Exodus of US firms from Hong Kong to avoid sanctions
imposed in wake of security law would hit office market already hurt by unrest,
coronavirus
The fallout could be as
much as a 30 per cent cut in rents, given that American companies are now the
single largest occupier of prime office space
If the scenario plays
out, it will further damage an office market that has been battered by a year
of social unrest, and the coronavirus pandemic
A potential exodus of American
companies from Hong Kong to avoid sanctions from US legislation that seeks to
punish those who undermine the city’s freedom is likely to put pressure on
landlords to reduce rents of prime office space, analysts said.
The fallout could be as much as a 30
per cent cut in rents, given that American companies are now the single largest
occupier of prime office space in the city, according to one estimate. If the
scenario plays out, it will further damage an office market that has been
battered by a year of social unrest, and the coronavirus pandemic.
The vacancy rate of prime office
space in the main business hub of Central hit 5 per cent in May, a 12-year
high, while rents fell 2.7 per cent, according to property consultancy JLL.
“It will certainly put pressure on
rents for landlords,” said Maggie Hu, an assistant professor of real estate and
finance at the Chinese University of Hong Kong. “A reduction in the range of 15
per cent to 30 per cent would be expected.”
Her forecast is based on a
worst-case scenario of most American companies exiting the city.
As of June, US firms were the single
largest occupiers of prime office space in Hong Kong, accounting for 12.5
million square feet, or 16 per cent, of the city’s total, according to CBRE.
That is equivalent to more than four International Commerce Centres – the
tallest building in Hong Kong.
Mainland Chinese companies occupy 12
per cent of the total prime office space in the city.
Central and Kowloon East may see the
biggest impact as they account for 40 per cent of American firms based in the
city. American companies are mostly engaged in banking and finance.
US legislators have approved a law
that would punish foreign individuals and banks for “materially contributing”
to any failure by the Chinese government to live up to its obligations under a
Sino–British agreement signed in 1984 that guarantees a high degree of autonomy
to the city at least until 2047. The legislation, which has yet to be signed by
President Donald Trump, was introduced as a response to Beijing’s national
security law that was tailor-made for Hong Kong.
Other factors that may encourage
American companies to leave are “trade disputes and geopolitical tensions
between the US and China, the devastating impact from Covid-19 on their
business outlook and profits, and the impact of e-commerce on more conventional
business models,” said Hu.
The repercussions could be two-fold,
said Nai Jia Lee, deputy director of the Institute of Real Estate & Urban
Studies at the National University of Singapore.
“I think if US firms leave the city,
it will put pressure on rents,” he said. “It will also affect firms that rely
on the US firms for services or businesses.”
Hu believes the overall likelihood
of lots of US companies leaving Hong Kong is slim given the city’s strategic
location and its status as a financial hub.
“A large portion of them will be
expected to stay,” Hu said.
If US firms do leave, it will most
likely be because of cost reduction rather than geopolitical considerations, property
agent said.
“Unless there are fundamental and
structural changes to the Hong Kong economy, most of the companies will
continue to stay,” the agent said. “Some manufacturing companies may consider
relocating to Southeast Asian countries but that is to lower their costs and
potential risks.”
(South China Morning Post)
Industrial site fetches record $5.6b
Data Zone Company has won the tender
for an industrial site in Sha Tin for HK$5.6 billion, or HK$5,967 per buildable
sq ft, a record for industrial land tenders.
Data Zone's director Gu Jian is also
a director of China Mobile International, a subsidiary of state-owned telecom
China Mobile (0941), according to the Companies Registry.
Sun Hung Kai Properties (0016) and
CK Asset (1113) were among the eight other bidders.
Surveyor previously valued the site
at around HK$2.81 billion. The site covers a total of 98,791 sq ft and has a
maximum gross floor area of 938,516 sq ft.
Meanwhile, MTR Corporation (0066) is
seeking the green light from the Town Planning Board to raise the upper limit
of the total number of residential units at Wong Chuk Hang Comprehensive
Development Area by 300 to 5,200.
Separately, the one-month Hong Kong
Interbank Offered Rate fell to 0.39179 percent yesterday, a three-year low.
A mortgage firm is offering a
mortgage rate of Hibor plus 1.3 percent for Sea to Sky buyers, with an upper
limit of prime rate minus 2.75 percent.
In the commercial property market, a
commercial real estate services firm expects rents for street shops at core
districts to fall 20 to 25 percent this year and office rents to fall by 15 to
20 percent.
