市建局歷來規模最大的單一重建項目、觀塘市中心第4和第5發展區「巨無霸」商業項目，昨日突擊推出招標，邀請19家發展商及財團入標競投，並於明年1月11日截標。項目最新估值對比今年9月截意向時下跌15%，綜合最新市場估值約108.29億至194.93億，每方呎估值約5000至9000元。

市建局表示，招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後就批出本項目的發展向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。

該項目今年9月初截意向時，綜合市場估值約184.1億至259.9億，每呎樓面地價由8500至12000元。不過，隨着市況調整，項目綜合市場最新估值約108.29億至194.93億，每方呎估值約5000至9000元。

有測量師表示，近期東九龍寫字樓待租率超過兩成，日前有商業項目截標反應未如理想，而且在疫情及加息等不利因素的環境下，料發展商對收租物業出價保守，故下調估值15%，由於項目發展規模龐大，涉及投資額大，不排除有流標風險。

料財團出價非常審慎

另一測量師說，踏入加息周期，發展商成本高，而且同區未來仍有不少寫字樓樓面供應，再上該項目發展規模大，以現時市況而言，市場難以消化，料財團出價會非常審慎及保守。

另一測量師指出，今次項目規模非常龐大，對很多發展商來說，規模是最主要的考慮因素。

另外，這次項目包含對各用途面積的浮動性，所以對估值及投標亦存在不確定性，最近多幅用地無論是住宅或商業，成交價都不是太進取，預計這幅地皮發展商出價都會偏向保守。

可建總樓面約216.59萬呎

觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，以5個區域進行分階段發展，該項目為最後一個發展區域，位於新盤凱滙對出，毗鄰港鐵觀塘站，地盤面積為27.55萬方呎，可建總樓面約216.59萬方呎。

為應對疫情及最新的市場情況，市建局早前向城規會提交修訂申請，調整酒店、寫字樓及商業零售組合比例，增加項目發展彈性，有關修訂已獲城規會批准。

資料顯示，酒店部分由指定興建約34萬方呎，修訂為不設樓面面積下限至最多34.44萬方呎，意味中標財團可選擇不興建酒店或最多提供400間酒店的客房。

寫字樓部分由列明須興建約70萬方呎樓面，修訂為70.89萬方呎至137.37萬方呎。最後商業用途樓面 (商店及服務行業、食肆、娛樂場所及教育機構)，零售部分由原來指定須興建約100萬方呎樓面，修訂為69.97萬方呎至102萬方呎。

該項目合共接獲24份意向書，據當時在現場所見及綜合市場消息，本地多家大型及中型發展商均有遞交意向書，包括長實、新地、恒基、信和、會德豐地產、鷹君、華懋、遠東發展及中國海外等。

(星島日報)

西貢康定路5幢工廈獲洽 財團出價15億 鄧成波家族持有

鄧成波家族旗下西貢康定路5幢工廈，獲財團出價15億洽購，進入盡職審查程序，該項目極具規模，佔地逾12萬方呎，獲批重建5幢6層高大廈，提供1127個安老院舍牀位，總樓面約25.1萬方呎，以洽購價計算，樓面呎價近6000元。

該五幢工廈分別位於康定路1、2、6、7及9號，佔地規模龐大，亦是「鋪王」鄧成波過往着力收購的大型項目，並將之規劃申請，打算重建安老院，該項目自從放售以來，一直接獲大型財團問盤洽商。

市場消息透露，最新有一名準買家極具誠意，出價15億洽購，項目並進入盡職審查程序，料有機會於短期內易手。

本報昨日向鄧成波家族旗下的陞域集團查詢，惟直至截稿時未獲回覆。

樓面呎價近6000元

康定路早年獲改劃為住宅發展地帶，用途為「住宅 (戊類) 1」，該5幢工廈曾申請作混合式發展物業 (安老院捨及住宅發展)，遭到反對後，申請人提交修訂方案，將項目發展為純安老院舍用途。

