近日，金鐘力寶中心一個單位，以每呎33元，平該廈近年新低價，自從疫情以來，力寶中心早於去年2月及5月皆錄得呎租33元，當衡量單位不同質素時，33元可以是廉價，但亦可能是市價。

力寶中心於2010年6月曾錄呎租32元，呎租33元，則屬過去約11年新低紀錄。

「三角」則實用率62%

最新租出的1座高層03室，建築面積約1299方呎，該單位屬「三角」則，實用率只有62%，單位內有頂心柱，景觀為政府總部，不過，擁有玻璃房間，裝修很不錯，舊租客於今年3月遷出，交吉半年始租出。

去年5月以每呎33元租出的是優質單位，1座32樓D室，建築面積約2343方呎，位處高層，面向正車立位，且外望開揚山景，舊租客為律師行以每呎55元租用，遷出後，於2019年6月起放租，初時每呎叫租65元，最後丟空近兩年後，以每呎33元租出，月租約7.73萬。該單位由內地客持有，於2017年3月以2.05348億購入32樓C室及D室，建築面積7898方呎，以平均呎價2.6萬計算，回報只有約1.5厘。

2021年2月，力寶中心一座26樓3B室，建築面積2230方呎，以每月約7.4萬元租出，呎租約33元。

(星島日報)

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上月工商鋪買賣約246宗 代理行：連續3個月下跌

受加息陰霾影響，工商鋪市場淡靜。據本港一間代理行統計，9月份共錄約246宗買賣，金額約126.26億。宗數連續三個月下跌，按月跌逾20%，為2020年4月後新低，金額則見上升，主因月內錄全幢甲廈成交。

宗數按月減約28%

該行代理表示，根據資料，9月份共錄約246宗工商鋪買賣，按月減約28%，連續三個月跌勢，是今年度首次跌破300宗水平，亦是2020年4月後新低。金額共約126.26億，較8月份躍升約1.15倍，最矚目的為九龍灣啟祥道17號高銀金融國際中心易手，作價約70億，成為今年以來暫錄最大額成交。酒店成為另一項投資焦點。有共居品牌斥資約32億連環購入觀塘旺角兩幢酒店，分別為觀塘悅品海景酒店及旺角旭逸酒店。

高銀金融國際中心全幢最矚目

該代理指，工廈市場同樣呈量跌價升。9月份工廈成交宗數約158宗，按月回落約20%；金額約30.70億元，較8月份升約25%。9月份僅錄得約62宗，金額約20.44億；對比上月表現未見理想，分別急跌約47%及25%，單月宗數更為2020年7月後新低。

該代理認為，整體工商鋪市場受疫情及加息等利淡因素影響，表現回落，但長遠而言，本港疫情受控，加上入境檢疫安排放寬，為全面通關締造有利條件，加上《施政報告》及中共二十大即將舉行，提振經濟預計成為重點，相信屆時工商鋪投資氣氛被帶動，當中核心區商鋪可望率先反彈。

(星島日報)

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中環一號廣場意向呎價1.6萬

中環商廈一向受投資者及用家追捧，有代理表示，中環擺花街1號一號廣場7樓04室連約出售，面積約1341方呎，意向價約2150萬，呎價約1.6萬元。

參考大廈以往紀錄，2018年曾錄1宗低層單位成交，呎價高達2萬，現時其他單位業主大多叫價每呎2萬或以上，是次放售單位屬「低水」。

料回報約2.79厘

該代理表示，該單位間隔四正，配備寫字樓裝修，享城市景觀，連約出售，料買家享回報約2.79厘，大廈採用玻璃幕牆設計，設3部載客電梯。

大廈距離港鐵中環站，需時5分鐘步程，附近有多條巴士綫，大廈鄰近中環至半山扶手電梯，為該區飲食零售核心。

上月錄391宗車位註冊

據代理行綜合土地註冊處資料顯示，9月份純車位註冊量錄391宗，較8月份480宗按月跌約18.5%，並自2020年5月後首度跌穿400宗水平，創逾2年 (28個月) 新低。

該行代理指出，隨着近數月純車位交投回落，導致第三季宗數僅錄1,605宗，比起第二季2053宗按季回落約21.8%，與第一季1733宗相比亦跌約7.4%，創9個季度新低。

(星島日報)

