Can Hong Kong’s retail landlords weather soaring vacancy rates by running
their own shops in their own buildings?
Rather than leave their properties
standing idle, some landlords are launching brand new business ventures to fill
the vacant space
Two joint owners will open their first
cosmetics store in their five-storey retail complex at 53 Carnarvon Road, Tsim
Sha Tsui next week
The collapse of retail rents and high vacancy rates in some
of Hong Kong’s main shopping districts is forcing some landlords to get
creative. Rather than leave their buildings standing idle, some are launching brand
new, totally unrelated business ventures to fill the vacant space.
Two joint owners of a five-storey
retail complex at 53 Carnarvon Road, Tsim Sha Tsui, for example, plan to open
their first cosmetics store on the premises on September 17.
Formerly occupied by a jewellery
shop, the space will now become a concept store named Art Piece, offering more
than 200 cosmetics brands from the US, Europe, Japan and Korea. Sales will take
place both on and offline.
“Where there is risk, there is
opportunity,” said Art Piece owner M2R Investment in a written reply to the Post.
M2R Investment is run by directors Ng Kwok-chun and Ng Kwok-hing, according to
a filing to the company registry.
Their bold move comes after a growing number of international
brands such as Victoria’s Secret, the American retailer known for its seductive
lingerie, Greek jeweller Folli Follie and the US clothing company J. Crew Group
have closed their shops in Hong Kong amid a huge fall in tourist numbers and
the city’s worst ever recession. Retail rents have tumbled as much as 71 per
cent from their peak in 2014 in four core locations – Central, Causeway Bay,
Tsim Sha Tsui and Mong Kok – in the second quarter of this year, according to property
agency. Rents in Tsim Sha Tsui lost 61.4 per cent during that period.
“Landlords have been worst hit by
the battered retail market. They may seek to run retail businesses in their own
properties if they have the resources. Why not try it?” agent said. “Retail
rent will not bottom out until the last quarter this year.”
The heads of M2R Investment are also two of four
directors of Elite Faith Investment, which owns the property at 53 Carnarvon
Road, according to Land Registry documents.
The last tenant at the address was Chow
Sang Sang Jewellery, which paid HK$2.3 million a month, the records showed.
“We see this a good time to create a brand-new
online-and-offline platform in the beauty industry. People are getting used to
shopping online during the pandemic outbreak. Our online platform gathers over
200 trendy beauty brands from all over the world which allows customers to
purchase anytime, anywhere,” said M2R in their reply.
It is the firm’s first venture into
retail in Hong Kong.
In the second quarter of this year, the
vacancy rate in Tsim Sha Tsui was 20.8 per cent, the highest among the four
area core areas listed by property agency.
“It is hard to find any tenant to take up big
spaces. We have seen the biggest number of empty shops in tourist belt since
1997,” another agent said.
The agent said some landlords might be
tempted to come up with creative solutions such as running a retail business
themselves because the lack of rental costs could minimise the risk.
Rent for street level shops in Tsim Sha
Tsui have taken a sharp fall.
A 1,072 square foot shop on Carnarvon
Road was rented out for HK$200,000 a month, or HK$186 per square foot last
week, roughly half the HK$390,000 asking price, agents said.
It was 60 per cent lower than a peak of
HK$535,000 in 2013.
Milan Station, selling second-hand
designer label leather bags, announced it has signed a three-year lease for a
2,060 sq ft shop on the ground floor of The Camphora at 51-52 Haiphong Road,
Tsim Sha Tsui for HK$10.2 million in total. That represents a monthly rate of
HK$283,000, or HK$137 per sq ft, 64 per cent lower than the HK$800,000 paid by
the previous tenant, Sa Sa Cosmetic.
Some landlords have previously formed
joint ventures with big brands to open shops in Hong Kong, agent said.
“We still have to observe for several
months before seeing if it will develop an obvious trend,” the agent said.
