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金鐘力寶中心每呎14852元易手 造價重返2010年水平連約回報3厘

近期甲廈造價急跌,金鐘力寶中心一個優質單位,建築面積約2700方呎,以4010萬易手,平均呎價低見14852元,創14年來新低,重返2010年水平,新買家料回報3厘。

上址為金鐘力寶中心二座3709室,建築面積約2700方呎,以4010萬易手,平均呎價14852元,市場消息透露,儘管該單位為優質單位,望灣仔北及鯉魚門避風塘海景,造價創14年以來新高,重返2010年水平。

該單位是連約易手,月租10萬,租約至2025年10月,新買家料享租金回報3厘。

造價較6年前高位低64%

追溯10多年前成交,2010年10月,力寶中心二座低層1304室,建築面積約1173方呎,成交價1677.39萬,呎價14300元,據了解,2座低層1304室景觀望政府總部,實用率65.4%,未及2座3709室實用率67.04%。

於2018年10月,該廈1座36樓1至2室及8室,建築面積約5794方呎,以約2.4億售出,呎價約41500元,創該廈呎價新高,最新成交較高位跌約64%。

屬海景優質單位

老牌家族放售持有多年的自用物業,中環甲廈皇后大道中9號10樓全層,最新叫價3.1億交吉放售,呎價約2.2萬,物業由恆興業集團趙善簪家族及相關人士所持有,原為集團總部地址。

中環皇后大道中9號10樓全層,總建築面積約13719方呎,附設裝修,目前未有租客,物業最新意向呎價約22000元,即總值約3.1億元交吉放售。

有外資代理行表示,2018年高峰期時,同廈34樓頂層以呎價約6萬售出,創下當時本地甲廈呎價新高,與是次意向呎價大幅下調約6成。而近期同廈29樓亦有交易,成交呎價約22500元,與是次意向呎價價錢相若。

(星島日報)

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山頂種植道46號豪宅11億沽

豪宅交投轉趨活躍,超級豪宅更連環錄大額成交。由本地老牌何氏家族持有的山頂種植道46號豪宅項目,昨日透過招標方式,以11億悉數售出全部4幢洋房,呎價接近6.5萬,為「撤辣」後最大宗一手成交。

上述剛售出的4幢洋房,為A至D號屋,全部均樓高3層,面積介乎4060至4432方呎,一律採4房4套間隔,每戶均設有花園、私人泳池及車位等。其中,面積最大為A號屋,面積4432方呎,連649方呎平台、1492方呎花園及855方呎天台。

4幢洋房悉數售出

項目早於2007年已經落成,去年2月突然上載銷售安排,推出全部4幢洋房以招標方式出售。成交紀錄冊資料顯示,上述4幢洋房以11億售出,按總面積16986方呎計算,呎價64759元,買家於簽署臨約時繳付成交價5%作為臨時訂金,今年7月22日或之前再繳付5%作為加付訂金,餘額於今年8月8日或之前繳付。

呎價近6.5

資料顯示,上述成交為嘉里今年3月以高達10億,售出九龍半山低密度豪宅緹外面積逾萬方呎院墅B (Mansion B) 之後,「撤辣」後最大宗一手成交。

除豪宅新盤之外,二手豪宅亦不乏大額成交。中原分行副區域營業經理石修文表示,跑馬地禮頓山5座高層A室,面積1724方呎,4房雙套連工人房間隔,單位原以9600萬放售,議價後以8600萬連車位沽出,呎價49884元,創屋苑去年1月以來呎價新高。

有代理表示,跑馬地雲臺別墅高層B室,面積1180方呎,採3房1套連工人套房間隔,單位原以2450萬放售,議價後最終以2340萬成交,呎價約19831元。

市場消息透露,紅磡何文田山畔1座高層A室,單位面積1259方呎,原則4房間隔,新近以2582萬成交,呎價約20508元。

(星島日報)

 

荃灣護老院舖址2.18億沽 平均呎價不足2000

資深投資者羅守輝旗下的TOYOMALL沽售荃灣荃威商場護老院舖址,作價2.18億,平均呎價不足2000元,新買家收取回報高逾10厘。

荃灣荃景圍187至198號荃威花園商場3期6樓全層,建築面積約118464方呎,以易手價2.18億計算,平均呎價1840元,物業由兩間護老院承租,其中面積約70729方呎,租客仁愛護老中心,另一單位面積約47735方呎,租客定安護老院,目前該2間護老院月租接近196萬,新買家為經營護老院的人士,收取回報逾10厘,日後亦不排除自用。

回報高逾10

TOYOMALL於2013年12月以2.9088億購入上述護老院舖址,連同159個車位,並於2016年8月沽售車位,作價8878萬,連同今番套現2.18億,涉資合共3.0678億,帳面微賺,計及過去12年低息年代,持有該高息的護老院舖址,合共收租逾2.2億,實際上獲利不少。