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華瑞看好中港市場前景 購半山波老道豪宅擬分拆出售

長實集團上月底公布，以總代價逾207億，悉售港島半山波老道超級豪宅項目未售單位及全部車位，買家為新加坡基金LC Vision Capital。長實執行董事趙國雄表示，集團一直維持貨如輪轉的策略，因此價格合適便決定出售。負責成立及管理上述基金的華瑞資本，其合夥人阮思玲則表示，這是該基金首次投資物業市場，亦是華瑞重返香港後第一項投資，又說會繼續與長實及投資者研究，令該項投資價值最大化，包括以適當的價格出售相關的住宅單位和停車場車位。

LCVisionCapital購入

趙國雄表示，長實是發展商，所以一直維持貨如輪轉的策略，旗下物業只要價格合適便會出售，又透露早前亦曾有其他買家洽購，只是出價未達要求，所以未有達成協議。他又說，是次出售所得資金，將會用作其他投資，例如最近集團亦有競投政府招標的土地，因此不會考慮派發特別股息。

保留資金作其他投資

對於有指今次長實是「賣平咗」，趙國雄指買家是整批購入該項目，因此給予折扣很正常，又稱有關交易去年底開始洽談，歷時大約9個月，期間本港豪宅價格沒有太大變動。

他又說，由於買方要計算內部回報率，若一次過動用龐大資金進行投資，會影響其回報，因此長實為買家提供融資安排。他又說，由於交易是以股份轉讓形式進行，因此買方可以隨時分拆出售，長實將會替買方負責銷售事宜，價格則由對方決定。

管理資產達60億美元

阮思玲表示，購入該項目後會保留作收租用途，抑或分拆出售，暫時還未有最終計畫，但會繼續與長實及投資者進行研究，令該項投資價值最大化，並會以適當的價格出售相關的住宅單位和停車場車位。

她又說，華瑞於2017年成立，與對沖基金不同，公司屬多家族辦公室，管理資產規模達60億美元，今次購入波老道項目，是華瑞重返香港後第一項投資，選擇香港是因為看好中港市場前景，又形容這是對香港、大灣區及中國內地有信心的表現。

阮思玲指出，未來數年中國經濟表現將會一枝獨秀；大灣區去年本地生產總值，已經相當於加拿大，並且高過韓國。香港方面，根據新加坡的經驗，當全面恢復通關之後，相信反彈會很快。

她又稱，內地提出發展數據中心的策略，其中一個重點是將大灣區打造成數據中心樞紐，當企業陸續進駐之後，需要聘請高管及專業人才，他們對高端豪宅的居住需求，會為這類物業帶來支持。

問及在港還有沒有其他投資，阮思玲說暫時沒有，但會對所有投資項目持開放態度，又指作為多家族辦公室，目標是替高資產淨值家族及企業家，制訂合適的投資方案，因此不會集中某一項資產類別，又透露華瑞目前已經與超過十五家投資銀行連接。

對所有投資持開放態度

對於最近相繼有新加坡資金購入本港貴重物業，是否意味本港物業市場已經出現拐點，她說買入波老道項目，其中一個考慮因素為是否有合理回報，不代表其他新加坡資金對香港的看法。

阮思玲又期望香港政府提供更多政策支持，例如架構配合及稅務優惠，藉此吸弔更多家族辦公室來港。

長實於上月底公布，以公司股份轉售方式，出售波老道21號項目未售出的152個住宅單位，以及242個住宅停車位、31個電單車位予新加坡基金LC Vision Capital，總代價逾207.66億，住宅部分呎價6.2萬，估計獲得收益63億。

(星島日報)

靈活辦公室需求升 疫下加速發展

TEC朱雙珠：寬入境帶動商業活動 氣氛轉好

放寬入境檢疫措施可推動租務，商務中心品牌TEC認為，香港作為金融中心，應該持續放寬措施以帶動商業活動。集團亦指，疫情加快靈活辦公模式，未來尚有很大發展空間，故續物色據點擴充。

疫情持續兩年多，商務活動受嚴重影響，直至近日政府放寬入境措施至「0+3」，TEC港澳台董事總經理朱雙珠 (Nadia Zhu) 認為，新措施是正面消息，惟認為仍然不足夠，「作為一個國際金融中心，香港怎能持續封關？現喜見0+3的出現，當然完全放寬最好。」

她預計，放寬至完全通關，不能肯定一下子商務活動大幅增加，至少氣氛明顯轉好。日後舉辦金融峰會，可帶動商務活動。

第3季共享新租務 佔整體1成

整體商廈租務市場受疫情影響，近一年整體頗為淡靜，而在疫情期間，卻造就靈活辦公室興起，相關品牌紛擴充。據一間外資代理行數字顯示，在2021至2022年，分別有21.9萬及16.4萬平方呎商廈租務成交，涉及共享空間、靈活辦公室，單計今年第三季，已佔整體商廈新租務約1成。