(South China Morning Post)
按證公司 租觀塘新甲廈逾7萬呎
原租用上環中遠大廈 現省一半租金
疫情下機構搬遷以節省開支，勢令核心區空置率上升。香港按揭證券公司租用觀塘Two Harbour Square逾7萬平方呎樓面，呎租約25元，為今年最大手商廈租務成交。該機構原租用上環中遠大廈約6萬平方呎樓面，是次搬遷可節省一半租金。
棄2層樓面 僅續租中遠大廈 1層
市場消息指，觀塘錄得大手甲廈租務成交，涉及海濱道Two Harbour Square，為物業15及19樓全層，以及12樓部分樓面，合共面積約7.3萬平方呎，成交呎租約25元。按面積計算，為今年市場上錄得最大宗商廈租務個案。該廈由新地 (00016)及王氏發展，總樓面約57萬平方呎，去年正式入伙，如今已租出逾9成樓面。
消息稱，新租客為香港按揭證券公司。據了解，該公司原租用中遠大廈逾6萬平方呎，涉及3層並由不同業主持有，較早前該機構續租其中一層，涉及中遠大廈29樓，面積約2萬平方呎，呎租53元；香港按揭證券公司由2017年起以呎租59元租用上址，獲業主減租1成。
據了解，機構決定放棄其他兩層，合共逾4萬平方呎樓面，搬至觀塘新商廈，並作出擴充。按中遠大廈呎租水平約50至55元計，可節省逾5成租金。
中環甲廈空置率5.7% 近年高
疫情持續9個月，經濟前景憂慮多，各行業在生意上也有一定損失，為控制成本，很多企業嘗試節省租金開支，加上近年核心區租金高企，不少機構部署搬遷到非核心區。如一家律師樓近日租用太古坊濠豐大廈全層，面積約1.1萬平方呎，呎租約50元。該機構目前租用中環香港會所大廈單位，市值呎租逾百元，如今搬遷，可節省至少一半租金。
需求下跌，加上租客遷出，中環甲廈空置率正在上升，代理指出，甲廈市場已連續12個月錄負吸納量，中環寫字樓空置率新報5.7%，為近年最高；而招頂租樓面佔2.1%，創9年來新高。由於尚有一些大型機構將在年尾遷出中環，料空置率再向上。
另消息指，灣仔華潤大廈極高層01至02室，面積約5,208平方呎，以每平方呎約60元租出。另同區海港中心高層05至08室，面積約6,146平方呎，成交呎租約65元。
(經濟日報)
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商業氣氛未轉好 工商舖仍蝕讓
政府放寬按揭，減辣後工商舖買賣略為反彈，惟蝕讓情況未減，當中以商舖市場最明顯，商業氣氛未轉好，料中細價工商舖仍錄蝕讓成交。
工商舖按揭成數由4成上調至5成，帶動中細價工商物業買賣，惟蝕讓個案仍多，並集中在舖位買賣上。如旺角一星期錄兩宗蝕讓，包括廣華街3號百利達廣場地下舖位，面積約967平方呎，以約4,000萬元成交，呎價逾4萬元。舖位由咖啡店以每月7萬元租用，回報率約2.1厘。原業主2012年8月以4,600萬元買入，較早前推出市場放售，叫價約5,800萬元，減價3成以4,000萬元沽出，持貨8年轉手，蝕約600萬離場。
另外，同區通菜街142至146號啟運大廈地下，舖位面積約500平方呎，以約3,300萬元成交。舖位由餐廳以每月9萬元租用。原業主於2018年5月以4,520萬買入，持貨兩年轉手，帳面蝕1,220萬元，幅度達27%。至於尖沙咀、荃灣等，均先後錄舖位蝕讓成交。
荃灣DAN6高層 損手49萬
