The Urban Renewal Authority received a total of eight bids for the Hung Fook Street/Ngan Hon Street development project in To Kwa Wan when the tender closed yesterday.

A tender review panel will consider the bids and make recommendations to the board for its decision on the award of the project.

The project covers an area of 4,581 square meters and was first announced in June 2016. Upon completion, it will provide a maximum total gross floor area of 41,229 sq m.

A surveyor said that the site is rare in terms of the scale of development and with a number of URA redevelopment projects nearby, it is estimated that the area will have a new look in the future.

The surveyor said that the site is valued at about HK$5.33 billion, or at around HK$12,000 per square foot.

Meanwhile, Sun Hung Kai Properties (0016) said that its new project - the Yoho Hub atop Yuen Long Station, with a total of 1,030 flats, is expected to receive presale consent soon.

A sales brochure will be uploaded this month at the earliest with sales commencing in December, the developer said, adding that the first price list will offer at least 206 flats ranging from one-bedroom to four-bedroom units.

On The Peak, luxury house project Twenty Peak Road By V revealed the sales brochure, offering four houses ranging from 3,722 to 4,740 sq ft.

(The Standard)

Kaisa sells Hong Kong property stake at steep discount and seeks debt exchange to avoid default

Joint venture of New World Development and Far East International to buy development at old Kai Tak airport site

Kaisa is seeking to exchange nearly US$400 million in bonds set to mature on December 7

Kaisa Group Holdings has agreed to sell its stake in a development at the old Kai Tak airport site at a steep discount and is asking bondholders to exchange another US$400 million of notes set to mature next month, as the heavily indebted Chinese developer tries to stave off default.

The Shenzhen-based developer’s shares jumped nearly 14 per cent to close at HK$1.15 in Hong Kong on Thursday following the announcements, their biggest one-day percentage surge in more than two years. It was the first time its shares had traded in three weeks after having lost almost 70 per cent – or HK$9 billion (US$1.2 billion) – in market value over the past three months as its cash crunch worsened.

Kaisa, which was downgraded by Fitch last week to “C” from “CCC-”, also officially confirmed it had missed about US$88 million in interest payments on its offshore debt due on November 11 and November 12. Both junk-rated bonds have a 30-day grace period, after which the company will face a default on the aggregate US$1.5 billion in notes.

“The company is in the process of assessing the repayment obligations of the group with the objective of formulating an overall plan taking into account the interests of all its stakeholders, to address the liquidity issue,” it said in a stock exchange filing late on Wednesday.

The group has US$11.4 billion of outstanding bonds coming due in 2026, and US$200 million of perpetual notes, according to Bloomberg data. Some of them are trading well below their face value at price levels typically associated with defaulted securities.

Highly indebted Chinese developers, from China Evergrande Group to Kaisa, have been trying to buy time with partial repayments and debt restructurings in recent months as they have faced a liquidity crunch after Beijing instituted new rules design to stem speculative bubbles in the residential property sector.

The “three red lines” measures have made it hard for overleveraged developers to take out bank loans, cutting off an important source of funding and causing some cash-strapped developers to default on their dollar-denominated debt.

Kaisa founder and chairman Kwok Ying-shing has put 18 property projects in Shenzhen worth 81.8 billion yuan (US$12.8 billion) on the auction block in recent weeks to raise cash.

In the Kai Tak sale, a venture backed by New World Development and Far East Consortium International will pay HK$1.9 billion and assume about HK$6 billion in loans for the site on the runway of Hong Kong’s former airport, according to a stock exchange filing.

“It is a very reasonable price for us,” said Far East Consortium International managing director Chris Hoong Cheong Thard.

The audited value of the property, indirectly owned by Kaisa and the mainland Chinese businessman Chen Zhuangrong, was HK$9.8 billion as of June 30. It was acquired last year from Hong Kong developer Goldin Financial Holdings, which has faced its own financial troubles.

“We will discuss the loan restructuring with the vendor’s debtors later,” Hoong said.

The 9,708-square metre (104,496 square feet) property is designated for private residential purposes. It will have a maximum gross floor area of 53,394 square metres. The price translates to about HK$13,000 per square foot, compared with about HK$14,000 per square foot at a neighbouring site in Kai Tak.