And in the luxury residential
leasing market, local demand has become a more important driver over the second
quarter as new mainland and expat demand has fallen heavily due to the
cross-border restrictions, another agency firm said.
The agency firm also expects more
expats to leave in the second half if cross-border restrictions are loosened,
given the state of the global economy and the prospect of rising corporate
insolvency.
(The Standard)
中移動56億奪火炭工業地地價創新高每呎達5967元
時隔2年政府再推出工業地招標，市場反應甚為理想，在上周五截標的火炭工業地於昨日開標，由中移動以56億，力壓其餘8家財團奪得，每方呎樓面地價達5967元，高於市場估值上限近一倍，同時為歷來最貴工業地。
地政總署昨公布，位於火炭松頭下路與桂地街交界的工業地，批予出價最高的中移動旗下數據空間有公司，作價56億，以可建樓面逾93.8萬方呎計，樓面呎價5967元。該地市場最高估值約每方呎3000元，成交呎價高於估值上限近一倍，也成為本港最貴的工業地。
由於市場上較缺乏工業地供應，地皮於上周五截標時，合共錄得9份標書，入標財團包括長實、新地、華懋、華置、興聯，另外，信和、億京、資本策略及泛海則以合組財團形式作競投。
成交價遠高市場估值
該地皮位於松頭下路與桂地街交界，於火炭工業區的最北端，偏離港鐵火炭站。地皮呈梯型，佔地9.88萬方呎，可建樓面逾93.85萬方呎，容許作工業、倉庫、研究及發展中心、媒體設計及製作等用途。
有測量師稱，是次地皮中標價，相比市場預期為高，反映中標財團對工業地的渴求，而政府近年甚少推出工業地，期望往後可增加該類地皮，藉以滿足市場需求，否則只會推高工業地價。
料回報三厘至四厘
該測量師亦指，估計中標財團會興建作自用為主，連同地價在內，預期總發展成本每方呎可達1.1萬至1.2萬，相信有機會興建高端物流或數據中心，若把項目推出招租，長期租金回報約3厘至4厘。
發展成本料逾100億
另一測量師表示，火炭工業地為近20年來，政府推出的最大規模工業地，現由中移動投得，估計會發展成高端數據中心。
隨着互聯網近年的高速發展，再加上物聯網、雲端計算、網絡通訊等服務的迅速發展，數據中心的需求快速增長，由於數據中心對樓宇的結構、樓底高度、載重都有相當嚴格的要求，很多地點及傳統工業樓宇都並不適合作數據中心用途，所以現時市場對高規格的數據中心需求很大，地點好的新穎高階數據中心，市面上的租金水平約每方呎25至30元。現時樓面地價接近每方呎6000元，另加建築成本估計每方呎約3500元，若再加上電力及其他數據中心設備等，整項發展開發成本投資將超過100億。
(星島日報)
鄧成波尖沙咀舊樓拍賣 底價19億
由「舖王」鄧成波家族持有的尖沙咀加連威老道單號數舊樓物業，將於本月底進行拍賣，估值近19.3億元。
代理表示，加連威老道61、63、65、67、69、71及73號物業將公開拍賣，地盤面積約10,840平方呎，底價為19.262億元。物業包括7幢5層高商住物業，當中61號與59號共用兩條公用樓梯，但後者並不包括在是次公開拍賣。65號及67號，69號及71號分別各自共同兩條公用樓梯。63號為一幢5層高商住綜合樓宇。至於73號則與75號共用兩條公用樓梯，後者並不包括在是次公開拍賣。
現址現劃為商業用途，物業將以交吉、部分連租約形式出售，物業將於本月30日(周四)進行拍賣。
(經濟日報)
壽山村道不設「售後租回」採交吉形式出售美政府標售港豪宅條款細節曝光