TOYOMALL 12年收租2.2

接近羅守輝的消息人士則指,由於該巨大商舖樓面位處商場6樓,除了護老院以外,零售價值一般,可塑性亦一般,買家購入的是連租約,看中高回報,故成交呎價不足2000元,屬於合理水平。

(星島日報)

 

羅素街兩層特色餐廳 擬尋求頂租

變形金剛主題開業逾1 現月租100

經濟復常步伐不似預期,核心區一綫地段出現餐飲尋求頂租,以變形金剛作主題的餐廳,兩年前以100萬租用銅鑼灣羅素街兩層舖位,去年中開業,惟消息指餐廳擬正尋求頂租,而消息指業主方面亦作兩手準備,近期委託租務代理,嘗試尋找有興趣零售商頂上。而同系位於將軍澳的主題餐廳近日已結業。

由餐飲集團兩年前與孩之寶簽訂合作,共同發展其變形金剛品牌餐廳,2022年初預租銅鑼灣羅素街金朝陽中心地下A、B舖至1樓複式舖位,面積合共5,200平方呎,月租約100萬元,餐廳於去年中開幕。

面積共5200業主重新放租

其後該集團擴張,再於將軍澳中心租用逾5,000呎舖位,同樣為變形金剛主題餐廳,並於去年12月營業。據了解,位於將軍澳中心的品牌餐廳,開業半年近日已正式結業,業主亦已重新招租。市場消息透露,租客於羅素街的旗艦店,亦正尋求頂租,消息指業主方面亦委託租務代理,為該兩層舖位重新招租。

由於兩層舖位處羅素街正中心地段,甚為優質,估計現時市值月租仍逾百萬元。

是次涉及樓高兩層的變形金剛主題餐廳旗艦店,裝修甚新,外牆裝上巨型熒幕,播放立體飛船引擎的3D動畫,地下部分樓面為零售區,售賣玩具等紀念品,並設大型角色模型供遊人影相。惟餐廳開業僅約1年,便遇上本港餐飲及零售困境,加上內地客消費較疫情前低,生意難免不似預期。

翻查資料,該兩層舖位於2010年本港零售高峰期,獲國際皮具品牌Burberry以770萬元租用,及後續租月租更高見880萬元,早年則減價再續租。2021年,受環球疫情衝擊封關零旅客下,多個大型品牌放棄旗艦店,而Burberry決定不續租並遷出。直至2022年中,舖位才獲變形金剛餐廳以每月約100萬元租用,租金已較高峰期大跌。

據悉,愛訊集團近年與不同品牌合作,發展全新概念餐飲及零售店,包括去年以約700萬元,租用尖沙咀新港中心地下至2樓,合共8萬平方呎樓面,開設日本動漫體驗館,售賣多個動漫人物紀念品外,亦開設日式主題大型餐飲,本年5月已開業。

不少國際品牌 查詢旺區租務

即使近期有個別餐飲出現經營困難甚至提早結業情況,今年整體商舖租務市場表現不錯。據一間外資代理行數據,今年第二季核心區舖位空置率為6.8%,較2023年底的9.1%顯著改善,反映過去半年新租務成交保持穩定。該行代理認為,由於訪港旅客數字持續向好,現時仍接獲不少國際品牌查詢核心區舖位租務事宜,加上現舖租較高峰期低約3成,吸引品牌有意開業,相信下半年租務仍向好,全年舖租升約1成。

(經濟日報)

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旅客重臨 吸國際零售品牌進駐旺舖

核心區一綫地段為旅客必到之處,生意較多而舖位具宣傳價值,適合國際零售品牌開業,相比之下餐飲業較難生存。

核心區租務穩 吉舖減

5月零售業總銷貨價值,按年下跌11.5%,而不少餐飲業受港人北上消費等影響,出現經營困難,導致商舖租務市場稍為放緩。有本港代理行資料顯示,6月份市場錄得314宗商舖租務成交,成交金額則錄得約3,147萬元,分別較上月減少約11%及18%,反映消費前景待觀察。

另據該行數字,4大主要核心區,分別尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環,因受旅客到訪帶動,商舖租務保持穩定,舖位空置率現約5.8%至8%,與1年多前,個別空置率達雙位數比較,核心區吉舖仍是明顯減少。

餐飲駐旺區 經營困難

核心區一綫地段,空置率仍偏低,因屬旅客必到之處,一方面生意較旺,亦因聚集各國旅客,商戶在一綫地段開業,有助提升品牌形象。故此,各大跨國零售品牌,過往願以高租金搶一綫地段舖位,既有理想生意,亦可達品牌宣傳之效。相比之下,餐飲業涉及較多人手,單價消費亦不及高級零售品,負租能力遠遠不及零售品牌,過往不少餐飲在零售高峰期時,撤出核心區一綫街。

疫情期間因處處吉舖,個別餐飲品牌把握租金下跌機會,進駐一綫地段開業。不過,因目前整體餐飲經營面對困難,一綫地段舖租始終較高,生存更加困難。

(經濟日報)

 

