項目8年跌價近20億貶4成 今年最大額成交

全幢商廈成財團爭奪對象。紅磡祥祺中心早前淪為銀主盤並進行放售，獲國企及本地財團競投。消息指，項目終獲香港都會大學以26.5億元購入，購入作教學之用，呎價不足1萬元，項目8年間跌價近20億元，貶值4成。

由內地富豪陳紅天持有的紅磡祥祺中心商廈，早前淪為銀主盤，並於市場多番放售，較早前更獲國企中國移動洽購，出價近25億元。市場人士透露，近期本港財團加入戰團，出價約26.5億元，貼近業主意向價，終奪得物業。

永明現租12萬呎樓面 至2028年

以成交價計，為本年單一最高成交金額物業。對上一宗大額全幢商廈買賣，為去年12月，內企李寧 （02331） 以22億元，購入北角電氣道218號全幢商廈，作本港總部。

按是次紅磡物業總樓面面積約27.9萬平方呎，連同155個車位，若以26.5億元計，呎價近9,498元。物業多層現由永明金融香港租用作總部，據了解，該集團現租用12萬平方呎樓面，租約至2028年，故相信都會大學首階段使用該廈部分樓面，日後才收回全幢自用。而項目位處臨海，可享維港景致。

都大10億購蕪湖街酒店作宿舍

市場人士透露，買家為香港都會大學，將購入作教學之用。事實上，都會大學於今年亦曾於紅磡買物業，涉及蕪湖街全幢酒店，樓高16層，面積約6.6萬平方呎，10億購入作學生宿舍之用，主要供非本地生入住，並改名為「MU88」，設255間客房，首年每間房只安排1人入住，學校收取全年宿費連按金及水電費，每月宿費8,000元，都大於半年內共斥36.5億元購入兩項物業。

都會大學校舍設於何文田，近年亦有因應學生及課程增加，租用商廈樓面作上課之用。是次大手購入，更有充足空間。都會大學今年9月表示，大學今年取錄約3,100名首年學士學位本科生及約2,800名授課式研究生，人數分別較去年增加23%及13%。

中移動早前曾出價25億洽購

紅磡紅鸞道18號祥祺中心全幢商廈，於去年被接管，銀主曾委託代理進行放售，未獲承接後，7月份再交由另一代理為物業招標，8月份已截標，當時消息指已獲中資國企中國電信洽購，惟仍未成事。較早前，項目更獲中國移動以約25億元洽購，作集團總部之用，惟最終不敵本地財團。

翻查資料，內地富豪陳紅天於10年前大舉入市，2016年6月，斥45億元向會德豐購入紅磡One HarbourGate東座，呎價1.6萬元，成為當時九龍區呎價最貴的商廈，並改名為祥祺中心作集團總部。其後他向銀行申請貸款，消息稱2019年恒生銀行 （00011） 借出逾46億元按揭，及後內房接連出現資金問題，而陳紅天持有物業連環遭接管，該廈於去年3月遭接管。項目最終以約26.5億元易手，項目8年間跌價18.5億元，貶值逾4成。

(經濟日報)

更多祥祺中心寫字樓出租樓盤資訊請參閱：祥祺中心寫字樓出租

更多紅磡區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：紅磡區甲級寫字樓出租

西九高鐵站上蓋商廈 料明年底落成

自高鐵站啟用及西九文化區落成後，西九龍的的人流及商業活動增加，吸引發展商插旗鞏固其商業勢力，如計入未來料將推出的住宅用地，估計涉及總樓面高達逾570萬平方呎。

總樓面320萬呎 寫字樓佔8成

高鐵站啟用後，西九龍成為本港重要的交通樞紐之一，商業活動大大增加，西九文化區藝術廣場大樓及高鐵站上蓋項目，將會是該帶新增的未來商業樓面供應，而兩項目均由龍頭發展商新地 （00016） 發展，其中高鐵站上蓋商業項目亦於2019年以高價約422億元批予新地，其總樓面達約320萬平方呎，提供約260萬平方呎寫字樓及約60萬平方呎零售樓面，而項目的寫字樓部分已經命名為International Gateway Centre（IGC），料於明年底落成。

不過，其後中國平安 （02318） 旗下的平安人壽於2020年斥資約112.7億元入股項目的辦公大廈約30%權益，屬於郭氏家族公司後，項目的另一長綫策略性投資者。據新地指，現時新地持有約120萬平方呎寫字樓，及整個零售樓面（涉約60.3萬平方呎），即共約180.3萬平方呎總樓面，剩餘的寫字樓部分則由兩名長綫策略性投資者持有。

事實上，過去多年來，新地頻密地在西九龍一帶發展，除前述高鐵站上蓋，集團亦於於2022年11月投得西九文化區藝術廣場大樓的發展及營運權，為期約47年，將會以「建造、營運及移交」（BOT）模式，負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理等工作。項目將由3幢商業大樓組成，總樓面面積合共約70萬平方呎，當中約67.2萬平方呎作辦公室用途，零售或餐飲或消閒用途佔約2.7萬平方呎。

第二區住宅項目 料2年後始招標

值得留意的是，新地早年已在西九插旗，除了上述兩項目，早年亦發展區內指標項目港鐵九龍站上蓋環球貿易廣場（ICC），可謂是區內大地主。

除新增的商業樓面，西九文化區未來亦獲准出售第二區住宅項目，以紓緩管理局財困，涉及總樓面約183萬平方呎。項目鄰近藝術戲曲中心及藝術廣場大樓，部分享無遮擋維港海景，市場指出項目地價約150億至165億元，每呎樓面地價約8,200至9,000元。早前西九管理局董事局主席唐英年指，未能透露項目涉及的單位數目，但料最快2年後才推出招標。