她指出，跨國公司對靈活辦公空間的需求持續上升，而靈活辦公空間將永久成為辦公空間策略的一部分，疫情更是加速靈活辦公 (FLEX) 發展。整體甲廈空置率高，她指靈活辦公室與傳統甲廈有點不同，「當市場出現變化，機構有需要縮減業務，更會對商務中心、靈活辦公樓面感興趣。」

TEC疫市下擴充，集團位於中環士丹利街28號新據點近日開幕，成為集團在港第13個據點。涉及該廈全幢19層，總樓面約5.5萬平方呎，提供500個辦公位。中心設有專屬的休憩樓層，設有餐飲，以及共享辦公樓層，現時出租率已達85%，以開業個多月來說相當不錯。

據了解，該物業為中環老牌業主早年進行重建，今年落成，而TEC與業主是次屬合作模式發展，並非傳統業主與租客關係，朱雙珠指此模式有利雙方日後續尋找機會。

分店選址上，多間共享空間品牌積極擴充，分店遍布港九，而TEC暫時主力發展核心區，在13個據點上，幾乎全數位於中區，另3據點設於港島東太古坊，總樓面合共約30萬平方呎，她指隨着TEC的近期擴張，品牌已經佔據中環和金鐘的甲級靈活辦公市場總面積的65%，優勢有助鞏固業務。對於未來擴充計劃，她謂只要地點合適，不一定要在核心區，會續尋找機會。

(經濟日報)

卓悅棄守旺角 單邊舖結業 傳時裝店40萬承租 較舊約平27%

受新冠肺炎疫情影響，旅客數量大跌，尤其主要來港購物的內地自由客銳減，令一眾主攻內地客的零售商難以度過零售寒冬。本地化妝品零售商卓悅 (00653) 近年屢傳欠租，原來已低調將旺角所有分店結業，包括最後一個據點西洋菜南街及山東街交界約2700方呎大型舖位，亦在近期關店，據知舖位隨即以每月約40萬元租出。

高峰期打通毗鄰 每月逾250萬

卓悅在旺角最後一家分店位於旺角西洋菜南街7至19號好望角大廈地下19號舖，建築面積約2700方呎，屬西洋菜南街及山東街交界大單邊舖，在近期終告結業，舖位並已圍板並拆卸裝修。據代理透露，舖位已獲一家時裝店承租，月租料約40萬元，呎租約148元。

據了解，卓悅早於1999年起已在好望角大廈地下開設分店，當時只租用地下19號舖的其中部分舖位，建築面積只有約1000方呎。其後因自由行熱潮帶動生意額，不斷作擴充，直至2012年時打通好望角大廈地下17至19號舖租用成為旗艦店，建築面積達5200方呎，高峰期月租逾250萬元。

直至2017年，由於零售業境況大不如前，舖位月租已減至128萬元，較高位下跌近半。惟受社會運動及疫情接連重挫，好望角大廈地舖業主曾在2020年中入稟高院向卓悅追討欠租。直到同年底，卓悅一度擬放棄該旗艦店，最後決定減租建築面積約2500方呎的17號舖，而保留大單邊的19號舖，月租支出大削57%至約55萬元。至於17號舖，最終更由主要競爭對手莎莎 (00178) 租用。

不過，由於香港長時間未開放通關，旅遊區生意難復全盛時期水平，卓悅亦只好決定棄守旺角，關閉區內租用時間最長的最後一家分店。而最新時裝店租金，較卓悅舊租低27.3%。

西洋菜南街曾有4分店

據資料顯示，卓悅在疫情爆發前的2019年，在旺角區內共有7間分店，當中有4間位於西洋菜南街。不過，在疫情及飽受欠租問題困擾下，卓悅已經大幅收縮規模，直至今年初，旺角僅餘好望角大廈地下，以及旺角中心地下兩間分店。隨着旺角中心地下分店在6月份已結業，加上最新好望角大廈地下都關門大吉，該品牌正式撤出旺角。而卓悅的官方網頁顯示，該品牌全港只餘下6間分店，旅遊區只有尖沙咀、銅鑼灣和中環各有一間店舖。

至於在今年6月結業的彌敦道688號旺角中心地下GSA至GSS舖分店，丟空至今4個月仍為吉舖。該舖位由7個舖位打通而成，總建築面積4222方呎，卓悅在2008年起租用，租金由最初30.5萬元，直至結業前約58萬元，呎租137元。目前業主以50萬元放租，較卓悅舊租低8萬元或13.8%；另業主考慮將舖位間細出租。

