近期，投資銀行瑞銀 (UBS) 落實撤出中環，大手預租尖沙嘴廣深港高鐵西九龍總站上蓋 (下稱高鐵上蓋項目) 近25萬方呎樓面，業界人士指，外資撤出中環陸續有來，預期甲廈受壓，租金持續下調。不過，亦有代理強調，波動僅屬短期，長遠來說，中環區甲廈始終供應有限，未來由中資機構主導市場。

瑞銀提早近4年，預租高鐵上蓋項目9層樓面，涉及總樓面約25萬方呎，成為項目首個主要租戶，令市場矚目。根據六家大型測量師行及代理行資料，目前中環整體甲廈空置率介乎8.1%至8.4%，其中有外資代理預測，中環區內明年將有2幢新甲廈落成，提供逾100萬方呎新供應，料空置率持續上升，屆時升至12.4%，新供應為長實長江集團中心二期，總樓面55萬方呎，以及恒基旗下美利道 The Henderson，提供46.5萬方呎樓面。

空置率8.4%歷年新高

另一代理行資料顯示，今年初，中環超級甲廈 (指標甲廈) 平均呎租113.1元，惟直至第三季，呎租回落至108.9元，較年初下跌3.7%，該行認為，今年內租金繼續下跌，比較年初跌幅約5%。

明年新供應100萬呎

事實上，在疫市下，甲廈市況陷入前所未有低潮，根據另一外資代理行資料，目前整體甲廈空置率高達14.1%，空置樓面為1190萬方呎，屬歷來最高。不過，中環空置率8.1%，則是各區當中最低，灣仔 (銅鑼灣)、尖沙嘴及港島東分別為11.5%，13.2%及11.1%，東九龍空置率20.2%，則是全港最高。

不過，有代理則強調，甲廈短期內受壓，高空置推跌租金，不過，假若疫市一過去，長綫勢必平穩及向好，該代理認為，中環是最核心商業區，卻是「彈丸之地」，疫市之前，空置率曾出現1%至2%的低水平，當扣除正常租客更替後，等於「零」空置，大機構找不到合適位置，故此，超級甲廈國際金融中心呎租被推至逾200元，連分散業權的美國銀行中心呎租也曾創下100元新高。

該代理續說，早於2017年及2018年，中資公司蜂擁來港，國內各大證券行爭相落戶中環，指標甲廈國際金融中心幾乎清一色中資，現時股市低迷，他們沒有擴張，但沒有遷走，一旦市況恢復，甲廈又有一番景象。該代理補充說，約十年前，外資保險公司及金融機構陸續遷港東島及九龍東。

(星島日報)

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甲廈售價按月跌0.9% 代理行：料低位徘徊

踏入今年第三季，受疫情及未放寬的防疫措施影響，加上營商情緒轉趨低迷，寫字樓市場表現仍然疲弱。有代理行指，整體甲廈售價亦錄得輕微跌幅，按月回落0.9%，今年以來累積跌4.2%。

今年以來累跌4.2%

該行發表的商廈市場報告指，商廈成交量持續於低位徘徊，其中50大甲廈上月僅錄4宗買賣，較8月份的2宗稍微上升，受經濟增長放緩、內地及國際企業需求降溫等因素影響，寫字樓租金走勢持續向下，甲廈租金按月跌0.5%，今年以來累積挫5.5%。

面對多重利淡因素，連同市場上大批商廈新供應，潛在投資者或租戶承租商廈取態審慎，商廈空置率維持高企，最新見10%，創近一年新高，當中東九龍空置率更升至16.2%，創2020年6月有紀錄以來新高。

短期後市未明朗

報告又指出，上月連續錄4宗樓價過億的成交。最矚目的商廈買賣為輾轉放售多時的九龍灣高銀金融國際中心全幢，成交價約65億，平均呎價7,625元，暫為今年以來最大額工商物業成交。大買賣亦包括新世界沽售長沙灣永康街商廈項目逾51%業權，作價近31億。

該行指出，雖然政府已推出「0+3」入境政策，但預計短期內未能帶動物業市場。除非政府能夠推出邁向全面通關的具體詳情及利好政策，否則商廈市場將繼續受壓，復甦之路漫長。該代理估計投資者及企業對承租甲級寫字樓保持觀望態度，未來交易傾向以細面積及低呎價為主。若能進一步放寬入境及防疫政策，料能促進企業來港進行商業活動，重新帶動寫字樓需求。

(星島日報)