工廈方面，近月不少工商新盤及新式工廈錄蝕讓，如荃灣灰窰角街DAN6工廈高層D室，建築面積約491平方呎，以290萬元易手。原業主於2015年以約339萬元購入，持貨5年帳面蝕讓49萬元。另近年入伙的葵涌匯城集團大廈中層A室，面積約2,395平方呎，原業主早於2012年以約1,066萬元購入，剛以1,100萬元易手，持貨8年帳面獲利34萬元，若連購入單位釐印費(40萬)及代理佣金等，明賺暗蝕約15萬元離場。
舊式工廈方面，細碼工廈亦出現蝕讓，如葵涌華星街8至10號華達工業中心A座17樓9室，面積約567平方呎，以230萬元成交，呎價約4,056元。原業主於2018年7月以250萬元購入單位，持貨兩年轉手，帳面蝕20萬離場。
佐敦商廈2伙 轉手蝕32萬
商廈方面，整體買賣偏少，而細碼商廈方面，佐敦寶時商業中心低層7及8室，面積分別約299及305平方呎，以245萬及250萬元成交，合共涉495萬元。翻查資料，原業主分別於今年4及5月，以261萬及266萬購入，合共527萬元，持貨僅數月轉手，帳面蝕32萬元。
分析指，受疫情影響，商業活動大受影響，商廈、舖位等需求向下，租金下跌，故售價亦明顯調整。個別業主看淡後市，大幅降價求售，甚至蝕讓離場。是次工商舖減辣，料中細銀碼工商物業買賣成交增加，而蝕讓個案料持續，特別最受衝擊的商舖市場，蝕讓情況料持續。
(經濟日報)
銅鑼灣商業大廈 意向呎租28.5元
港島區商貿氣氛向來濃厚，優質商業物業向來獲市場垂青。代理表示，獲獨家代理銅鑼灣糖街3號銅鑼灣商業大廈低層全層租售事宜，單位面積約4,200平方呎，業主原意向月租16.38萬元，現大幅下調租金至約12萬元，折合平均每平方呎租約28.5元，售價面議。
步行3分鐘到港鐵站
該代理表示，單位間隔四正實用，市區罕有附設大平台，獨立全層，私隱度高，加上設有獨立冷氣。單位交吉交易，適合各行各業，包括美容、醫生、補習社、健身室及零售等進駐。物業地理位置優越，鄰近皇室堡、崇光百貨及希慎廣場等地標購物中心，步行3分鐘即到達銅鑼灣港鐵站，同時亦設有多條巴士及小巴專綫，前往港九各區方便快捷。
物業位處銅鑼灣核心地段，附近各式食肆及生活配套設施一應俱全，該代理表示，銅鑼灣區獨立全層的優質商廈物業放售屬市場罕有，相信物業在短期內可吸引投資者及用家目光。
(經濟日報)
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銅鑼灣the
L. Square
合半零售用途
銅鑼灣商業及零售暢旺，故區內有不少銀座式商廈需求大，位於駱克道的the
L. Square，鄰近港鐵站出口，適合作半零售用途，吸引用家進駐。
the L. Square位於銅鑼灣駱克道459至461號，樓高22層。由於業主把物業定位為銀座式商廈，作半零售用途，交通方面相當重要，該廈距離銅鑼灣港鐵站出口，僅數分鐘路程，極為方便，而大廈亦鄰近軒尼詩道，故有巴士及電車可到達。另外，大廈比鄰為銅鑼灣廣場2期，而商場有停車場提供，交通四通八達，方便顧客前來。
1梯1伙設計 飲食零售為主
the L. Square樓高22層，由地下至21樓，地下為舖位面積約1,550平方呎，現時由眼鏡品牌租用，而3樓現時則由通利琴行租用。大廈提供兩部升降機，通往各層樓面，每層面積由1,330至2,180平方呎，屬1梯1伙設計，現時大多以飲食及零售為主。
3層提供特色單位 適合餐廳
景觀方面，單位以望銅鑼灣一帶樓景為主，整體上甚為開揚，而高層單位望向馬場一帶樓景，景觀不俗。值得一提是，項目提供3伙特色單位，分別為10、13及16樓，3層樓面分別提供約160平方呎的露台，適合餐廳使用。