In addition to its property sales, Kaisa also reached an agreement on Monday with investors who bought about 1.1 billion yuan (US$172 million) of its wealth management products to pay a 10 per cent instalment when they mature and then 10 per cent every three months. It is still negotiating with investors who bought just under 400 million yuan of the wealth products.

On Wednesday, Kaisa said it would seek to exchange 95 per cent of the principal amount it owes on US$400 million in notes that are set to mature on December 7. There is no grace period at maturity.

The new notes will be due on June 6, 2023, and will pay a 6.5 per cent interest rate – the same rate it is paying on the current notes.

If investors do not agree to the exchange, Kaisa said it may not be able to repay the offshore notes at maturity and it may consider an “alternative debt restructuring exercise”.

Additional interest payments on other bonds will come due in December and January, while its nearest maturity bonds in 2022 include a US$550 million note in April and US$1.15 billion note in June.

The current debt crisis is a repeat of its financial troubles in 2015, when it became the first Chinese developer to default on US dollar-denominated bonds, destabilising the Asian high-yield market along the way.

Mainland Chinese companies, mostly developers, are still the biggest issuers of junk bonds in the region, accounting for 57 per cent of the US$209 billion market, according to IHS Markit.

(South China Morning Post)

中環美國銀行中心單位放售 意向2.18億提價50%

美國商會去年底以低市價沽出中環美國銀行中心中層單位，接手的新買家持貨短短一年，大幅加價50%放售，意向價2.18億。

美商會舊址去年底1.4億售

上址為中環夏愨道12號美國銀行中心中高層04至07及13室，美國商會去年10月以約1.4億售出，當時呎價低見約2.4萬，低市價近兩成，接手的為一名具中資背景的資深投資者，「低撈」物業一年後，提價逾7000萬放售，幅度約5成，現時於市場上重新放售。

放售價每呎3.65萬

有代理表示，上址總面積約5968方呎，以意向價約2.18億放售，呎價約36500元；同時，上址以每呎約45元放租，月租約26.8萬。

資料顯示，該甲廈近期成交為低層8至9室，面積約1410方呎，以本月以4935萬售出，平均呎價約3.5萬。

據悉，原業主於2009年以1269萬購入，持貨12年帳面獲利約3666萬，物業期間升值約2.8倍。該甲廈對另一宗成交為中層15室，於今年1月以約5060萬售出，以面積1375方呎計，呎價約3.68萬。

(星島日報)

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中環甲廈呎租113元 按季增4.2% 代理：租金連升三個月

疫情持續平穩，帶動核心區甲廈租金及空置率同步好轉，據外資代理行指出，今年10月中環甲廈平均呎租約113.6元，按季上升4.2%，屬連升三個月，期間租金回升約7%，同時，區內空置率亦錄下滑，於上月報7.4%，按月下跌約2.6%。

該代理行昨日發布最新的市場報告指出，上月中環甲廈租賃市場氣氛好轉，帶動租金上升及空置率同步回落，該區甲廈平均呎租約113.6元，按季4.2%，屬連升3個月，期間累積回升幅度約7%，反映市況逐步回暖；該行亦指出，受疫情等因素打擊，該區甲廈租金於今年首7個月累跌約11%。

疫情放緩帶動

同區空置情況亦見改善，該行指出，該區甲廈空置率於上月報7.4%，較今年9月的7.6%按月回落約2.6%，亦創過去至少10個月新低水平。

該行代理稱，受疫情等因素打擊，中環區甲廈租金從高位回落近3成，隨近期疫情走勢平穩，市場預期中港兩地有機會於短期內通關，為市場釋出正面訊息，吸引企業於近期積極洽租，當中以銀行及金融業最為積極。

空置率回落至7.4%

該代理續指出，中環甲廈租賃市場近期表現較預期為好，企業在疫情開始受控後希望尋找到較好位置，空置率將逐步回落，預計明年租金回復正增長，料明年全年升幅約5%至10%。