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寫字樓租金續跌 港島南3.4%最多

寫字樓租金持續向下，有外資代理行統計指，第3季整體寫字樓租金續向下，而中環空置率升至8.3%。

該外資代理行最新發表的2022年第3季香港寫字樓租賃市場報告指出，上季空置率創下新高，中環及九龍東的商廈受到較大影響。本港各區的租金在第3季度進一步下跌，當中以西九龍走廊 (長沙灣 / 葵涌 / 荃灣) 的跌幅最小 (0.4%)，港島南 (3.4%) 跌幅最大。中環上季實質租金跌至每月每平方呎102.5元，較2019年的高峰水平下降了33%，而全港整體平均租金亦較高位下跌了約30%。

第3季整體寫字樓空置率為10.2% (約650萬淨平方呎)，當中以九龍東 (14.4% / 190萬淨平方呎) 及中環 (8.3% / 130萬淨平方呎)的空置情況尤其顯著。部分地區的空置率已接近或稍高於2009年環球金融海嘯時的水平。

中環空置率升至8.3%

該行代理指出，由於本港尚未通關，加上股市疲弱，窒礙了中資公司的租賃需求，但仍發現來自ESG、金融科技、加密貨幣、藝術品拍賣、醫療服務、政府和公營機構及私人會所等行業的租賃正在逐漸增加。

(經濟日報)

疫下靈活辦公興起 營運商紛擴充

疫情下靈活辦公概念興起，出租率不俗，令相關營運商看準商機，近日紛紛擴充，租用甲廈樓面。

據一間外資代理行數字顯示，在2021至2022年，分別有21.9萬及16.4萬平方呎商廈租務成交，涉及共享空間、靈活辦公室，單計今年第3季，已佔整體商廈新租務約1成，在整體商廈租務淡靜下，此行業擴充已相對積極。

其中，近2年大舉擴充的IWG集團，今年繼續物色樓面，近日宣布再增兩據點，旗下品牌Signature和Spaces即將新設2個辦公空間，進一步拓展在港業務，包括下月1日啟用的Signature辦公空間進駐九龍站環球貿易廣場 (ICC) 第86層，佔地3.3萬平方呎，設有467個工作區、6個會議室和60個私人辦公室。

IWG 擴展業務 增2據點

另一據點為中環雲咸街33號 (前稱LKF Tower) 的Spaces辦公空間，佔地5層共2.56萬平方呎，提供5個會議室，以及來自56個私人辦公室及整層企業專屬樓共265個工作區，而19樓將會設立「商務俱樂部」，以便客戶互相交流。據了解，相關樓面原由共享空間WeWork租用，早前退租遷出。

IWG 香港及大灣區區域經理 Paul MacAndrew 表示，觀察到愈來愈多公司投入混合工作模式，不僅在傳統商業區，就連新商業區也反映着如此強勁的趨勢；隨着在環球貿易廣場和LKF Tower分別開設Signature和Spaces辦公空間，反映公司更進一步擴展了在香港市場的業務。

至於新加坡共享工作空間品牌The Great Room，早前預租中環長江集團中心2.1萬平方呎，將於今年第4季開幕。全新的工作間設有22間私人辦公室，包括2個企業辦公室 (Enterprise Units)，而私人辦公室中的會籍由1.55萬元起，而流動辦公桌 (Hot Desk) 每月會籍則由3,600元起。The Great Room創辦人及行政總裁洪可珈 (Jaelle Ang) 指，香港為品牌在亞太區業務擴展策略中非常重要的跳板，未來將放眼悉尼、上海、北京及東京等地。

TEC 士丹利街據點 出租率85%

至於TEC (德事商務中心) 旗下中環士丹利街28號新據點近日開幕，成為集團在港第13個據點。涉及該廈全幢19層，總樓面約5.5萬平方呎，提供500個辦公位，現出租率達85%。

分析指，疫情下不少機構採取混合工作模式，令靈活辦公概念更加盛行，故商務中心、共享空間等業務，疫情下沒受影響，反而出租率更佳。同時間，整體甲廈租金仍在低位徘徊，造就靈活辦公空間品牌趁機擴充，按現時走勢，相關品牌擴充步伐未有減慢，料可支持甲廈租務市場。

(經濟日報)

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嘉湖酒店改裝住宅涉1102伙 規劃署不反對 項目需補地價

在疫情影響下，本港旅遊及酒店等行業受到打擊，部分財團率先變陣改劃旗下項目發展；長實上周申請改裝紅磡海韻軒海景酒店後，最新持有的天水圍嘉湖海逸酒店，早前曾向城規會申請改裝1102伙住宅單位，伙數較2020年獲批重建方案大減約78%。最新獲規劃署不反對，城規會將於今日舉行審議有關申請料會「開綠燈」通過。若日後落實發展，項目需進行補地價程序。

規劃署認為，擬議發展不會對交通、空氣、噪音和污水處理產生重大不利影響。目前的申請是對現有建築物進行大規模改造，使其用途基本相同，而且方案不涉及重建或任何輕微放寬地積比率及建築物高度，預計不會影響周邊景觀，故規劃署不反對上述方案，預料在今日可獲城規會通過。

