中環甲廈美國銀行中心中層單位放售，意向價約1.099億，有本港代理表示，金鐘美國銀行中心16樓13至18室，建築面積達約4397方呎，以呎價約2.5萬放售，涉資約1.099億，物業坐擁維港景及遮打花園景，大門正對升降機口，單位配備來去水位，將以現狀交吉出售。
坐擁維港景
該代理稱，中環區最近錄3宗大額買賣，美國銀行中心23樓全層連3個車位，成交價約2.5億，以及同廈30樓全層連4個車位，作價約2.6億，另一宗皇后大道中9號高層單位則為29樓全層，以約3.1億易手，平均呎價約2.25萬，創近13年新低。
(星島日報)
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甲廈身價大跌 實力投資者紛低吸
FANCL陳志明3.1億購皇后大道中9號全層 呎價低見2.3萬
核心區甲廈呎價大幅回調，吸引實力投資者承接。早前觀瀾湖集團以3.1億元沽出中環皇后大道中9號29樓全層，呎價2.3萬創下12年新低。據悉，買家為FANCL無添加化粧品董事總經理陳志明，相信因呎價大幅調整，「撈底」購入作日後自用。
早前觀瀾湖集團或相關人士，放售其自用多年的皇后大道中9號29樓全層單位，面積約13,769平方呎，經過多輪競投後，終以約3.1億元沽出，呎價約22,500元，創12年新低。市場人士透露，新買家為本地商人陳志明。翻查資料，他於1996年把FANCL「無添加」產品引進香港，主打一系列不用防腐劑等有害物質的新鮮護膚品及營養補充品，其後品牌版圖不斷擴張，至目前240間分店，覆蓋包括香港、澳門、中國內地70個城市。2021年有報道指出，陳志明旗下CMC Holdings有意出售「FANCL」的亞洲經銷業務。並指黑石基金就收購與CMC Holdings洽談，交易作價有望達47億元。此外，他亦有經營餐飲生意。
高層呎價 較高峰期挫6成
投資方面，陳志明近年少有涉足物業市場，他於2007年，以2.1億元購入山頂倚巒1號屋，其後於2010年增持，斥1.55億元購入25號屋，並持有至今，現時價格已大幅上升。是次購入皇后大道中9號全層，相信有見甲廈呎價已大幅調整，具有投資價值，並日後可把樓面作集團自用。據悉，目前集團租用尖沙咀海港城商廈作辦公室單位。
由於中環可供出售的甲廈不多，而皇后大道中9號因屬罕有拆售項目，加上大廈位處傳統核心地段，一直是本港價格指標。2018年甲廈投資高峰期時，物業34樓頂層，獲永倫集團以5.1億元購入，呎價約6萬元，創下本地甲廈呎價新高。按最新樓層同屬極高層的29樓成交價計，呎價在6年間下跌逾6成。
美國銀行中心 上月底錄兩成交
過往1年，整體全層甲廈買賣非常淡靜，直至上月尾，美國銀行中心連錄兩宗買賣，23樓全層銀主盤，以2.5億元成交，買家為一家內地企業，業務涉及代理個人護理用品，成交呎價約1.8萬元。同時間，德祥地產 (00199) 以2.6億元，沽出同廈30樓全層，呎價同約1.9萬元，買家為信和集團或有關人士。2019年美國銀行中心呎價曾高見約53,800元，最新成交價亦從高位下跌6成。
有本港代理指出，近期中環甲廈連錄成交，主因高息環境下，個別業主希望減磅套現，願作出大幅降價放售，並獲承接，而當有最新成交價出現後，為市場帶來新指標，帶動其他成交陸續出現。該代理分析，由於銀行對工商物業包括甲廈按揭取態保守，準買家要持充足現金承接，故有興趣入市的買家定減少，業主定要以較吸引價格放盤，因此預計甲廈交投將上升，而價格持續在低位徘徊，甚至尚有下跌空間。
(經濟日報)
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高息環境回報失色 遏抑甲廈價
甲廈仍受供應多、空置率高衝擊，令租金持續下跌數年，而價格自然難獨善其身要作調整。低價出現，正好吸引用家買樓作自用。
據一間外資代理行最新一份商廈報告，整體甲級寫字樓市場在今年4月錄得24.8萬平方呎正吸納量，惟空置率仍處高位，4月底整體市場空置率為13%，中環和港島東的空置率分別微升0.1和0.3個百分點。中環目前空置率為10.7%，亦屬近多年來的高位。租金方面，4月份寫字樓租金按月下跌0.4%，中環租金下跌0.2%。