銀行金融業積極洽租

然而，九龍區寫字樓租賃則錄放緩，導致租賃交易按月下跌20%，租賃交易主要集中在採購和製造業。

至於鋪位市場方面，該行指出，本港零售市場繼續逐步復甦，惟受疫情影響，零售業銷售金額錄大幅下滑，與去年相比，餐飲業出現了顯著復甦，主要是由於政府放寬社交距離的限制和本地的疫情已穩定下來，截至今年第三季，餐飲業總收入按年增加43.8%。

此外，核心區甲廈亦頻錄承租個案，市場消息指出，中環皇后大道中九號高層01室，面積約1639方呎，以111452元；上環中遠大廈亦錄承租個案，消息指，該廈高層06室，面積約2175方呎，以每呎約65元租出，月租約141375元。

(星島日報)

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上月錄81宗商廈成交

儘管疫情回穩，惟商廈交投仍備受壓力。據代理指出，今年10全港錄81宗商廈買賣登記，按月下跌約11%，屬連跌2個月，並創8個月新低；該代理行預期，隨疫情逐步受控，料整體市況有力逐步回穩。

據該代理行綜合土地註冊處資料顯示，今年10月全港共錄81宗商廈買賣登記 (數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況)，較九月份的91宗減少11%，連跌2個月並創8個月新低。

代理行：創八個月新低

雖然十月份登記量持續偏軟，但金額卻逆市上升26%，主因是期內錄得一宗近12億元的大額登記撐起，刺激月內商廈買賣登記金額錄約29.77億，為近3個月來的位。

至於十月份上述最矚目的單一登記項目為荔枝角道888號 29至31樓連廣告位A及B，涉及合約金額逾11.88億；其次為同座商廈19至20樓的近6.79億元登記。

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，錄得四跌一升兩持平，以1億元或以上組別的50%跌幅最大，月內登記量由前月的6宗降至上月3宗；而5000萬至1億元以內組別亦挫25%，只錄得3宗登記。至於登記量最活躍的是介乎500萬至1000萬元以內的組別，月內錄得24宗，惟按月亦跌20%；而1000萬至2000萬以內組別的登記則成為唯一逆市上升者，月內漲21%至17宗。

該行代理指出，隨港股在低位整固喘定，加上疫情受控，再配合首階段通關有望短期成事，綜觀十一月份截至23日，商廈買賣登記暫錄逾七十宗，按此推算，料全月登記量可達95宗，將按月回升逾一成半；並預期十二月市況穩步向好。

(星島日報)

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市建土瓜灣項目截收八標 「小區模式」發展第二波 大財團入標主導

市建局在土瓜灣第二個以「小區模式」發展的鴻福街/銀漢街重建項目昨截標，吸引8家財團爭逐，均以「本地薑」為主，一批曾遞交意向的中小型發展商卻未見蹤影。業界指，項目發展規模限制多、成最大關鍵，且商業樓面收益須「7比3」瓜分難「計數」，故影響入標意欲。

該項目於9月底截收36份意向書，上月底邀請34家財團入標競投，昨日結束近兩個月的招標程序，市建局公布，合共接獲8份標書，標數對比9月批出的同區項目多2份；多家「本地薑」再次入標競投，包括長實、新地、恒基、嘉華、會德豐地產及華懋；而信和再次夥拍招商局置地競投，當中大部分入標發展商均表示以獨資方式參與。

大部分獨資參與

市建局指，該局董事會設立的招標遴選小組將評審各標書，並會就批出該項目發展協議向局方董事會提交建議，由其作最終決定。

嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇指出，集團以獨資方式入標，項目位於市區，而且位置上更接近港鐵站，而下月截收意向書的同區項目集團亦會研究。

發展規模限制多

曾入意向的中小型財團卻未見蹤影，有中小型發展商直言，上述項目屬市區罕有，惟發展規模限制多，如受市建局「總體設計要求」規限，同時商場部分首10年不可出售，租金收入更需與市建局分紅，坦言出價參考同區首個批出項目每呎樓面地價約1.14萬後，更加「計唔掂數」，資源上亦難以與大財團競爭，故無入標。