卓悅近年新舊股東糾紛不斷，其創辦人葉俊亨與妻子鍾佩雲在2020年初將40.4%卓悅股份，售予現任主席兼大股東陳健文，二人不再是集團的主要股東。2021年鍾佩雲曾入稟高等法院，向卓悅子公司卓悅化粧品批發中心追討欠款，而葉俊亨亦向卓悅主席陳健文提出追討欠款，但葉俊亨及鍾佩雲被指與集團利益出現重大衝突，在2021年6月29日的股東特別大會上被罷免職務。

(信報)

Home buyers put plans on hold

Home transactions in major housing estates in Hong Kong fell as buyers adopted a wait-and-see attitude before the Chief Executive's policy address on October 19 despite sellers making deeper price cuts.

A property agency recorded six transactions over the weekend in the 10 major housing estates it tracks. That was four less than the previous weekend to hit a 10-week low.

An agent said that despite the price cuts in the secondary market and no new projects for home buyers, the prospective purchasers were waiting to see if there could be news that could work to their advantage emerging from the Chinese Communist Party's congress in Beijing or from the policy address.

"There might be no relaxation measures for the property market in the policy address, but there will be an opportunity to relax the restrictions on mainland people and foreigners coming to Hong Kong to buy properties," the agent said.

"Both buyers and sellers are waiting for more clarity on the market conditions before making any moves."

However, as reflected in a more active viewing volume, prospective buyers do appear optimistic about prospects than in the third quarter, especially after a lowering of the interest rate stress testing requirement.

The agent believes that an announcement on housing policy in the policy address will indeed trigger property purchases.

(The Standard)

Invesco relocates to Hongkong Land’s Jardine House, seizing on rising office vacancies, falling rents in Central

US money manager has leased 33,000 sq ft in the iconic Jardine House from November 1

The relocation trend in the Hong Kong office property market is likely to continue well into 2023 amid falling rents, according to a property agency

With prime office vacancy rates at record highs and rents continuing to slide in Hong Kong’s main business district of Central, tenants are making the most of the situation and moving to prestigious addresses.

US money manager Invesco is relocating its regional headquarters to Hongkong Land’s Jardine House.

The firm has signed a lease for 33,000 sq ft in the iconic building, known for its distinctive round windows, overlooking the Victoria Harbour from November 1.

“We believe that Invesco is moving back into Central as part of a wider trend we are seeing in the market of a flight to quality,” said Neil Anderson, director and head of office, commercial property, at Hongkong Land.

The companies did not provide any details about the lease.

“With Hong Kong as the heart of our regional operations, it’s rare to have this unique opportunity to move into one of the most iconic buildings in Central,” said Terry Pan, CEO for Greater China, Southeast Asia and Korea at Invesco.

The relocation trend in the Hong Kong office property market is likely to continue well into 2023, according to a property agency.

“Moving within the same district is always part of the trend of flight of quality moves,” agent said. “With rents now more attractive across the submarkets and landlords becoming more flexible, some of the tenants definitely will take this chance to look for premises in the more prime and central location and premises with better management or facilities.”

With some 2 million sq ft of new office space available in Hong Kong as of the end of the third quarter, the vacancy rate has risen to 16 per cent, up from 13.8 per cent in the second quarter, the agent said. Overall office rents declined by 2.3 per cent in the same period.

The move to Jardine House marks Invesco’s return to Hongkong Land’s Central portfolio. From 1998 to 2005, Invesco occupied two floors in Three Exchange Square, which is owned by Hongkong Land. It then moved to Champion Tower, also in Central, occupying space comparable to its new lease in Jardine House.

Rents in Champion Tower and Jardine House are comparable, averaging around HK$88.20 (US$11.2) per square foot at the former and HK$90 per square foot at the latter, according to analysts.

As of the first half of the year, banks, asset managers and other financial services companies accounted for more than 40 per cent of Hongkong Land’s office tenant profile in Central, according to the landlord.

The current downturn in Hong Kong’s office property market has been described by another property agency as its “longest and deepest”.

The property consultancy said that an additional 8.2 million sq ft of office space expected in the next two years coupled with record-high vacancies, will drag rents down by as much as 5 per cent this year and by another 5 to 10 per cent next year.

“There are multiple reasons companies relocate, even within the same district,” another agent said. “This could be to accommodate fluctuations in size, changes in workplace or management direction that may require a different approach to real estate.”

The agent gave the example of Christie’s move to The Henderson in 2024, which will allow the auction house to accommodate a change in their strategy.

“Sustainability scorecards are increasingly being used by businesses as they shortlist and sign up to new leases,” the agent added.

(South China Morning Post)

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