近年甲廈供應高，再加上通關後需求尚未回復至疫情前，導致空置率持續高企，按今明兩年尚有大批甲廈樓面落成，除非經濟及營商環境大幅反彈，甲廈租務僅平穩，難以消化大批樓面，租金尚未扭轉跌勢。
甲廈現低樓 吸用家入市
甲廈租金已從高位下跌3成以上，而買賣價近期才出現急劇回調，因過往業主未願大幅降價放盤，買賣成交少之又少。但租金跌勢持續，價格也難保持，故近期價格出現急挫。
對投資者來說，目前甲廈呎價從高位下跌5至6成，稱得上吸引，故有個別投資者抱「撈底」心態入市，寄望日後呎價反彈。從長綫收租角度，畢竟目前空置樓面多，租金亦處低位，在高息環境下，甲廈回報率暫仍不吸引。故此，現時價格回調，最吸引用家買樓面自用。
去年尾至今，甲廈大手成交，主要來自用家入市，包括證監會購港島東中心多層、李寧 (02331) 購港匯東全幢等，預計用家將把握價格大幅調整，購入辦公室自用，以免長年交租，料用家購甲廈比例將持續提高。
(經濟日報)
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今年新甲廈租務成交中，以啟德AIRSIDE成焦點，消息指，友邦保險 (01299) 租用啟德AIRSIDE 5層樓面，涉及約18萬平方呎，成今年最大手租務成交。
市場消息指，啟德AIRSIDE錄得大手租務成交，涉及物業31至36樓 (項目不設34樓)，合共5層，每層面積約3.5萬平方呎，合共約18萬平方呎，以每平方呎約30元租出。以租用面積計算，為今年暫時最大手甲廈租務個案。
消息指，新租客為友邦保險，預計租用全新甲廈，有助提升品牌形象，並由其他使用辦公室單位的部門遷入。翻查資料，2012年友邦亦斥資23.98億元購入鰂魚涌樂基中心整幢寫字樓作投資及自用。現為友邦香港大樓，據悉集團一直部署重建，故可能把該廈員工遷入AIRSIDE。
AIRSIDE共租出逾30萬呎
而友邦保險位於灣仔司徒拔道1號的集團總部大廈經歷5年重建後，日前正式開幕。該物業地盤面積約42,467平方呎，早前申請興建一幢樓高18層 (另有4層地庫) 的綜合用途大廈，當中商廈可建總樓面約253,003平方呎。
新甲廈相繼落成，近期租務焦點，落在啟德AIRSIDE上，今年連獲多間機構承租，包括華僑銀行、保誠保險以及德國超市品牌等，連同是次友邦租用多層，合共已租出逾30萬平方呎樓面，連同南豐自用多層，令該廈出租率大幅提升。
(經濟日報)
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第一集團柴灣角3項目 建商貿王國
近年轉型成為商貿區的荃灣柴灣角一帶，區內7個重建項目陸續展開及落成，合共涉及逾290萬平方呎工商業樓面，其中第一集團在區內擁有3個項目，合計佔近44萬平方呎樓面。
荃灣區內過往分為兩個工業區，包括東面的大窩口工業區，以及西面的柴灣角工業區，其中柴灣角佔地117萬平方呎，範圍由東面至大涌道，西面至荃灣西近麗城花園，北面至青山公路近愉景新城，南面至海盛路海旁，包括青山公路 (荃灣段) 中段及沙咀道前段的工廠大廈。
3廈重建 增44萬呎樓面
近年政府已經將整區改劃成「其他指定用途 (商貿)」，以推動該區轉型，近年區內至少有7個重建計劃正在進行，涉及約291萬平方呎工商業樓面，當中不少計劃重建成商廈或數據中心，部分更已經落成。
最為活躍算是第一集團，近年購入區內3個重建地盤，打造成國際企業中心1至3期，分別位於柴灣角街11號國際企業中心一期、柴灣角街73號國際企業中心二期及大涌道18號國際企業中心三期，總數涉及43.9萬平方呎樓面。
當中第一集團從星星集團 (01560) 手上以約9.8億元購入的柴灣角街11號，由第一集團發展成商廈國際企業中心一期，屬於20層高商廈，總樓面面積約15.5萬平方呎，其中2樓為商舖樓面，最上則為寫字樓，提供約143個單位。