中美爭拗不斷之際，由美國政府持有、位於南區壽山村道37號的美國駐港總領事館宿舍，目前正招標發售，而標書細節亦曝光，據知情人士稱，項目將不設「售後租回」條款，並採以交吉形式出售。其中有獲邀入標的財團直指，始終售後租回較「難計數」，而且亦難以估計，租期完結後的樓市情況，令發展的風險增加，目前改以交吉出售，條款相對較簡單直接，料估值將提升約半成。
南區壽山村道37號的美國駐港總領事館宿舍，目前正進行招標放售，並於本月底截標，據知情人士向本報指出，項目標書已正式發放，雖然早前提供的放盤建議書中，曾列明需要售後租回，但正式標書中，已沒有該項條款，並採為交吉形式出售，並於今年底交吉予新買家。
負責是次項目標售的代理稱，項目正式標書經已發出，雖然過往曾提出項目將設售後租回條款，但目前標書中已沒有該條款。
獲邀財團：售後租回「難計數」
有獲邀入標的財團直指，物業售後租回甚難「計數」，尤其是豪宅物業，始終普遍租回的年期可達3年，亦難以用現水平，估計3年後的樓價走勢，加上近期租金回報較低，若購入後即可自用，無論重新出租或重建，均更為便利，故此相信取消該條款後，有助增加項目叫座力，亦可望增加各財團出價水平。
此外，市場人士指，項目不設售後租回條款，料出價亦有所提升，普遍可望增加約半成，預期估值介乎約42億至52.5億，每方呎估值約9萬至11萬，若申請補地價，把可建樓面增至約7.1萬方呎，估值可達52.5億，即每呎約11萬。
增發展彈性最新估值逾42億
至於出價上會以同區地皮售價作參考，其中毗鄰的39號地皮，於兩年前由華潤置地購入，每呎樓面地價約8.6萬。
另一方面，由於港島地皮供應有限，故此，項目早前公布標書後，亦有多間本地及內地財團索取，並作出積極研究，部分亦已前往現場視察。
該項目地盤面積約94796方呎，可以地積比率0.5倍重建，可建47397方呎，同時亦可申請補地價，以地積比率0.75倍重建，可建樓面增至71097方呎。
呎價料近毗鄰華潤置地項目
現址於1983年落成，為六幢3層高的低密度住宅，提供26個單位，以及52個車位，另設室外游泳池，並由美國政府持有72年，由於地盤布局修長，對海門面極寬闊，屆時可重建為海景豪宅獨立屋項目，每戶均可享深水灣景致。
業界指出，該地皮規模不大，料財團不會組團參與，相信熟悉豪宅客源的發展商，將對該地皮較為關注。土地註冊處資料顯示，上址第一手業主ERICGRIMBLE，於1941年以3.3萬購入地皮，及後於1948年，美國政府以約31.52萬購入，並持有至今，並於1983年完成重建。
(星島日報)
中資：敏感時刻不競投業界料出價審慎
中美爭拗有升級迹象，在這敏感時刻，由美國政府持有南區壽山村道37號，正推出招標，有知情人士指出，雖然南區豪宅地罕有，但因近期政治形勢較敏感，雖然有部分中資財團亦獲邀入標，但相信將不會出價競投，同時也有港資財團指，在疫情影響本港經濟下，豪宅項目投資額高，出價轉趨保守。
壽山村道37號的標書早前已發放，亦吸引多家財團索取資料，甚至作實地考察。但據知情人士指出，雖然項目屬市場少有放售的南區豪宅項目，加上具一定發展規模，物業亦擁海景，但由於政治環境敏感，在《港區國安法》實施，以及中美爭拗不斷下，是否入標競投，亦要作細心考慮。
經濟前景不明朗
其中有獲邀入標的港資財團表示，將會對該項目作出研究，始終屬於市場少有的優質地皮，但以集團的立場本身，所考慮並非賣家的背景身分，而是該豪宅項目本身，是否與集團長遠發展策略配合，再加上現時市況受新冠肺炎打擊下，本港經濟亦受影響， 必須考量往後樓價走勢，同時豪宅項目投資額大，更要小心計數，出價將會較為保守。
同時亦有中資財團直言，雖然亦獲邀請入標，本身亦有研究項目本身價值，但礙於現時中美關係敏感時刻，並不會入標競投，避免引來外界猜想。而市場普遍預期，中資財團出價入標的意欲成疑。
豪宅地投資風險增
此外，亦有市場人士認為，估計美方亦會對財團的實際資金來源，甚為看重，始終中美兩國仍在角力階段，就算有中資財團以理想價入標，但最終是否售予該中資財團，也要細心考量，甚至要研究會否偏離該國的國情。
(星島日報)
元朗16幢洋房盤標售
位於元朗禮修村丈量約份第120約地段、第4041號住宅地盤（見圖），共提供16幢3層洋房及1處私家會所，總樓面約30138方呎，總實用面積約27113方呎，業主透過第一太平戴維斯招標出售，截標日期8月27日。