預計不會影響周邊景觀

據文件顯示，嘉湖海逸酒店位於天水圍市地段第4號，鄰近港鐵天水圍站，目前屬「商業」地帶，申請擬議改裝整幢現有酒店作「分層住宅」及准許的商業用途。上述項目地盤面積約30萬方呎，當中住宅樓面約59.92萬方呎，非住宅樓面則佔約56.4萬方呎，即整個項目可建總樓面約116.32萬方呎，另提供約945個車位。

是次改建涉及將現時的嘉湖海逸酒店 (第1及2座) 進行全幢改裝，以提供1102個住宅單位，及將酒店地下及一樓改作商業用途，而現有平台的商業用途 (置富嘉湖第一及二期) 則予以保留。

當時申請人指，擬議發展計畫能在短期內供應住宅單位，並與政府增加房屋土地供應及鼓勵置業的政策相符。由於現有商業平台將予以保留，申請地點將繼續發揮其通達性強的地區購物中心的重要作用，繼續為天水圍的居民提供服務。與重建相比，建議的改建方案將大幅減少產生建築廢物、污染物和能源消耗，更具可持續性。

事實上，長實早年曾向城規會提出重建項目作住宅發展，當年申請重建成兩幢樓高53層的分層住宅，合共提供5000個住宅單位，平均每個單位面積約300方呎，並於2020年12月獲城規會批准重建。是次改建方案對比2020年獲批重建的5000伙，大幅減少3898伙或約78%。事實上，不少發展商會將項目申請多個規劃，以增加項目發展的靈活性。

由爪哇控股持有的香港銅鑼灣皇冠假日酒店，新近向城規會申請重建1幢樓高28層的商廈，涉及可建總樓面逾16萬方呎。最新亦獲規劃署不反對，料今日城規會審議時會通過。

皇冠假日酒店申重建今審議

據城規會文件顯示，上述項目位於銅鑼灣禮頓道8號，目前屬「住宅 (甲類)」地帶，申請改劃為擬議辦公室、商店及服務行業及食肆發展。上述項目地盤面積約10725方呎，以地積比率約15倍發展，以重建為一幢樓高28層，包括3層地庫的商廈，涉及可建總樓面約16.09萬方呎商業樓面；擬議發展項目5樓至23樓為寫字樓樓層，而地下至5樓將提供38750方呎作「商店及服務行業」或「食肆」用途，以支援銅鑼灣購物娛樂中心，另外亦提供76個停車位。

申請人曾指，申請地點位置交通方便，非常適合用作商業用途，及與周邊土地用途產生協同效應並帶來整體利益，而且不會改變現時當區混合用途的特性。而且商鋪、食肆與辦公室共同坐落於申請地點，不會造成不協調和安全問題。擬議的零售樓面可與現時銅鑼灣旅遊購物熱點互相補充。重建現時的商用大廈並不會減少未來房屋供應。

(星島日報)

長實酒店項目連環改建住宅

近年不少財團積極將旗下酒店項目申請改劃住宅發展，據本報統計，單計長實已有3個酒店項目申請或獲批改劃住宅發展，合共涉及3363伙住宅單位；其中，該公司上周就旗下紅磡海韻軒海景酒店向城規會申請全幢改裝，以提供約1503個住宅單位及約442個酒店房間，當中酒店房間數目較現時大減約78%。

據城規會文件顯示，海韻軒海景酒店位於紅磡紅樂道12號，目前屬「商業  (3)」地帶，申請擬議分層住宅及准許的酒店、商店及服務行業和食肆用途並略為放寬私家車/貨車公眾停車場的總樓面面積。

約442個酒店房

地盤面積約106994方呎，住宅部分總樓面約802090方呎，非住宅樓面約401756方呎。擬議發展將現時的海韻軒酒店改建成約1503個住宅單位及約442個酒店房間，當中酒店房間數目對比現時的1980個，大幅減少1538個或約78%。

現時該酒店共有3幢物業，是次改建住宅分布於第1座及第2座，而第3座則作酒店用途。據發展計畫，在較低樓層則設有零售和餐飲設施。在優化地下至二樓的空間布局以容納所需的內部運輸設施、住宅和酒店大堂、機電設施等，擬議發展能提供一個約149135方呎的公眾停車場。

由於所提供的總樓面面積比核准圖規定作提供私家車/貨車公眾停車場的不少於175453方呎的總樓面面積減少約26318方呎，即減少約15%，因此需要略為放寬私家車/貨車公眾停車場的總樓面面積。