進入盡職審查程序

項目最終於去年11月獲城規會，批准興建5幢6層高大廈，共1127個安老院舍牀位，總地盤面積約12.55萬方呎，涉總樓面約25.1萬方呎，安老院舍總樓面佔約23.6萬方呎，另為長者設立多元化服務中心。

佔地逾12萬方呎

鄧氏家族於2019年，曾就上述西貢5幢工廈，向城規會申請作混合式發展物業，提供99個私人住宅及1403個安老院舍牀位，總樓面共約34.95萬方呎，惟於2020年遭城規會否決其申請，最終以純安老院舍用途成功闖關。

市場人士指出，由於項目尚未重建，現時仍是工廈，仍然適合作物流及冷鏈凍倉等工業用途。

鄧成波家族於今年9月，亦大手沽售觀塘及旺角兩幢酒店，套現32億，包括觀塘悅品海景酒店，提供598間房，以約24.7億易手。

另旺角旭逸酒店提供199間房，以7.3億成交。自從波叔於去年5月去世，其家族大手沽售物業，類型多元化，包括工廈、酒店、服務式住宅、鋪位、舊樓、地皮及車場等，至今為止，該家族暫套現約200億。

(星島日報)

強拍降門檻 合併地盤須各達6成業權

成立辦事處助調解 明年下半年提草案

發展局公布修訂舊樓強拍門檻細節，包括將70年樓齡舊樓門檻降低至6成，容許發展商合併地盤申請強拍，惟每個地段須不少於6成業權等，政府將於明年下半年提交修例草案。

根據發展局文件指，本港過去10年重建約1,600幢舊樓，同時樓齡逾50年的舊樓則增加了4,800幢，並預計2030年進一步增加至1.39萬幢，而政府決定從4方面出手加快統一業權，包括1.降低強拍門檻、2.放寬合併地段申請強拍的要求、3.精簡強拍制度法律程序、4.支援小業主權益。

逾50年舊樓 門檻降至7成

在降低強拍門檻方面，包括50年以上舊樓、位於非工業地帶的30年工廈，由現時8成業權門檻降低至7成，而樓齡在70年或以上的舊樓強拍門檻更加由現時8成降低至6成。當局解釋，截至2020年，70年樓齡舊樓有1,000幢，佔私樓總數2.3%，當中7成屬於4伙以下單位，亦比較容易出現業主下落不明，同時大部分這類舊樓亦有一定的剩餘地積比率，極具重建價值。

現時舊樓強拍受到條例限制，只有「由一條共用樓梯所連接」的情況才能夠申請重建，不利於較大型重建項目。政府建議放寬可以申請合併地盤，計算相連地段的平均業權比率。

不過合併地盤的安排需要符合多個規定，包括每個獨立地段須不少於60%業權，同時發展商要符合「加權平均份數」安排，亦即是按照涉及的地盤面積、適用的強拍門檻等，計算出的平均值。

當局4招保障小業主

至於精簡強拍程序方面，政府建議屬於樓齡逾50年的舊樓，以及小業主書面同意不反重新發展的個案，發展商毋須向土地審裁處提交報告，去確認該舊樓樓齡或者樓宇狀態達到有重建需要。

至於保障小業主方面，當局提出設立專責辦事處並以4招保障，包括1.提供初步專業諮詢，鼓勵小業主參與調解；2.合資格的小業主亦可獲臨時貸款，應付強拍訴訟；3.強拍後協助小業主另覓居所及遷離；4.容許自住的小業主繼續居住在其物業內，例如6個月，期間小業主要交市值金。

有代理稱，政府降低強拍門檻需要有利加快收購，但細節方面需要商榷，例如多個地段組合申請，要考慮強拍的收益分配公平等。

另一方面，香港規劃師學會最新表示，學會大致上支持施政報告2022，並提出部分建議，包括成立一個公眾能夠參與的土地委員會，為北部都會區的專責小組加入專業規劃人員等，以促進和爭取公眾支持加快土地供應及建立土地儲備。