健身中心退租 尖沙咀兩舖重新放租

健身中心在疫後迅速擴張,惟近期個別出現退租個案,尖沙咀諾士佛臺及山林道商廈分別有健身室退租,舖位以13.2萬及5.3萬重新放租。代理分析指,行業整體維持增長趨勢,但擴充高峰期已過。

據悉,尖沙咀諾士佛臺10號8樓全面,面積4714平方呎,原本由Future Wellness租用,在疫情期間擴充,惟近期已經撤出,原有舖位目前以13.2萬元重新放租;另外,同區山林道商廈「銀座38」13樓B號舖原本由健身中心租用,但退租後現時5.3萬元放租。

業界料擴充高峰期已過

另外,原本租用樂富廣場B區3樓的舒適堡 (Physical) 日前亦宣布將在9月底結業,原址則由24小時健身室「24/7 FITNESS」所租用。

有外資代理行代理稱,健身中心大方向是增長,特別是24小時健身室,但相信擴充高峰期已過。現時一般連鎖健身室租用舖位面積約3,000至4,000平方呎,承租呎租約20至30元左右,過往租用1萬至2萬平方呎大舖情況已經罕見。

另一代理指,基於健身中心競爭過往激烈,加上市民消費模式改變,大手購買健身套票數目減少,健身中心大額租舖情況已經減少,現時擴充的健身室大多數以10多萬元月租為目標,亦開始有退租個案。

(經濟日報)

 

洪水橋巨無霸工業地 轉作物流

發展局早前公布將在今年9月推出位於洪水橋的「巨無霸」工業地,主要作物流用途,可建樓面達585萬平方呎,規模超過西九高鐵站商業地,成為恢復主動賣地後推出樓面最大的單一地皮。

為推動物流業及汽車維修等產業發展,以及安置區內受政府收地影響的棕地作業,政府原本規劃了在洪水橋/厦村及元朗創新園5幅用地作為多層現代產業大樓,發展局在招收市場意向書階段,根據市場意見將用地合併成為兩幅大型用地。

可建樓面585萬呎 9月招標

當中洪水橋的兩幅用地二合為一,整合成現時洪水橋第39A及39B區用地,位置鄰近港深西部公路,曾經用作社區隔離設施,佔地達到83.6萬平方呎,屬於「工業」用途,主要作為物流用途,將在今年9月招標,並預計在12月底截標。

根據資料顯示,有關用地地積比率為7倍,即可建樓面達到585.4萬平方呎,相較於2019年由新地 (00016) 投得西九高鐵站商業地王 (總樓面316萬平方呎),規模更大近9成,相當於2022年由ESR (01821) 及華懋投得的葵涌物流地 (總樓面約148.5萬平方呎) 的4倍。

事實上,發展局局長甯漢豪早前亦曾經評論過,當局從業界收到信息指現代物流講求規模,市場對大規模用地特別有興趣,不會擔心因為規模大反而影響其吸引力,規模大亦是它的吸引力所在。

地皮規模大 反具吸引力

項目將再次採用「雙信封制」形式招標,即除了地價要求外,還會要求入標者提交技術建議,包括多層產業大樓的設施,以及分配給政府作為安置棕地作業之用的樓面。

雖然早前推出元朗多層產業大樓用地,規定中標發展商至少交還3成樓面作安置棕地作業之用,不過發展局早前就指,具體涉及交還多少樓面比例、價格和非價格要求比重等條款,需要再作研判。

綜合市場,目前就用地估值介乎約58.6億至117.1億元,每呎樓面地價約1,000至2,000元,連同建築成本,保守估計屬於總投資額超過200億元的大型項目。測量師估計,若果政府願意調低交回政府的樓面,可有助減輕企業發展成本,對用地招標有正面影響。

14年推5物流地 集中葵涌青衣

發展局計劃洪水橋物流地招標,翻查資料顯示,自2010年至今,地政總署共推出5幅物流地,涉及地價合共約121.3億元,對上1宗為2023年7月由基金ESR (01821) 以約52.6億元投得的葵涌物流地,每呎樓面地價約3,539元。

ESR斥百億 開發葵涌物流地

該5幅物流地之中有4幅葵涌及青衣區,配合葵青貨櫃碼頭的營運,其餘有一幅位於屯門小冷水,投得地皮的買家多屬於用家,包括招商局、順豐等企業。

至於ESR本身屬於不動產資產管理公司,物流屬於其主要業務之一。該幅葵涌物流地引入華懋合作發展,早前已經獲批建1幢樓高7層,另有2層地庫的貨倉,涉及總樓面約178萬平方呎,屬於香港20年來最大規模的凍倉,投資額約100億元。

除了上述葵涌物流地外,政府原本在2021年計劃推出另一幅青衣航運路的巨型物流地,面積約67.5萬平方呎,指定作物流服務用途,可建樓面221.9萬平方呎,並提供不少於2,200個20呎標準貨櫃的貯存空間,惟後來政府因應疫情將有關地皮轉作社區隔離設施。

(經濟日報)