項目由大業主持有，故租賃方面較為活躍，項目現時有多個單位正放租，呎租約40元。參考本月內同區相若單位租務成交，如麥當勞大廈一個中層03室單位，面積約1,100平方呎，以月租36,300元租出，呎租約33元；另一個欣榮商業中心，一個中低層04室單位，面積395平方呎，以月租14,220元租出，呎租約36元。
疫情有減退迹象，政府亦因而放寬限聚令，相信對商廈及商舖市場均有正面作用，而銀座式商廈集兩者於一身，相信必定吸引用家進駐。
(經濟日報)
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中環商舖空置率 高見2成
疫情下商舖空置未見改善，資料顯示，中環商舖空置率高見2成。
代理表示，該項資料指出，統計的本港五大核心消費區，包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角，8月舖位空置率繼續維持高水平，且全數達雙位數。
當中排名首位的仍然是中環區，最新錄得約20.38%，由於近月區內不少大型品牌旗艦店陸續撤出，令中環區丟空的商舖樓面日漸增加，帶動空置率處於高位；而港島另一重災區銅鑼灣，向來為旅客及港人到訪熱點，在零旅客及市民減少外出的情況下，街上顯得冷清，該區8月空置率錄約11.59%，按月輕微上升0.06個百分點。
尖沙咀商舖空置率16.5%
至於九龍方面，相對嚴重的為尖沙咀，最新商舖空置率為16.48%。旺角區舖位空置率8月約12.26%。
代理分析，近日確診個案回落，疫情有受控迹象，部分防疫措施陸續獲放寬，為舖位市場帶來正面幫助。市民經過多月忍耐，消費意慾抑壓已久，相信將會短期爆發，預料市面氣氛會持續升溫，增加商戶開舖信心，加上核心區舖租已大幅下調，料於各個利好因素下，下月核心區商舖空置率會見改善。
(經濟日報)
新世界等申強拍通州街舊樓
市區土地供應匱乏，財團亦積極併購舊樓增加土儲，其中新世界發展及有關人士、就深水埗通州街306至312號舊樓申請強拍，估值逾1.6億。
土地審裁處資料顯示，深水埗通州街306、308、310及312號舊樓，物業樓齡約65年，樓高4層，佔地約4770方呎，地下為商鋪，新近由遠聯有限公司申請強拍，目前已集齊不少於80%業權，現餘下2伙及2個地鋪未能收購，市場估值逾1.6億。遠聯有限公司董事包括鄭慧儀(ChengWaiYeeConnie)，近年為新世界收購北角皇都戲院大廈等舊樓項目。
市場估值逾1.6億
新世界今年以來已就多個項目申請強拍，包括九龍塘又一村玫瑰苑項目，地盤約38960方呎，目前已集齊約80.3%業權，餘下13伙未收購，物業估值約9.954億、另中環擺花街11至17號項目，分別集齊約81.25%及92.86%業權，面積14169方呎，項目估值逾4.09億。
最為矚目為北角皇都戲院大廈，佔地約36200方呎，集團早於2年前申請強拍該廈，目前發展增至約98%業權，目前餘下5個單位並未成功收購，於上月獲土地審裁處昨批出強拍令，底價逾47億，創歷來金額最大的強拍底價紀錄，亦較2年前申請的估值高逾53%。
若連同是次深水埗通州街項目，新世界4個強拍申請項目已涉逾62.6億。同時，西營盤德輔道西331至341號項目，市傳亦以新世界或相關人士申請強拍的呼聲最高，物業估值逾3.66億。
(星島日報)
鄧成波標售油麻地物業
市場前景未見明朗，資深投資者紛減鎊沽貨，其中「鋪王」鄧成波年內先後放售旗下多個物業，最新以招標形式放售油麻地上海街全幢商住物業，意向價約2.38億。
意向價約2.38億