貨倉變商廈 環貿廣場單位500呎起
至於柴灣角街73號的國際企業中心二期，則屬於新式工廈項目，樓高20層，涉約11.4萬平方呎樓面，全層樓面約6,000平方呎。而大涌道18號工業地盤，第一集團補地價逾9億元，並發展成20層高商廈國際企業中心三期，屬於20層高商廈，單位建築面積介乎900餘至約1,600平方呎不等。
億京於2017年斥約21.6億元購入的荃灣永南貨倉大廈全幢，亦於2020年補地價約14億元，現時已重建成沙咀道1號商廈環貿廣場，樓高23層，寫字樓單位面積由約500餘至全層約2.7萬平方呎不等。
另一個於荃灣持有大量重建項目則為嘉民亞洲，於2014年購入中央紗廠第1至5號廠原址展開重建，轉型為4座大樓，總面積達160萬平方呎，將會作為數據中心用途。
(經濟日報)
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美港貨倉標售 料市值20億
荃灣區發展成熟，區內工廈重建項目有一定價值，其中荒廢逾40年的美港貨倉，近期由清盤人負責進行招標，可建樓面達80萬平方呎，預計市值逾20億元。
地盤逾7萬呎 料可建80萬呎樓面
美港貨倉位於荃灣青山公路，項目現有2幢貨倉，其中美港貨倉樓高3層，面積約10.1萬平方呎，而比鄰的美港貨倉2座樓高4層，總樓面約9.5萬平方呎，兩項目總樓面約19.6萬平方呎。
據悉，項目曾為貨倉用途，現已交吉多年，數名老牌業主持有數十年，因個別業主失去聯絡，其他業主決定向法庭申請，交由清盤人進行招標出售，截標日期為7月8日。
項目地盤面積逾7萬平方呎，若按物業經補地價重建成商業用途，最高地積比約11.4倍計算，可重建約80.3萬平方呎，預計市值逾20億元。
至於同區大涌道合福工業大廈，於去年底由黑石基金 (Blackstone) 夥拍儲存易迷你倉斥約5.6億元購入，屬於1幢樓高17層工業大廈，佔地約1.5萬平方呎，總樓面面積約近14萬平方呎，平均呎價約4,009元。新買家將貨倉改裝成迷你倉。
(經濟日報)
改變商用物業用途面積 提升物業價值
近年，商廈的空置率持續高企，據差估署《香港物業報告2024》初步統計數字，截至2023年底，全港整體寫字樓空置率為14.9%，甲廈更高達16%；同時，據一間本港代理行有關2024年第一季核心區空置街舖調查，銅鑼灣、尖沙咀、旺角、中環四大核心區的空置率仍有9.6%。商用物業空置及租金向下的情況，令部分業主改變物業用途或舖位面積。
位於德輔道西的太平洋廣場，為落成逾30年的乙級商廈，自2021年底物業開始進行翻新，本來地下至3樓的商場店舖只保留地下，1至3樓均改作寫字樓，去年完成翻新招租。最近，2樓寫字樓成功租出，呎租更較前租客中式酒樓 (當時租用2樓及3樓) 高出超過50%。是鮮有從商場食肆改為寫字樓的個案。
商舖食肆改裝翻新為寫字樓十分容易，因為食肆為了能夠申請各種牌照，裝修設備的規格也較好，變作寫字樓用途所需改動很少。但正常情況下，商場店舖罕有改為寫字樓，因為會影響整個商場的規劃及租金。很可能因為人流極為淡靜而令業主作出此改動，從太平洋廣場個案中酒樓與寫字樓租金的差距可見，當時以較低租金租出仍因不夠旺場而需遷出。
雖然商舖改寫字樓較少見，但改變物業用途以提升租值是很常見的。當市場有不同的需要出現，業主與發展商便會按市場反應作相對應的調整。例如近年長沙灣、荔枝角、荃灣等地區興建了不少玻璃幕場的半工業寫字樓，便是因為很多工廠已無人租用。而當市場開始飽和，租客變少也會再作轉型，改作樓上舖或陳列室等。
因應市場變化作出調整的還有店舖的面積。上環急庇利街因為有多間找換店在此經營而有「找換店街」之稱，但隨着行業慢慢式微，最近多間找換店結業，更有連續7間相連吉舖出現。業主積極放租，同時亦考慮打通細舖成逾2000方呎的大舖。不同行業需要不同面積的舖位，一般以言，細舖的消化能力較強，但像是酒樓、體驗形式的店舖等則需要大面積店舖。大細舖位也有相應的租客，租客業主市場之間會有自然調節。
(信報)