(經濟日報)

更多環球貿易廣場寫字樓出租樓盤資訊請參閱：環球貿易廣場寫字樓出租

更多尖沙咀區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：尖沙咀區甲級寫字樓出租

施政報告效應 10月甲廈成交升

有主要代理行數據指，商廈交投有好轉迹象，10月共錄9宗指標甲廈成交，按月增2宗，而今年首10個月錄85宗成交，較2022年及2023年的數字分別增加約37.1%及14.9%。

整體空置達1成 價跌租金增

代理發表報告指，10月全港整體指標甲廈空置率約11.5%，以區域劃分，東九龍空置率最高，達到18.6%，其次中環是11.9%，隨後是上環，空置率10.6%。而位處西九龍的尖沙咀，則屬於各區中空置率最低，約6.6%。租、售價方面，全港指標甲廈售價按月下跌約2.8%至13,251元，而租金則按月微升約0.6%至30.6元。

代理表示，政府在新一份施政報告中推出多項強化香港財富管理業務政策，及放寬改裝酒店和商廈為學生宿舍的限制，有助鞏固本港作為國際財富管理中心的地位，預料資產管理相關的行業將會成為商廈的主要租戶。觀乎商廈空置率高企，放寬改裝商廈的限制有助紓緩目前商廈市場供過於求的局面。

投資市場方面，特朗普勝出美國大選，料將會再度調升中國內地出口到美國的商品關稅，相信內地政府將繼續推出擴張性貨幣及財政政策，從而使人民幣貶值以應對關稅衝擊。

(經濟日報)

用家趁低吸商廈 教育界變奇兵

整體商業氣氛仍然未回復，令甲廈空置率仍高企，租金及售價持續下行。甲廈近期大手買賣，多來自用家趁低價購入，支持商廈市場。

據地產代理資料統計，10月底整體市場空置率稍改善，但仍高見13.3%，為近年新高，中環空置率為11.8%。該行指，盡管空置率有所改善，10月整體市場租金仍按月下跌0.8%。中環租金進一步下跌0.8%。灣仔/銅鑼灣及港島東的租金亦分別下跌了0.5%和1.1%。

大學紛擴充 租用商廈樓面

受環球經濟憂慮、地緣政治等因素，外資金融機構在港擴充業務仍較少，再加上內地經濟未復元，整體商廈新需求疲弱，導致租金持續下跌。對投資者來說，入市買商廈回報率不吸引，甚至租金未喘定下，投資商廈興趣實在不高，影響商廈整體成交量。

由於商廈呎價已有4至5成調整，對用家來說，卻不失為一個入市良機，長綫購入樓面自用，可免卻租金開支，故近一兩年商廈大手成交，主要來自用家承接。

行業上，傳統金融及相關專業服務業，擴充意慾仍較低，反而教育行業近來成為租務市場上的一路奇兵。

單計近兩個月，市場先後出現多宗來自大學租用樓面，例如香港科技大學先後租用觀塘兩項甲廈，涉及逾4.6萬平方呎樓面。

而香港大學專業進修學院亦租用九龍灣金利豐國際中心2.3萬平方呎樓面。由於大學增加不同課程，加上外來學生亦增長，校舍、課室及後勤部門不夠樓面使用，故進行擴充，成為租務淡市下大手用戶。

(經濟日報)

尖沙咀北京道巨舖月租39萬 丟空一星期租出平均每呎99元

連鎖藥妝店龍豐近期於尖沙咀北京道落實搬遷，曾承租6年的原有據點，丟空短短一星期後即獲承租，月租約39萬，較舊租減35%，平均呎租99元。

市場消息透露，上址為北京道65至68號環球商業大廈3層複式舖，龍豐於一星期前遷出，該舖最新落實承租，月租39萬，以總建築面積約3950方呎計算，平均呎租99元，新租客以茶餐廳呼聲高。

較舊租金減幅35%

該舖位早於2018年底由龍豐進駐，當時月租100萬，市場消息指龍豐遷出前月租約60萬，最新租金減幅35%，該3層複式舖地下A號舖建築面積約1800方呎，1樓約1500方呎，2樓約650方呎，總面積合共3950方呎，平均呎租99元。

值得一提的是，該舖曾由本地服裝品牌堡獅龍（BOSSINI)租用長達20年，多年來租金按市況調節，2015年一度以每月155萬續租，及後減至每月130萬，隨後於2018年約期滿後，Bossini轉以月租形式租用，月租80萬，直至2018年11月由龍豐藥房落實承租，月租約100萬。

高峰期月租155萬

龍豐最新遷至北京道71至77號誠信大廈地下73號舖，地舖約2900方呎，月租約35萬，平均呎租121元，搬遷後，新租金較舊租金節省40%，不過，知情人士表示，龍豐並非刻意節省租金，只是當時跟業主尚未洽商租金，龍豐已被代理遊說搬遷至附近吉舖，有見新址跟舊址租金相距大，於是決定搬遷。

地產代理表示，近期北京道頻錄大租賃，該街道租金較高峰期跌幅巨大，甚至高逾70%，對租客來說相當吸引。

該舖於2018年11月由龍豐進駐，月租100萬，消息指龍豐遷出前月租約60萬，最新租金減35%。

(星島日報)