代理表示，該物業為上海街339至345號全幢，現址為1幢9層商住大廈，地盤面積約2443方呎，以招標形式發售，意向價約2.38億，截標日期為下月20日。該代理指出，該廈地下設有4個商鋪，總面積約2040方呎，已全數租出；而1至8樓則為住宅用途，合共提供32伙，總樓面約13592方呎，現由1家經營服務式公寓的公司承租，租金總收入約59.1萬，料買家享租金回報近3厘。
今年以來，鄧成波頻放售旗下多個重磅物業，包括旺角豉油街地盤及九龍城衙前塱道項目八成業權，市場估值分別為4.5億及6.5億；同時，西貢康定路5座工廈亦推出市場放售，包括實惠集團大廈、中華製漆大廈1及2座等。
(星島日報)
旺角豉油街鋪每呎75元租金較一年前跌70%
疫情後遺症逐步浮現，各行業均陷困境，核心區鋪租持續下滑。消息指，旺角豉油街巨鋪，於交吉逾一年後，獲運動品牌以每月25萬承租，平均呎租約75.7元，租金急挫近70%，並重返八年前水平。
核心區再錄大幅減租，市場消息指出，旺角豉油街21C鋪連1樓，地鋪面積約1500呎、1樓面積約1800方呎，合共3000方呎，剛獲運動品牌以25萬承租，平均呎租約75.7元，上址舊租客允記體育用品，月租170萬，惟承租樓面較大，包括地鋪至5樓，總面積約7000方呎，平均呎租243元，若以呎租計算，新租金跌69%。
市場人士指出，巨鋪舊租客於去年2月約滿遷走，至今交吉接近一年，直至現時，剛獲一家體育用品店承租。他又說，該巨鋪以每月25萬租出，此租金水平等同短租，現時在零售市況不景情況下，各大品牌紛減成本，惟有從減租埋手，務求在「疫」市下減低營運開支。
交吉逾一年
盛滙商舖基金創辦人李根興指出，受反例事件及疫情等不明朗因素夾擊，鋪位市場風聲鶴唳，上述鋪位為旺角區內核心地段，屬市場「重災區」之一，該街道現時吉鋪處處，空置率高見40%，拖累鋪位租金備受壓力，上述租金亦重返八年前水平。
每月租金25萬
事實上，受市場淡風吹襲，旺角區內早前已頻錄減租個案。資料顯示，西洋菜街1A至1K號百寶利商業中心地下01號鋪，面積約500方呎，前租戶為衛訊電訊，近期約滿後遷出，鋪位剛以約13萬租出，平均呎租約260元，該鋪舊月租21.5萬，跌幅39%。
代理表示，北角英皇道157號六合商業大廈中層全層，面積約1218方呎，業主以意向價約1300萬放售，呎價約1.07萬。單位間隔四正實用，望城市開揚景觀，現由運動治療中心承租，租約期至2023年中，料買家享租金回報約2.75厘。
(星島日報)
柯士甸道鋪1430萬沽61年升值48倍
受疫情衝擊，鋪市觀望氣氛瀰漫，拖累造價備受壓力。消息指，尖沙嘴柯士甸道地鋪，面積約600方呎，屬遺產貨物業，以交吉形式作價1430萬沽出，呎價約23833元，低市價約10%。
市場消息指出，尖沙嘴柯士甸道15A號柯士甸大廈地鋪，面積600方呎，屬遺產貨物業，以1430萬沽出，呎價約23833元，現址交吉，原業主於1959年以4.1萬買入，持貨61年升值48倍。土地註冊處資料顯示，上述鋪位原業主早於1959年以4.1萬購入，以聯名形式持有，並於2018年以遺產繼承人方式承接。
每呎2.38萬 低市價10%
盛滙商舖基金創辦人李根興指出，上述成交價低市價約10%，鋪位門闊約12呎、深約30呎，於去年中反修例事件萌芽前，曾以2880萬放售，該鋪內有洗手間，來去水，三相電。他續指出，該鋪位處區內較靜地點，於今年5月旁邊曾錄一單明賺暗蝕個案，當時B1號地鋪，面積約313方呎，於去年5月以1660萬買入，今年5月以1740萬沽出，料原業主實蝕離場。
(星島日報)