另外，長實旗下馬鞍山海澄軒海景酒店，亦於2020年向城規會改劃作住宅發展，以提供758個單位，涉及可建總樓面約48.29萬方呎，該改劃方案並於去年2月獲城規會同意。

(星島日報)

屯門弦海商場意向價2.5億

近年民生區物業受捧，有發展商趁勢放售旗下非核心物業，莊士中國旗下屯門弦海商場放售，物業市值約2.5億。

弦海商場位於屯門業旺路101號，於2020年落成，建築面積約24950方呎，平均呎價約1萬，配備連商業車位及廣告牌，樓底特高最高約5.12米，適合各類租戶及用家。該物業坐落民生地段，鄰近未來屯門南延綫第16區站，毗鄰屯門河，享開揚河景。

有外資代理行代理表示，今年初，政府就屯門南延綫展開前期工作，預計明年動工，項目通車後，新設鐵路站與物業將近在咫尺，乘搭屯馬綫可直達即將興建的洪水橋站。

另一代理表示，紅磡馬頭圍道37至39號紅磡商業中心1及2樓 (前身為戲院) 與2樓V9號鋪，總建築面積共約23489方呎，意向價1.7億，平均呎價約7237元。

紅磡商中巨鋪意向1.7億

該代理表示，美國連番加息，全球金融市場亦被波及，股市首當其衝持續下跌，由高位急速回落，買磚頭保值自然是較穩健及長綫投資策略，上述物業由一家護老院承租，簽下10年長租約，買家即買即可享穩定回報，是逆市投資選擇。

(星島日報)

三湘九龍灣貨運中心 地庫逾億售

消息稱，九龍灣大業街59號三湘九龍灣貨運中心地庫單位，以及4個貨車車位，面積合共22,233平方呎，以逾1.11億易手，呎價近5,000元。

據了解，新買家為澳洲嘉民亞洲基金，該基金於過去一年多，數度增持三湘九龍灣貨運中心樓面，先後購入1、2、6及7樓單位，連同是次入市，一年多已斥逾14億元購入該廈作收租。

(經濟日報)

Harbour Plaza flats plan set

The proposal by CK Asset (1113) to convert the Harbour Plaza Resort City hotel in Tin Shui Wai into 1,102 flats is set to be approved by the Town Planning Board today.

With a site area of 27,900 square meters, CK Asset plans to rebuild the two blocks which involve 55,668 square meters of gross floor area for residential use and 52,395 of area for commercial use.

CK Asset applied to the board in 2019 for the redevelopment which would offer 5,000 flats with an area of 139,500 square meters for residential use and obtained the approval at the end of 2020.

Meanwhile, an application to turn the Park Lane Shopper's Boulevard in Tsim Sha Tsui into a food and beverage hub is expected to receive the green light as well, as the strip has been hit by a lackluster market.

The owners of three shop properties applied to the Town Planning Board for a change in June.

Another grant may go to the conversion of Crowne Plaza Hong Kong Causeway Bay - a hotel owned by Sea Holdings (0251) - into a 28-story commercial building for offices, shops and services and eating venues. With a site area of 996.38 sq m and a plot ratio of 15 times, the hotel will be rebuilt into a commercial project with an area of 14,945.66 square meters.

(The Standard)

HK foreclosures reach level of bad memories

The number of property foreclosure deals has surged to a level reminding people of the financial upheaval in 2008.

According to a property agency, properties being offered for sale at auction reached 209 yesterday - 11 more than last month.

The current number has also exceeded the 200 level for the first time since November 2009.

On the pattern of foreclosures, it was noted too that in 2008 the number jumped to over 300 from about 200 cases within half a year.

This came as property owners failed to keep up with their mortgage loan repayments amid price falls, so plenty of homes went on the auction block.

There were 633 homes foreclosed in 2008 and 705 in 2009.

A property agent said that the foreclosure deals might reach at least 400 if the economy keeps worsening. So the agent appealed to the administration to reduce stamp duties to boost the property market.

At the same time, a market index revealed that home prices in the secondary market have lost an average of over 10 percent of their values from the highs of last August.

But arrivals of skilled personnel from the mainland boosted rents of top-line homes in Hong Kong during the third quarter, a study by another estate agency shows.

The agent said luxury rents on Hong Kong Island showed 1.2-percent growth while in Kowloon and the New Territories the rises were 1.9 percent and 0.5 percent respectively.

The residential leasing report revealed too that professionals from the mainland prefer a traditional style of home, resulting in rents in Happy Valley and Jardine's Lookout climbing 3.2 percent quarter-on-quarter while in Southside there was a 1.9-percent increase.

Elsewhere, rents around Ho Man Tin and Kowloon Tong grew 2.2 percent compared with the previous quarter while in Tsim Sha Tsui and Hung Hom the increase was 1.8 percent.