有測量師表示，該項目位置上最接近港鐵土瓜灣站，坐擁屯馬綫交通優勢，而發展規模適中，且招標條款與首個批出項目相若，相信發展商出價不會為市場帶來驚喜。

料可提供約750伙

項目地盤約4.9萬方呎，可建總樓面約44.38萬方呎，預料可提供約750伙。業界人士透露，料財團出價將參考9月同區首個批出項目樓面呎價約1.14萬；綜合市場估值約46.5至62.1億，樓面呎價約1.05萬至1.4萬。

據招標條款顯示，住宅部分銷售收益達90億以上便需要跟市建局分紅，同時發展商亦需向市建局自行提出「一口價」建議，並以價高者得作勝負關鍵。另外，非住宅的商場部分，首10年由發展商及市建局共同持有，租金收入扣除成本或開支後，其中七成由發展商取得，其餘三成收益則歸市建局。

中標發展商須按發展協議中列明，有關該項目的「總體設計要求」作為興建新發展項目藍本，與毗鄰市建局重建項目產生協同效應，以達至整個小區的重整及規劃更完整及一體化，促進該小區的連接性和步行環境，並以更具特色的「地方營造」及智慧元素，提升該區的宜居性。亦須按發展協議中所列明的標準與品質、可持續發展和智能系統的要求，興建新發展項目。

值得留意，由於區內仍有多幅項目接連推出，包括鴻福街、啟明街及榮光街四個重建項目的合併發展，亦正接收意向書，故該區將會成為發展商兵家必爭之地。

(星島日報)

廣播道地中標價高次標逾21%

上月底由麗新發展以16.083億奪標的九龍塘廣播道第79號地皮，地政總署昨公布其餘16份落選標價，出價介乎約5.5億至13.28億，呎價約7683至18550元；其中首標較次標高約21%，相差約2.803億；亦有財團以「執死雞」價入標，最低標價較中標價低約65.8%。

出價5.5億至逾16億

該地皮當時接獲共17份標書，由麗新發展以16.083億、擊敗其餘16家財團奪標，樓面呎價約22465元，屬市場估值每方呎約2.2萬的上限價。地政總署昨以不具名方式，公布其餘16份落選標書出價，首兩標出價已出現差距，其中次標出價13.28億，與中標價相差約2.803億，樓面呎價約18550元，首標較次標高約21.1%。

緊隨其後的投標價為12.88888億，則比成交價低約19.9%。同時亦有7個以「執雞」心態低價入標，出價不足9億，最低入標價僅5.5億，與中標價相差約10.583億，呎價僅約7683元，較中標價低約65.8%。

有業內人士指，從標價可見中標發展商以進取價投地。該廣播道豪宅地位處九龍塘傳統豪宅地段，前身為香港電台教育電視中心，鄰近私人屋苑星輝豪庭，是本財政年度賣地表上唯一推出招標的九龍市區用地，更是該區自2006年後相隔15年再有新地皮供應；地盤面積約23864方呎，可建總樓面約71591方呎，指定作私人住宅用途。

(星島日報)

新世界遠展79.5億 購佳兆業啟德地

集團逾1周連售兩項目 共套現逾百億

陷入財困的佳兆業 (01638)，再度出售本港住宅地皮。新世界 (00017) 及遠東發展 (00035) 剛以79.5億元，向佳兆業購入啟德跑道區住宅地，每平方呎樓面地價約1.38萬元，較兩年前高銀中標價每呎15,498，低約1成。連同售出屯門地皮，佳兆業一星期多連沽兩項目，共套現涉逾百億。

遠東發展昨公布，與新世界發展組合營公司，收購由商人陳壯榮及佳兆業集團各持有50%權益的迅富國際全部股權，代價79.5億元，收購迅富國際持有「啟德第4B區4號地皮」。兩公司各佔5成權益。遠東發展地產總裁方文昌接受查詢時表示，由於看好後市及啟德區發展，所以買入地皮，又指有進一步發展詳情會盡快公布。

新世界共4合資項目 遠展擁1商地

地皮位處啟德跑道區，地盤面積約為10.4萬平方呎，可作住宅發展，可建樓面面積約57.47萬平方呎，以此計算，每平方呎樓面地價約1.38萬元。啟德對上一幅跑道區住宅地皮招標，為今年2月份，啟德4E區2號地皮，由長實  (01113) 以102.8億元投得，每平方呎樓面地價15,861元。