別墅共有5種戶型，建築面積1829至2222方呎，現為尚待完工之別墅項目，暫未獲發入伙紙，上蓋工程已於2017年12月完成，而內牆、內部裝修及安裝工程則有待完成。該行香港董事總經理及投資部主管袁志光指，該地環境清靜，且距離元朗市中心及港鐵站僅約5分鐘車程，可謂靜中帶旺。
(星島日報)
康宏廣場呎租30元低25%重返五年前水平
受政、經多項不明朗因素困擾，市場觀望氣氛瀰漫，拖累甲廈租金持續下滑。消息指，尖沙嘴康宏廣場高層優質海景戶，於交吉近一年後，以每呎30元租出，低市價約25%，租金重返5年前水平。
甲廈租金持續下滑。市場消息指出，尖沙嘴康宏廣場高層單位01室及16至17室，面積6807方呎，以每呎約30元租出，涉資約20.42萬。據代理指出，上述為靠近車立口，並享開揚海景，屬優質單位，惟已交吉近一年，最新租金亦較市價低約25%，並重返5年前水平。
交吉近一年
代理亦指出，該甲廈現時涉至少約20伙放租盤，整體空置率約5.8%，該甲廈近期承租個案呎租更跌穿30元水平。
事實上，該甲廈近期頻錄承租個案，據代理顯示，中層03室，面積1230方呎，於上月以每呎35元租出，涉資料約43050元。而該甲廈中層17室，面積2290方呎，於2015年7月以59540元租出，呎租約26元，為最貼近是次租金水平個案。
另一方面，盛滙商舖基金創辦人李根興指，葵涌石蔭路44至66號金石樓地下4號鋪，面積1100方呎，以3380萬成交，呎價約30727元，屬市價水平，該鋪現時由家品店以8.6萬承租，料買家享約3.05厘回報。李根興續指出，該鋪闊約20呎，深約50呎，位處民生消費地段，雖人流量較少，惟不受社運及肺炎疫情影響。
據土地註冊處資料顯示，上述鋪位原業主於2009年以1388萬購入，故持貨11年，帳面獲利1992萬，升值約1.43倍。
尖沙嘴鋪錄短租
市場消息指，尖沙嘴漆咸道南首都廣場百樂酒店地下19號鋪錄短租，面積約1063方呎，以每月約7萬租出，呎租約66元，租客為名牌玩具。
有代理綜合土地註冊處資料顯示，6月份工商鋪註冊錄311宗，按月增加18.3%，連升3個月，創近10個月新高。該行認為，雖然市況仍然反覆，不過市場資金充裕、港股回穩，再加上未來將有多個工商新盤推出，為工商鋪後市帶來支持，下半年或是投資者「尋寶」的好機會，工商鋪交投有望反彈。
工廈買賣按月增逾60%
6月份工商鋪整體註冊量為311宗(主要反映5月份市況、剔除10億元以上內部轉讓個案)，按月上升18.3%，連升3個月，創近10個月新高，金額約34.43億，按月跌30.8%。工廈市場表現較好，6月份工廈市場錄184宗登記，按月大增62.8%，創自2019年9月份以來新高，註冊金額約18.07億，按月急升132.8%。
(星島日報)
核心區鋪空置率13.5% 代理：過去四年新高
受多項不明朗因素拖累，令鋪位租售價持續受壓。代理指出，核心區鋪位空置新報13.5%，創過去4年新高，鋪價上半年跌25%，料全年跌幅擴至30%。
據該代理行統計資料顯示，今年上半年本港房地產市場總投資額約132億，按年跌約71%，創過去11年以來同期成交金額新低，於各模範疇當中，以鋪位售價跌幅最急，於上半年錄跌幅約25%，料全年跌幅擴闊至30%，另外，鋪租上半年跌幅約15.2%，料全年跌幅約25%。
上半年售價跌25%
另外，甲廈售價較去年同期下跌約19.6%，料全年跌幅擴闊至25%，工廈物業於逆市下抗跌力較強，於上半年僅錄約5.9%跌幅。
代理稱，雖然面對全球經濟衰退，以及近期本地社會衝突為市場帶來種種挑戰，惟本港金融市場和投資者信心整體保持穩定，隨着本港商業活動逐步恢復，料下半年商業房地產市場活動有機會回暖。
甲廈售價按年跌約19.6%
代理指，甲廈市場我近期實地視察活動錄回升，惟租戶取態仍保守審慎，大多着重控制或降低成本，較少有擴充需求。另外，由於目前在核心區逾七成的空置空間為少於1萬方呎，中小企租戶有機會受惠於有更多租賃選擇，而對大型企業租戶則選擇有限。
代理指出，展望今年下半年，本港經濟將繼續面對不少挑戰，惟社會秩序逐漸回復穩定，預期商業環境逐步重回正軌。
(星島日報)
