积约803方呎，以月租约5万租出，平均呎租约62元，新租客为夹公仔店进驻，签署半年短约，最新租金平过沙士价。
上址为尖沙嘴弥敦道111至181号栢丽购物大道地下68号铺，属该街道尾段，建筑面积约803方呎，市场消息指，新租客为夹公仔店，看中未来为圣诞新年旺季，签署半年短约，月租约5万，平均呎租62元。
夹公仔店进驻
事实上，该铺位过去6年间未录长租，对上长租客则为Alex Andro男装，月租16.5万，早于2016年7月撤出，及后，铺位一直录短租，对上短租客为皮具店LAVENGI。
有代理指出，自从2014年第三季「佔中」、打击水货客等活动后，经济转差，铺市一蹶不振，该街道表现逊色，尤其尾段陆续出现交吉铺位，租客以短租为主，及后2019年中开始，经历动乱以及疫市持续，现时更是吉铺处处。
栢丽购物大道业主立案法团早前向城规会申请改划，将街道地下及一楼改作食肆、商店及服务行业用途，计画建议「食肆」用途设置不超过50%总楼面面积限制，并增加趣味点及「打卡位」，打造「港版」巴黎香榭丽舍大道，日前获规划署不反对，城规会在附带条件下批准。
料改划后铺租升40%
有代理表示，当该街道改划成功，铺租将会增加，惟不会飆升，预期一个700多呎铺位月租约7至8万，平均呎租100元，事实上，尖沙嘴区铺位呎租普遍由60元至100元不等，食肆铺位大有选择。该代理预期，在有限度通关下，该街道即使引进食肆，靠本地客支持，只有短时间产生新鲜感，绝不会有人山人海效果。 该代理又说，现时月租5万属于「跌过笼」，平过沙士价，若升至7万，幅度逾40%，不过比较过往仍然跌一半。
马宝道地铺5300万易手
市场消息透露，北角马宝道2K号地下1及2号铺，建筑面积约1200方呎，以5300万易手，平均呎价4.41万，该物业楼龄约60年，原业主早于1953年持有物业，并于2008年以「送赠契」形式易手，新买家为顺禧物业，盛滙商铺基金创办人李根兴表示，该铺位门阔约28呎，铺深约30呎，位处北角民生乾货段，门面极阔，人流旺，惟必须留意的是乾货行业走下坡，消费力较疫弱，现址为吉铺，并没有租金收入。
(星岛日报)