除新買入的地皮，新世界在啟德跑道區一帶共持有3個項目，均屬合資形式，包括第4B區3號地、第4B區1號地及第4C區2號地皮。同時，遠東發展於2019年以約24.46億元投得比鄰日後啟德體育園主場館的承啟道商業地。

綜合消息人士指出，是次交易已經連地皮的地基工程，按照進度最快2023年已經可以預售樓花，資金在短時間內回籠。

翻查資料，該地皮在3年內兩度易主，先是2018年尾政府進行招標，當時為啟德跑道區第2幅住宅地，結果由高銀集團以逾89億元奪得，每平方呎樓面地價約1.55萬元，及後集團傳出財困，撻訂啟德商業地，去年以70.4億元，售出是次啟德住宅地皮予內地商人陳壯榮，當時已傳佳兆業有份參與，但當時公司否認，於今年3月才確認。

有測量師認為，是次地價並不算特別驚喜，因啟德跑道區後排地皮，過往造價約1.35萬至1.59萬元，故是次成交每呎樓面地價為1.38萬元，屬市價成交，不算特別便宜。該測量師指，無疑是次購入價低於2018年，而近年樓價亦向上，惟啟德部分規劃有變，包括單軌列車計劃取消，故扣除因素後價格屬合理，預料日後開售呎價約2.5萬元。

啟德區5商業地改住宅 今審議

另外，早前規劃署擬修訂《啟德分區計劃大綱核准圖》，包括將啟德的5幅商業地改劃為住宅，及增加地積比率等修訂，將於今日在城規會會議中討論。5地預計日後共新增約6,000伙私人住宅，其中位處跑道區的3幅用地，可建3,000伙住宅，正坐落於遠展及新世界財團剛購入用地旁。

內房接連爆出財務危機，佳兆業較早前已售地盤套現。據悉，集團去年1月以35億元投得屯門青山公路住宅官地，惟最近以約37.7億元，出售地皮予「玩具大王」蔡志明。該地皮已獲屋宇署批出圖則，總樓面約58.2萬平方呎，項目的最新樓面地價約6,477元。如此計算，佳兆業在個多星期，先後售出兩地皮，共涉逾117億元。

(經濟日報)

地皮一波三折屢易手兩新買家筍價奪寶

今次交易涉及的啟德4B區4號住宅地皮控權已幾番易手！地皮最初由高銀金融 (530) 在政府賣地中投得，但自該公司財困後出售，至今已多次易主，過程亦一波三折，而每次新買家均以「筍價」奪得該幅黃金項目。

較潘蘇通與高銀投地價便宜

本港富商潘蘇通早年積極在香港投地，包括聯同旗下高銀在2018年以89.06億元投得啟德4B區4號地皮，然而去年初，由於高銀貸款到期遭債權人催還款，一度爆發接管高銀金融國際中心風波，高銀亦着手出售資產還債。不過放售有關啟德4B區4號項目亦一波三折，最初高銀於5月跟海外註冊公司Top Family簽定協議，以70.4億元出售，即較最初投得地皮的作價折讓約21%，但有關交易告吹。

其後在7月，高銀改為與另一離岸註冊公司Agile World簽定買賣協議，作價為現金25億元加上承擔貸款35.67億元，合共60.67億元，即較向Top Family的交易再度減價，但高銀同時享有購回地皮的期權。

不過，高銀數天後改為向陳壯榮出售項目，現金作價增至34.77億元。雖然項目再度賣斷，但高銀同時簽定利潤分成協議，當該啟德項目銷售單位達到呎價2.9萬元以上，高銀可取得銷售單位及停車場實際利潤的30%分成。

最終有關項目輾轉交到新世界 (017) 及遠展 (035) 手上，今次79.48億元，仍較最初潘蘇通與高銀投地價89.06億元便宜。

(星島日報)