有測量師認為，今次修訂建議全面，相信能夠推動大型地盤重建，更善用土地，同時亦能夠保障小業主權益，認為屬於「三贏方案」。

(經濟日報)

九龍灣其士商業中心 交吉叫價1057萬

新一份施政報告針對香港未來發展，提出「招商引資引才」，以強化競爭力，一系列新措施將有利寫字樓長遠發展，預料屆時世界各地企業及人才可持續引進本港，帶動寫字樓買賣及租賃需求上升，而有業主亦因應市場需求，放售位處九龍灣其士商業中心中層單位，意向價約1,057萬元。

備寫字樓裝修 周邊配套成熟

有代理表示，放售物業位於九龍灣宏開道8號其士商業中心10樓10室，面積約1,102平方呎，現以意向呎價約9,600元放售，涉及金額約1,057.9萬元，可買賣公司形式交易。而物業將以交吉形式出售，該單位位處大廈中層，景觀開揚，而其實用率高達7成，並備有寫字樓裝修，為物業增值。

另外，業主亦接受售後租回，按市值租金約每平方呎17元計算，新買家料可享租金回報逾2厘。

可售後租回 或買賣公司交易

該代理續稱，其士商業中心地理位置優越，鄰近德福廣場，其交通及配套設施一應俱全。至於，物業本身質素上乘，而且綜觀市場放賣盤源當中，大多數意向呎價約1萬元，對比之下，今番放售呎價僅約9,600元，甚具競爭力。

而據EPRC經濟地產庫資料顯示，今年以來九龍灣錄有逾20宗商廈成交，平均呎價介乎5,788至15,197元，呎價與去年同期相比持平，市場最新成交為 企業廣場一期 3座中層07室，面積約2,615平方呎，成交價約1,647萬元，平均呎價約6,298元，至於，其士商業中心今年以來暫未錄有買賣成交，反而去年錄有2宗，分別為中層18室，面積約1,698平方呎，成交價約1,428萬元，平均呎價約8,410元，及高層4室，面積約1,448平方呎，以每平方呎約8,204元沽出，造價約1,188萬元。

而受惠於「起動東九龍」發展，九龍灣發展潛力大增，加上九龍區商廈租金對比港島區有較大折讓空間，預料可吸引企業進駐。而今番獨家放售的項目投資方向靈活，業主接受交吉或售後租回形式交易，令準買家投資方向更有彈性，相信項目會吸引投資者或用家洽購。

(經濟日報)

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Kwun Tong URA race down to 19

The Urban Renewal Authority said yesterday it has invited 19 developers or consortia to tender for the Kwun Tong town center development areas four and five project after receiving 24 expressions of interest in September.

The project is the URA's largest single redevelopment project ever with five phases and the final phase, covering a site area of 25,595 square meters.

A maximum total gross floor area of 201,220 square meters is expected upon completion.

Market valuations for the site range from HK$15.16 billion to HK$25.99 billion, or HK$7,000 to HK$12,000 per square foot.

With uncertainties caused by the pandemic and the market, the URA introduced a pilot arrangement of "floating planning parameters" in this tender that was approved by the Town Planning Board in September, the URA said yesterday.

That will see the total GFA unchanged, but flexibility will be given to the chosen developer or consortium to set the actual areas within specified ranges for office, hotel and other commercial uses.

It should provide a minimum of 65,000 square meters of commercial GFA at lower levels of the development.

The project will be a signature development in Kowloon East with a complex providing government facilities and commercial developments and large-scale open spaces, the URA said, adding that it will enhance pedestrian connectivity with surrounding areas.

Tender submissions will close at noon on January 11.

That came as Baker Circle Euston in Hung Hom reportedly received over 270 checks for the 23 units it put on its first batch, making for a 10.7 times oversubscription.

Henderson Land Development (0012) will put the first batch for sale this Friday, with the cheapest one priced at HK$4.59 million.

Elsewhere, some old buildings in Sham Shui Po, including a Grade II historic building at Apliu Street, have changed hands for more than HK$475 million and are expected to be combined for redevelopment.