西營盤東邊街地盤放售 估價5億

佳兆業 (01638) 近日連環沽售地皮，在港住宅發展項目，目前只剩餘西營盤東邊街地盤，去年於私人市場購入。消息指集團亦在放售地盤，市值約5億元。

佳兆業去年初攻港，投得屯門住宅地皮，除官地外，集團亦從私人市場入手，購入舊樓地盤重建，準備同時發展不同項目。去年初，集團以約5億元，購入西營盤東邊街1至9號住宅地盤。市場人士透露，隨着近期佳兆業全綫放售住宅地皮，故同時亦放售該地宅地盤，據悉叫價料約5億元，與購入價相同。

地盤獲批建26層住宅 供84伙

西營盤東邊街1至9號地盤面積約4,149平呎，已獲批建一幢26層高住宅，總樓面約3.5萬平方呎，其中約3萬平方呎為住宅，提供84伙，另設約4,565平方呎商業樓面。以5億元市值計，每呎樓面地價約1.4萬元。

另外，集團去年推出首個住宅項目，長沙灣醫局街203號弦雅，銷情不錯。集團近日放售弦雅舖位，涉及物業地下及1樓，合共4間商舖，其中地下1號、5號舖，分別為1,582平方呎，另外2號、3號舖，均屬地舖連1樓，面積分別合共約1,375及1,566平方呎，合共總建築面積約6,105平方呎，叫價約1.7億元。

(經濟日報)

奢侈品商戶減成本 棄核心區旗艦店

零旅客下奢侈品生意未回復，為節省成本，近日不少品牌放棄核心區旗艦店，相信要待通關後，商舖大手租務才有望改善。

代理行資料顯示，5大核心消費區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角，商舖空置率改善，10月商舖空置數字為14.31%，按月回落0.28個百分點；灣仔區10月舖位空置量就維持於14.63%。在眾多地區中，銅鑼灣區舖位空置量最低，10月該區商舖空置率錄得約5.06%，比9月下跌4.58個百分點，較今年1月更遞減6.29個百分點。銅鑼灣區商舖空置量顯著改善，主因區內業主心態相對易接受短租，部分應節行業加快落成優質短租舖。

BURBERRY銅鑼灣旗艦店 明年遷出

核心區續有奢侈品牌放棄旗艦店，銅鑼灣羅素街金朝陽中心地下A、B舖至2樓複式舖位，面積合共5,200平方呎，目前為英國名牌BURBERRY旗艦店，租約明年初屆滿。消息稱，該品牌已決定不續租，業主將重新放租。

翻查資料，10年前內地客訪港消費高峰期，各大型品牌搶租核心區複式舖，BURBERRY以每月約770萬元租用舖位，較前租客高2.5倍。品牌並於2015年，加租至880萬元續租，其後租金回落，估計目前月租約200萬元水平。事實上，同地段 Plaza 2000 多層，面積逾1.5萬平方呎，2013年獲PRADA以900萬元預租，開設本港最大專門店。品牌於去年結業並遷出，業主把多層樓面重新招租，直至最近其中1層才獲餐廳預租，而較貴重的地下及1樓舖位仍在待租。

周生生棄尖沙咀栢麗大道店

至於尖沙咀區亦錄棄租個案，栢麗大道地下1至4號舖及1樓，原由周生生珠寶租用，近日租客遷出，舖外貼上招租廣告。物業比鄰清真寺及尖沙咀港鐵站出口，附近人流極為暢旺，加上該舖樓底特高，屬該地段最優質商舖。代理指，舖位現進行招租，地下舖位合共約2,866平方呎，1樓面積約2,874平方呎；其中地下兩組地舖，分別以16.8萬及12.8萬元招租，另1樓意向月租約26.8萬元，整個舖位月租約56.4萬元。

翻查資料，周生生2008年起租用舖位，月租高達215萬元，其後2012年續租，月租加4成至300萬元，而近年自由行旅客消費放緩，租金回落，估計跌至約100多萬元。按現時業主以56.4萬元放租計，呎租近100元，較高峰期跌逾81%。

分析指，接近2年零旅客，最受衝擊的範疇為奢侈品銷售，不少品牌當年以高租金搶佔核心區旗艦店，如今生意尚未有起色，故寧先放棄高租金商舖。後市上，中港通關料在短期內出現，初期相信訪港人數仍不多，而零售品牌仍會審慎留意核心區商舖，通關後料大手租務將有所改善。

(經濟日報)

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